Nieruchomości: Najem okazjonalny a eksmisja

28 stycznia 2010 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej ustawa), która wprowadziła najem okazjonalny. Założenie ustawodawcy było proste: w zamian za zgłoszenie dochodów do opodatkowania wynajmujący miał dostać od państwa uproszczony i szybki sposób przeprowadzenia eksmisji. Niestety, funkcjonująca od prawie trzech lat regulacja jest wysoce niedoskonała pod kątem zabezpieczenia interesów wynajmujących. Przepisy ustawy mogą być bowiem omijane w prosty sposób.

Aby wykazać słuszność tego twierdzenia, należy się odwołać do przykładu. Załóżmy, ze właściciel mieszkania decyduje się zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, wobec czego uzyskuje od najemcy dokumenty wymagane w myśl art. 19a ust. 2 pkt 1–3 ustawy, tj.: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego (dalej akt notarialny) wraz ze wskazaniem przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, a także oświadczenie właściciela tegoż lokalu (lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny), zawierające zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Strony podpisują umowę, wynajmujący wydaje klucze najemcy, który z kolei następnego dnia po jej zawarciu, jak również po wprowadzeniu się do lokalu wraz z osobami trzecimi, składa wynajmującemu oświadczenie o tym, że utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który został wskazany w akcie notarialnym.

Z kotem w worku

Ustawodawca nałożył na takiego najemcę w art. 19a ust. 3 ustawy obowiązek wskazania innego lokalu, a także przedstawienia nowego oświadczenia od osoby dysponującej do niego tytułem prawnym, a wszystko to w terminie 21 dni od powzięcia wiadomości o tym, że nie będzie mógł się wyprowadzić tam, gdzie uprzednio wskazał. Po upływie 21 dni najemca nie spełnia tych obowiązków, wobec czego ten ostatni wykorzystuje swoje uprawnienie przewidziane w art. 19d ust. 5 ustawy i wypowiada umowę najmu okazjonalnego, z zachowaniem minimalnego siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

W zaprezentowanym układzie minął miesiąc od zawarcia umowy. Wynajmujący zgłosił ją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, nie otrzymał należnego czynszu oraz zdążył wypowiedzieć najemcy umowę. Wie już, że trafił na złego kontrahenta, wobec czego decyduje się skorzystać ze swojego „złotego uprawnienia", przewidzianego w art. 19d ust. 1–5 ustawy. W myśl art. 19d ust. 2 ustawy doręcza on najemcy za zwrotnym potwierdzeniem odbioru żądanie opróżnienia lokalu (również w minimalnym terminie siedmiu dni), sporządzone na piśmie opatrzonym własnoręcznym podpisem, urzędowo poświadczonym. Po bezskutecznym upływie kolejnego tygodnia, zgodnie z art. 19d ust. 4 ustawy, właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy.

Teoretycznie – wobec spełnienia wymogów formalnych – sąd nada klauzulę wykonalności. Ale najemca może złożyć na postanowienie sądu zażalenie, powołując się na to, że de facto nie ma już dokąd się wyprowadzić i poinformował o tym wynajmującego, a także nie znalazł do tej pory żadnego lokalu zastępczego. W efekcie podniesie on zarzut, że nie sposób mówić o istnieniu umowy najmu okazjonalnego, albowiem brak jest jej elementów przedmiotowo istotnych. Naszym zdaniem, oraz części doktryny (np. M. Olczyk), taki zarzut byłby skuteczny, gdyż o uprawnieniu wynajmującego do nadania klauzuli wykonalności na akt notarialny możemy mówić jedynie wtedy, kiedy strony faktycznie łączyła umowa najmu okazjonalnego. W opisanym stanie faktycznym umowa stron traci swój specjalny charakter i należy ją traktować jak zwykłą umowę najmu, ze wszystkimi tego konsekwencjami. Dla właściciela lokalu oznacza to długą i żmudną procedurę przeprowadzenia „normalnej" eksmisji, bez możliwości skorzystania z „szybkiej ścieżki" przewidzianej w art. 1046 § 4, zdanie pierwsze k.p.c.

Bez pozwu będzie trudno

W świetle tego należy odpowiedzieć na pytanie, w jaki sposób wynajmujący będzie mógł zrealizować roszczenie o zwrot przedmiotu najmu. Bez wątpienia może to nastąpić wyłącznie po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego w „zwykłym" trybie. Zrodzi to kolejne pytanie, kogo wynajmujący powinien pozwać – jedynie byłego najemcę czy też wszystkie osoby zajmujące lokal wraz z byłym najemcą? Za przyjęciem pierwszego rozwiązania przemawia wykładnia językowa art. 19e ustawy, gdzie wymieniono przepisy, które mają zastosowanie do najmu okazjonalnego. Nie wymieniono art. 15 ustawy, który wskazuje, kto musi występować w sprawie o eksmisję jako pozwany.

Za drugim rozwiązaniem przemawia wykładnia funkcjonalna ustawy. Przepis art. 15 jest normą o charakterze procesowym – reguluje kwestie dotyczące legitymacji biernej w sprawie o eksmisję, zasady udziału gminy w takim procesie, a zatem znajdzie zastosowanie w każdej sprawie o eksmisję. Ponadto art. 19e, wskazując ograniczony zakres przepisów ustawy mających zastosowanie do najmu okazjonalnego, dotyczy sytuacji, gdy roszczenie o eksmisję może być zrealizowane przez wynajmującego poprzez uzyskanie klauzuli wykonalności na oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Naszym zdaniem wynajmujący będzie musiał wnieść pozew o eksmisję przeciwko wszystkim osobom obowiązanym do opróżnienia lokalu. Nadzieja szybkiego uzyskania tytułu wykonawczego, dzięki posiadanemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, okazuje się coraz bardziej złudna. Pojawi się kolejna kontrowersja, a mianowicie taka, czy sąd, wydając wyrok, będzie stosował art. 14 ustawy, czyli rozstrzygał o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Art. 19e nie wymienia art. 14 wśród tych, które mają zastosowanie do najmu okazjonalnego. Art. 14 odnosi się do postępowania sądowego w sprawach o eksmisję, ale nie jest normą jedynie procesową, skoro określa m.in. katalog osób mających obligatoryjne prawo do lokalu socjalnego. Niewymienienie go w art. 19e wynika z założenia, że najemca w razie ustania najmu okazjonalnego zostanie eksmitowany do innego lokalu, wskazanego przy zawieraniu umowy. Jednak gdyby utracił tę możliwość, sąd nie mógłby go nie stosować, skoro wydawałby wyrok wobec osób odpowiadających definicji lokatora w rozumieniu ustawy.

Bez względu na rozstrzygnięcie tych kwestii uzyskanie przez wynajmującego możliwości odzyskania lokalu nastąpi dopiero po uzyskaniu prawomocnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności wyroku sądowego nakazującego eksmisję, który może zawierać rozstrzygnięcie o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Konsekwencje w zakresie wykonania takiego orzeczenia w postępowaniu egzekucyjnym będą bardzo znaczące.

Czas na konsekwencje

Gdyby tytułem wykonawczym był akt notarialny, któremu sąd nadał klauzulę wykonalności, komornik wezwałby dłużnika w trybie art. 1046 § 1 k.p.c. Następnie w razie bezskutecznego upływu terminu do opróżnienia i wydania lokalu, stosując art. 1046 § 4 k.p.c. i §1 ust. 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości (dalej: rozporządzenie), komornik ustalałby, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać. Wynajmujący wskazałby wówczas na posiadanie przez dłużnika tytułu prawnego do innego lokalu i możliwość zamieszkania w nim, przedstawiając komornikowi oświadczenie najemcy, złożone zgodnie z art. 19a ust 2 pkt 2 ustawy. Takie pozytywne ustalenie, zgodnie z art. 1046 § 4 k.p.c., rodziłoby po stronie komornika obowiązek wykonania eksmisji dłużnika do tego lokalu. W tego typu sytuacji odzyskanie przez wynajmującego lokalu nastąpiłoby względnie szybko.

Zupełnie inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby wynajmujący musiał uzyskać wyrok eksmisyjny. Jeżeli wyrok nie zawierałby rozstrzygnięcia o lokalu socjalnym lub zawierałby rozstrzygnięcie negatywne w tym przedmiocie, czas oczekiwania wierzyciela na odzyskanie lokalu znacząco by się wydłużył. Podobnie jak w pierwszym przypadku – po bezskutecznym upływie terminu z art. 1046 § 1 k.p.c. komornik musiałby ustalić, czy dłużnik (najemca) ma tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać. W razie negatywnego ustalenia komornik musiałby się zwrócić do właściwej gminy o wskazanie dla dłużnika pomieszczenia tymczasowego (według § 1 ust 3 oraz § 2 ust. 1 rozporządzenia) i wstrzymać czynności na pół roku. Gdyby gmina nie wskazała w tym terminie pomieszczenia tymczasowego, komornik zgodnie z art. 1046 § 4 k.p.c. i § 4 rozporządzenia zwróciłby się do gminy o wskazanie dla dłużnika miejsca w noclegowni, schronisku lub innej placówce zapewniającej miejsca noclegowe. Nikt nie może wyręczyć gminy w wykonaniu tego obowiązku, zatem wykonanie eksmisji byłoby uzależnione od tego, kiedy gmina wskaże takie miejsce. Praktyka pokazuje, że wierzyciel mógłby w takiej sytuacji mówić o wielkim szczęściu, gdyby komornik wykonał tytuł w czasie nie dłuższym niż rok.