Będące podczas wrześniowego posiedzenia Sejmu przedmiotem burzliwej debaty konkurencyjne (prezydencki i rządowy) projekty, mające służyć „ochronie funkcji produkcyjnej wsi” (tak projekt prezydencki) czy „ochronie rolniczych funkcji produkcyjnych wsi” (tak projekt rządowy), mają wedle wieńczącej gorącą dyskusję parlamentarną wypowiedzi ministra rolnictwa być jeszcze przedmiotem korekt ukierunkowanych na to, aby powstała ustawa służyła rolnikom „tak żeby nie powstał kolejny bubel prawny”.
Czytaj więcej
Tu jest wieś, tu się świnie hoduje – kto będzie chciał kupić nieruchomość poza granicami miasta, ma oświadczyć u notariusza, że wie, z czym wiąże s...
Zapowiedź tę trzeba przyjąć z nadzieją. Obecne brzmienie projektów, zorientowanych słusznie na poprawę sytuacji rolników zagrożonych powództwami ze strony niezadowolonych z rolniczego sąsiedztwa właścicieli pobliskich ich gospodarstwom nieruchomości, sprawia bowiem, że ich przyjęcie byłoby dla obrotu nieruchomościami organizacyjną katastrofą, w pełni uzasadniając przyznanie noweli miana „kolejnego bubla prawnego”. Zagrożenie katastrofą kryje się nie w głównym założeniu projektów, modyfikującym ujętą w kodeksie cywilnym regulację tzw. immisji, ale w wymogu, by przy każdej umowie nabycia nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym, na którego obszarze znajdują się także grunty o rolniczym przeznaczeniu (w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub planie ogólnym), obejmować aktem notarialnym rozbudowane oświadczenia nabywcy co do świadomości skutków np. co do możliwości występowania następstw prowadzenia działalności rolniczej, takich jak hałas, zapachy czy ruch pojazdów i maszyn rolniczych. Najdalej idący jest tu projekt rządowy, wedle którego brak takich oświadczeń miałby prowadzić aż do nieważności czynności prawnej, co trudno skomentować inaczej niż przekonaniem o zupełnej nieproporcjonalności planowanej regulacji.
Co z dotychczasowymi sąsiadami rolników?
Wspomniane oświadczenia, jako że nie wiąże się z nimi żaden choćby pośredni skutek w zakresie możliwości występowania następnie przez nabywcę z roszczeniami immisyjnymi, byłyby zresztą wyłącznie symboliczną deklaracją. Mimo iż mają one służyć – jak wskazują projektodawcy – transparentności obrotu nieruchomościami i zapobiegać konfliktom międzysąsiedzkim, ich skutek będzie zgoła odwrotny: nie zapobiegną, ale wzmogą konflikty w sprawach immisyjnych. Oświadczenia składane przez niektórych nabywców gruntów, skoro nie będą ich składać inni (miliony właścicieli, którzy już nabyli grunty, albo tysiące, które nabędą je na innych niż umowne podstawach – z dziedziczenia, orzeczeń sądu itp.), sprawią, że ta druga, nieobjęta regulacją grupa tym bardziej będzie uznawać swe nierzadko pieniackie roszczenia wobec rolników za uzasadnione, opierając je na wnioskowaniu z przeciwieństwa: „skoro nie składałem żadnych deklaracji, tak jak to robią osoby obecnie nabywające nieruchomości, to nie można ode mnie oczekiwać podporządkowania się nowym, chroniącym rolników regulacjom”.
Czytaj więcej
Nowym mieszkańcom wsi przeszkadzają jej zapachy i odgłosy. Pozywają rolników i wygrywają w sądach. To zagraża bezpieczeństwu żywnościowemu kraju. R...
Szkodliwe dla rolników będzie też powiązanie wymogu składania oświadczeń z nabyciem gruntu położonego w obrębie, w którym znajdują się także grunty o przeznaczeniu rolniczym. Zapachy, hałas czy pył, związane nieodzownie z produkcją rolną, nie są świadome istnienia granic obrębów ewidencyjnych, stąd i niczego sobie z tych granic nie robią. Tego typu ukształtowanie prawa może być wodą na młyn dla właścicieli (mieszkających np. na granicy wsi), którzy zechcieliby się skarżyć na immisje pochodzące z sąsiedniego obrębu, skoro w swoim oświadczeniu – o ile je składali – odnosili się do świadomości dotyczącej przeznaczenia gruntów w obrębie położenia nabywanej nieruchomości.
Planów nie ma i szybko nie będzie
Nie można też zapomnieć, że obecnie większość gruntów w Polsce, zwłaszcza gruntów rolnych, nie jest, wskutek klasycznych trudności gmin z uchwalaniem wiążących aktów planistycznych, objęta ani miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani też mającym stanowić jego protezę planem ogólnym. Sytuacja ta pewnie prędko się nie zmieni. Zarazem na gruntach takich była, jest i będzie prowadzona legalna działalność rolnicza.
Czytaj więcej
Postępowania wieczystoksięgowe zostaną usprawnione. Staną się szybsze i tańsze dzięki temu, że notariusz będzie mógł złożyć wniosek o wpis do księg...
Co więcej, nawet na gruntach o nierolniczym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego, możliwe jest prowadzenie zgodnie z prawem produkcji rolnej. Wprowadzenie „nierolnego” planu nie zabrania bowiem z reguły utrzymywania dotychczasowego sposobu wykorzystywania gruntu (art. 35 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), czego dobitnym przykładem może być – pomijając postać gospodarującego na dwóch morgach w centrum Warszawy Mańka Koseli z nieco już przykurzonego filmu komediowego „Zróbmy sobie wnuka” – choćby słynny rolnik z lubelskiej ulicy Jantarowej, jeszcze niedawno dziarsko uprawiający zboże między nowobudowanymi apartamentowcami. Nowi sąsiedzi takich rolników nie będą musieli składać żadnych oświadczeń, choć w ich wypadku pewnie byłyby one najbardziej zrozumiałe, zarazem jednak składać je będą wszyscy ci nabywcy, którzy akurat nabywają własność nieruchomości (nie tylko gruntowej, ale nawet lokalowej) w drodze umowy (nawet w ramach darowizn dokonywanych w najbliższej rodzinie), o ile tylko w danym obrębie, choćby na innym krańcu, znajdzie się odrobina gruntu o przeznaczeniu rolniczym.
Tu uwidoczni się kolejna pułapka omawianego pomysłu. Nabywcy gruntów ruszą do urzędów gmin po zaświadczenia, potwierdzające, czy nabywany grunt leży w obrębie kwalifikującym do umieszczenia w akcie notarialnym stosownej deklaracji. Pomijając nawet wcześniejsze uwagi, wedle których powiązanie obowiązku złożenia oświadczenia z przeznaczeniem gruntów nie ma większego sensu, skoro i na gruntach nieobjętych planem czy mających inne niż rolnicze przeznaczenie można zgodnie z prawem prowadzić działalność rolniczą, a przy tym zapewne więcej niż 99,9 proc. nabywców nieruchomości nigdy nie skierowało i nie skieruje wobec kogokolwiek roszczeń z tytułu immisji (większość z nich pewnie nawet nie do końca zna znaczenia tego prawniczego terminu). Jeśli od ujęcia w akcie oświadczenia (w istocie pozostającego pustym, deklaratywnym symbolem czy zaklęciem) zależeć ma, czy ktoś ważnie i skutecznie nabędzie grunt, trzeba przecież będzie to możliwie wiarygodnie ustalić.
Pouczenie o przepisach prawa sąsiedzkiego
Trudno oszacować, ile prądu, papieru i tonera zostanie zużytych przez urzędy gmin przy wydawaniu wspomnianych zaświadczeń. Niełatwo też prorokować, ile – na pewno sporo – pracy gminnych urzędników będzie to wymagać, skoro obok typowo wymaganych dotąd przez notariuszy zaświadczeń, dotyczących tylko konkretnej, nabywanej działki, konieczne będzie zaświadczenie co do przeznaczeń ujętych w całym, obejmującym setki lub więcej hektarów obrębie ewidencyjnym. O tym, o jakich areałach mówimy, niech świadczy, że zwykle cała wieś stanowi jeden obręb ewidencyjny. Duże wojewódzkie miasto, jakim jest Rzeszów, to niewiele ponad dwadzieścia obrębów.
Pytanie też, jak przy takim obciążeniu kształtować się będzie skala pomyłek przy wydawaniu zaświadczeń i jak ich zaistnienie przełoży się na obciążenia gmin być może wielomilionowymi roszczeniami odszkodowawczymi niedoszłych nabywców, którzy wskutek omyłki w zaświadczeniu po latach dowiedzą się, że wcale nie nabyli swej nieruchomości.
A wszystko to, nie dość, że sprzeczne jest z obecnymi deregulacyjnymi zamierzeniami rządu, ukierunkowanymi na odciążenie obywateli od zbędnych formalności, w istocie jest po nic. Wystarczyłoby przyjąć ustawowy wymóg objęcia aktem notarialnym obejmującym nabycie nieruchomości (każdej, albo przynajmniej takiej położonej poza miastem) oświadczeń nabywcy, co do znajomości społeczno-gospodarczego przeznaczenia nabywanej nieruchomości i nieruchomości sąsiednich, a także zakresu dopuszczalnego, zgodnego z właściwymi przepisami i zasadami prawidłowej gospodarki prowadzenia działalności na nich.
To uniwersalne rozwiązanie, wsparte pouczeniem o przepisach prawa sąsiedzkiego, w tym dotyczących immisji oraz o innych unormowaniach, chroniących działalność rolniczą, nie tylko nie obciążałoby aparatu administracyjnego gmin, ale zredukowałoby pojawiający się w debacie na tle proponowanych rozwiązań słuszny argument, dlaczego np. od nabywcy mieszkania położonego przy ruchliwej ulicy nie oczekujemy analogicznie oświadczeń co do świadomości, że wiązać się to może z hałasem. Tym samym lepiej zapobiegłoby ono sporom sąsiedzkim, niż konieczność odprawienia rytuału, składającego się z powtórzenia dotyczących hałasu, pyłu czy maszyn rolniczych nieco pompatycznych zaklęć, mogących u niektórych skutkować raczej rozbawieniem, niż jakimkolwiek wzrostem świadomości.
Autor jest doktorem nauk prawnych, notariuszem prowadzącym Kancelarię Notarialną dr Patryk Bender w Rzeszowie
