Anna Palczewska, Katarzyna Białek: Koniec użytkowania wieczystego? Nie do końca!

31 sierpnia 2023 r. w życie wejdą przepisy regulujące możliwość wykupu zabudowanych nieruchomości przez ich użytkowników wieczystych. Są one zawarte w ustawie z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023 poz. 1463).

Publikacja: 31.08.2023 08:42

Anna Palczewska, Katarzyna Białek: Koniec użytkowania wieczystego? Nie do końca!

Foto: Adobe Stock

Użytkowanie wieczyste, polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej, która jest własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek, na rzecz osób fizycznych lub prawnych na okres 99 lat. W wyjątkowych przypadkach dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej czterdziestoletni. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu na zasadach określonych w decyzji lub w umowie o oddaniu mu nieruchomości i z tego tytułu płaci opłatę roczną.

Instytucja ta weszła w życie w 1961 r. i stanowiła instrument umożliwiający państwu udostępnianie gruntów pod zabudowę bez jednoczesnego rezygnowania z ich własności. Dzięki temu, tereny pod zabudowę mieszkaniową uzyskiwały np. spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego. Później, ten mechanizm zaczęto wykorzystywać do budowy na inne cele i przez inne podmioty.

Próby likwidacji użytkowania wieczystego – nie takie nowe

Nowa ustawa stanowi kolejny krok ku eliminacji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawa. Od 2005 r. niektórzy użytkownicy wieczyści mogli domagać się przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Dnia 1 stycznia 2019 r., z mocy prawa, we własność przekształciło się prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Ponadto, przepisy dotyczące sprzedaży użytkownikowi wieczystemu oddanej mu nieruchomości istnieją już w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nimi jednak, możliwość nabycia gruntu zależy od woli właściciela, który nie miał obowiązku go sprzedać.

Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie nowych przepisów, ponieważ, jak wynika z uzasadnienia, dostrzegł niepewność użytkowników wieczystych wynikającą ze wzrastających opłat rocznych oraz konieczność zagwarantowania stabilności prawnej podmiotom inwestującym na takich gruntach.

Nowelizacja z jednej strony zmienia istniejące już przepisy o sprzedaży nieruchomości użytkownikom wieczystym, a z drugiej – wprowadza novum w postaci czasowego roszczenia użytkownika wieczystego o sprzedaż nieruchomości na jego rzecz.

Czytaj więcej

Nie wszystkim firmom opłaci się wykupić grunt. Część zapłaci cenę rynkową

Zmiany w przepisach ogólnych

Zgodnie z nowymi przepisami ogólnymi regulującymi sprzedaż nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu, sprzedaż taka nie będzie mogła nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wojewoda (dla gruntów należących do Skarbu Państwa) albo odpowiednia rada albo sejmik (w przypadku gruntów jednostek samorządu terytorialnego), ustalą zasady przeznaczania tych nieruchomości do sprzedaży na rzecz ich użytkowników wieczystych, kierując się aspektami wymienionymi w ustawie, w tym potrzebami społeczności lokalnej oraz interesem publicznym.

Cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, ustalać się będzie jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości tej nieruchomości gruntowej na dzień umowy sprzedaży.

Cena nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, będzie natomiast nie niższa niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości tej nieruchomości określonej na dzień umowy sprzedaży, ale nie wyższa niż wartość tej nieruchomości gruntowej na dzień umowy sprzedaży.

W przypadku rozłożenia na raty niespłaconej części ceny za nieruchomość wykorzystywaną do prowadzenia działalności gospodarczej, ta część ceny podlegać będzie oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej w komunikacie Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych.

Nowość – roszczenie o sprzedaż

Nowelizacja wprowadza do ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawnienie użytkownika wieczystego do żądania sprzedaży na jego rzecz nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste. Z takim żądaniem można będzie wystąpić w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji, czyli do dnia 31 sierpnia 2024 r. Po tym terminie właściciel gruntu będzie mógł według uznania odmówić sprzedaży nieruchomości.

Roszczenie do żądania sprzedaży nie przysługuje:

1. jeśli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.;

2. jeśli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie (lub w decyzji) o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3. w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich;

4. jeśli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;

5. w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Nowe przepisy nie dotyczą też nieruchomości w zasobie Agencji Mienia Wojskowego. Umowa sprzedaży nie zostanie zawarta, jeśli w toku jest postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Szczegółowe warunki sprzedaży powinny zostać ustalone w uchwale odpowiedniej lokalnej rady lub sejmiku.

A. Cena

Cena gruntu uzależniona będzie od stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

Cena nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa ustalana będzie w następujący sposób:

1) w przypadku jednorazowej zapłaty ceny – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień umowy sprzedaży;

2) w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień umowy sprzedaży.

Cena za nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego ustalana będzie w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień umowy sprzedaży, ale nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień umowy sprzedaży.

W zakresie ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, co do zasady zostanie ona określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży na podstawie stosownej wyceny, chyba że została ustalona na potrzeby opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za okres 31 sierpnia 2022 - 31 sierpnia 2023 roku.

Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji jej stawki procentowej, przyjmuje się stawkę procentową określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla danego sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

B. Bonifikata

W przypadku sprzedaży nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa bonifikatę w wysokości 90% od ceny nieruchomości otrzyma, na wniosek, osoba fizyczna:

1) w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub przed ukończeniem 16 roku życia lub

2) zamieszkująca w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z osobami, o których mowa w pkt 1), będąca opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób, lub

3) będąca członkiem rodziny wielodzietnej i uprawniona do posiadania Karty Dużej Rodziny.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, bonifikaty mogą zostać udzielone na zasadach określonych w uchwale odpowiedniej rady (gminy / powiatu) lub sejmiku wojewódzkiego. Podczas określania warunków, organ będzie brał pod uwagę kryteria z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz np. realizację celów publicznych, budownictwa mieszkaniowego lub celów użyteczności publicznej i potrzeby społeczności lokalnej, terminową realizację celu określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, brak zaległości w opłatach rocznych i podatku od nieruchomości, etc.

Udzielenie bonifikat będzie następować zgodnie z zasadami udzielania pomocy publicznej.

Czytaj więcej

Firmy będą mogły wykupić użytkowane wieczyście grunty. Ale za ile?

Podsumowanie

Przyjmując nową ustawę, Ustawodawca nie zdecydował się jeszcze na całkowitą eliminację użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawa. Wprowadzone rozwiązania umożliwiają kolejnej grupie użytkowników wieczystych uzyskanie prawa własności w miejsce prawa użytkowania wieczystego, jeśli użytkownicy podejmą taką decyzję i poniosą koszty z nią związane. Dwunastomiesięczny okres, w którym użytkownicy wieczyści mogą żądać sprzedaży wydaje się dość krótki, biorąc pod uwagę uwarunkowania rynkowe. Do tego, przepisy nie wskazują, w jakim terminie powinna zostać zawarta umowa sprzedaży, co może skutkować wydłużaniem procedury przez organy. Brak także na ten moment przepisów wskazujących, jak takie żądanie sprzedaży powinno być zgłoszone. W przypadku niektórych użytkowników wieczystych problematyczne może być też zebranie w tym okresie funduszy na wykup. Czas pokaże, jak wielu użytkowników skorzysta z możliwości wykupu gruntów oraz jak organy będą radzić sobie z zawieraniem umów sprzedaży.

Anna Palczewska, manager, adwokat z kancelarii Ernst & Young Law Zakrzewska i Wspólnicy sp.k. w Warszawie

Katarzyna Białek, adwokat z kancelarii Ernst & Young Law Zakrzewska i Wspólnicy sp.k. w Warszawie

Użytkowanie wieczyste, polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej, która jest własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek, na rzecz osób fizycznych lub prawnych na okres 99 lat. W wyjątkowych przypadkach dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej czterdziestoletni. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu na zasadach określonych w decyzji lub w umowie o oddaniu mu nieruchomości i z tego tytułu płaci opłatę roczną.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Opinie Prawne
Paruch, Włodarczyk: Jak zmieniać minimalne wynagrodzenie?
Opinie Prawne
Robert Gwiazdowski: Jak minister finansów Andrzej Domański stymuluje rynki finansowe
Opinie Prawne
Marek Kobylański: Na czym polegała samowola polityka Suwerennej Polski w Funduszu Sprawiedliwości
Opinie Prawne
Mikołaj Domagała: Ekologiczny, czyli jaki?
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Opinie Prawne
Bogusław Chrabota: Dla dobra polskiej kultury prawo autorskie trzeba dostosować do czasów internetu
Opinie Prawne
Albert Stawiszyński: Nowy szef PISF będzie miał co sprzątać