Hipoteka na nowe czasy

Zaletą dobrego prawa jest jego trwałość. To powszechne i całkiem zasadne mniemanie. Dlatego niemal zawsze, gdy zmienia się prawo, zwłaszcza mające wieloletnią tradycję i powszechnie uważane za dobrze skonstruowane, prawnicy podchodzą do zmiany z wielką rezerwą, często krytycznie, podnosząc zarzuty i wątpliwości. Tak było, jest i z pewnością nadal będzie.

Jednym z częstych zarzutów, z jakimi spotyka się każda istotna nowelizacja prawa, jest sugestia, że została dokonana pośpiesznie i nierozważnie.

Dokonane zmiany w jednej z ważnych i doniosłych części prawa cywilnego, mianowicie dotyczących hipoteki – [link=http://akty-prawne.rp.pl/dzienniki/du/2009/131/poz.1075.htm]znowelizowana 26 czerwca 2009 r. ustawa o księgach wieczystych i hipotece; DzU nr 131, poz. 1075[/link] – wywołały szereg wypowiedzi krytycznych ze strony prawników, ale także wyrazy uznania i aprobaty.

[srodtytul]Prawo musi nadążać[/srodtytul]

Warto więc przypomnieć drugą z zasad dobrego prawa: jego dynamizm i zdolności rozwojowe. Prawo, które zastyga i nie jest dostosowywane do zmian w sferach, jakim ma służyć, zwłaszcza do zmian w stosunkach społecznych i gospodarczych, traci wartość wynikającą z jego stabilności i staje się archaiczne, a przez to maleje jego przydatność.

Hipoteka w prawie polskim oparta była na tradycyjnych rozwiązaniach sięgających okresu międzywojennego, a źródłowo w znacznie starszych koncepcjach. Regulacje zawarte w [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2001/DU2001Nr124poz1361.asp]ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece[/link] (dalej: ustawa) mają taki właśnie, historyczny rodowód. O ile system ksiąg wieczystych został gruntownie przekształcony i unowocześniony, o tyle uregulowania hipoteki pozostały w zasadzie niezmienione, przynajmniej w ich podstawowej konstrukcji.

Poza tym prawo to w zasadzie nie rozwijało się przez długi okres gospodarki nierynkowej, w której hipoteka była wykorzystywana szczątkowo, w każdym razie nie miała powszechnego zastosowania jako umowny instrument zabezpieczenia kredytów. Stan prawny dotyczący hipoteki był wystarczający dla prostego obrotu w gospodarce systemu nakazowo-rozdzielczego. Tak jak np. prawo spółek uległo przez ten okres zastojowi, tak regulacje dotyczące hipoteki nie miały inspiracji rozwojowych.

Zmiany, jakie po 1982 r. były wprowadzane do ustawy, obejmowały kwestie proceduralno-ustrojowe i techniczne, omijane zaś były zagadnienia merytoryczne dotyczące hipoteki. Kolejne nowelizacje: z 25 października 1991 r., z 11 kwietnia 2001 r. i wreszcie z 11 maja 2001 r., były jedynie korektą stanu prawnego, nie obejmowały jednak konstrukcji hipoteki umownej i jej podstawowych zasad.

[srodtytul]Anachroniczne przepisy[/srodtytul]

Jednym z przykładów anachroniczności przepisów o hipotece był brak społecznie i gospodarczo akceptowanych rozwiązań dotyczących hipoteki łącznej, w zderzeniu ze zjawiskiem budownictwa deweloperskiego, finansowanego w znacznym stopniu z kredytu zabezpieczanego hipoteką na nieruchomości, która w przyszłości miała ulegać podziałowi na odrębne lokale lub wyodrębnione z większej całości domy jednorodzinne.

Tradycyjne rozwiązanie polegające na tym, że w razie podziału nieruchomości hipoteka na niej ciążąca obciąży w takiej samej wysokości każdą z powstałych w wyniku podziału nieruchomość, okazała się nie do przyjęcia z punktu widzenia nabywców lokali lub domów budowanych w systemie deweloperskim. Dlatego już w ustawie z 2001 r. została dokonana, z inicjatywy Ministerstwa Sprawiedliwości, budząca ówcześnie liczne kontrowersje istotna zmiana art. 76 ustawy. Zmiana ta, polegająca na wyłączeniu zasady powstawania hipoteki łącznej w przypadku podziału nieruchomości obciążonej tzw. kredytem deweloperskim, wprawdzie przez kilka lat funkcjonowała, lecz – jak się okazało w praktyce – nie bez licznych problemów i niedoskonałości. Ten przykład pokazuje jednak, że modelowo doskonałe, jak można było przypuszczać, tradycyjne rozwiązanie, utraciło częściowo swą przydatność w wyniku pojawienia się całkiem nowej praktyki inwestycyjnej w budownictwie mieszkaniowym. Jednak dokonana ówcześnie zmiana okazała się niewystarczająca, a w pewnym zakresie zbyt daleko idąca. Konieczne stało się zatem ponowne rozważenie tego problemu i poszukiwanie rozwiązania.

To nowe niewątpliwie uwzględnia dorobek judykatury i piśmiennictwa z lat poprzednich, przedmiotowo i zakresowo rozszerzając ochronę nabywcy przed zadłużeniem, a jednocześnie nakazując ujawnienie porozumienia między bankiem kredytującym a deweloperem co do sposobu podziału hipotek. Przy braku umowy wprowadza jasne i jednoznaczne kryteria ich podziału.

[srodtytul]Jak doszło do zmian[/srodtytul]

W wielu dyskusjach w środowiskach najbardziej zainteresowanych rozwojem hipoteki lub poszukiwaniem innych, bardziej elastycznych instrumentów rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytów postulowano od pewnego czasu potrzebę istotnych zmian w prawie hipotecznym. Zarzucano, że hipoteka w tradycyjnym ujęciu, w jakim występowała w polskim systemie prawnym, traci atrakcyjność. Nie jest to zresztą zjawisko nieznane w innych systemach prawnych. W Niemczech niedostateczna elastyczność hipoteki, opartej na podobnych do polskich zasadach, spowodowała odejście od tego instrumentu, a jej miejsce zajął powszechnie dług gruntowy. Problematyka ta była podejmowana podczas licznych konferencji z udziałem przedstawicieli sektora bankowego, notariuszy, firm ubezpieczeniowych, rzeczoznawców majątkowych, pośredników nieruchomości, kancelarii prawniczych oraz innych zawodów działających na rynku nieruchomości. Nic nie działo się pochopnie, warto więc wspomnieć, że problematyce tej poświęcano serię sześciu kolejnych ogólnopolskich konferencji „Księgi wieczyste w sądach gwarantem bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami” organizowanych w latach 2002, 2004, 2005, 2007 i 2008 przez Fundację na rzecz Kredytu Hipotecznego we współpracy z MS.

Postulaty zmian w prawie hipotecznym w kierunku uczynienia z hipoteki bardziej efektywnego sposobu zabezpieczenia zawierały rekomendacje raportu „Wpływ systemu prawa na rynek zabezpieczeń rzeczowych w Polsce” opracowanego przez Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju we współpracy z polskim Narodowym Bankiem Polskim.

Do prac nad przeprowadzeniem zmian w przepisach regulujących hipotekę została włączona Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego działająca przy ministrze sprawiedliwości, której zespół pod przewodnictwem profesora Uniwersytetu Jagiellońskiego dr. hab. Jerzego Pisulińskiego rozważał zakres i kierunki rozwoju tych przepisów. Z udziałem prominentnych przedstawicieli praktyki komisja ta przeprowadziła poważną merytoryczną dyskusję i w jej efekcie wybrano odejście od niektórych tradycyjnych reguł hipoteki, proponując inną, nową koncepcję, nadającą hipotece całkiem nowy kształt prawny i zwiększając znacznie jej funkcje zabezpieczające wierzytelności już istniejące i przyszłe. Przygotowane przez Komisję Kodyfikacyjną propozycje już wyartykułowane w formie kolejnych projektów ustawy były przedstawiane na wspomnianych konferencjach.

[srodtytul]Nic bardziej błędnego[/srodtytul]

Taki stan prac zmierzających do przygotowywania nowych rozwiązań w prawie hipotecznym pozwala na kategoryczne odrzucenie pojawiającego się zarzutu o ich bezrefleksyjne podjęcie i uchwalenie. Nic bardziej błędnego i niesłusznego, skoro dyskusje nad poszukiwaniem nowocześniejszych uregulowań trwały już od 2002 r. Warto przy tym wspomnieć, że skupiano się między innymi nad problemem, czy do polskiego systemu prawnego wprowadzić wzorem niemieckim instytucję długu gruntowego jako obciążającego nieruchomości prawa nieakcesoryjnego, czy zerwać z akcesoryjnością hipoteki i znieść tradycyjne wyróżnienie dwóch typów hipoteki, tj. hipoteki zwykłej i kaucyjnej z szeregiem innych modelowo nowych rozwiązań. Przypomnienia wymaga, że także w Sejmie IV kadencji była podejmowana poważna dyskusja o tej problematyce, przy okazji propozycji wprowadzenia do polskiego systemu prawnego wspomnianego wcześniej długu gruntowego.

Nowelizacja z 26 czerwca 2009 r. w zasadniczy sposób zmienia dotychczasowe przepisy dotyczące instytucji hipoteki. Są to zmiany konstrukcyjne i daleko idące. Ich naczelnym celem jest osiągnięcie znacznie większej funkcjonalności zabezpieczenia wierzytelności. Aktualny rozwój stosunków kredytowych i technik kredytowania inwestycji stwarza nowe i większe wymagania dla systemu zabezpieczeń kredytu. Atrakcyjność zabezpieczeń dla instytucji kredytujących ma decydujące znaczenie dla dostępności środków pochodzących z kredytów długoterminowych na cele inwestycji budowlanych.

[srodtytul]Niekwestionowane zalety[/srodtytul]

Nowa koncepcja hipoteki ma niekwestionowane zalety: ograniczoną akcesoryjność, zwiększającą elastyczność hipoteki, umożliwia zabezpieczenie kredytów przez konsorcja bankowe, zwiększa funkcjonalność hipoteki przy zmianie stosunków kredytowych, a wreszcie pozwala na wykorzystywanie raz ustanowionej hipoteki w celu zabezpieczenia kolejnego kredytu, względnie przeniesienia wierzytelności kredytowej. To tylko niektóre z zalet nowelizacji prawa.

Jest zrozumiałe, że przez prawników praktyków, z reguły przywiązanych do tradycyjnych rozwiązań prawnych i z natury swego zawodu nastawionych konserwatywnie, nowe regulacje są oceniane przede wszystkim ze względu na możliwe i nieuniknione wątpliwości i błędy przy ich stosowaniu czy budzące ich obawy o skutki nowych rozwiązań. Nie bez powodu ustawa poddawana obecnie krytycznym analizom praktyków została objęta długim, 18-miesięcznym okresem vacatio legis. Wejdzie w życie 20 lutego 2011 r. i dajmy jej szansę funkcjonowania w praktyce. Nie można dzisiaj po ponadrocznym okresie wyczekiwania na jej wejście w życie podważać nowych koncepcji, według których będzie funkcjonowała hipoteka w Polsce. Zresztą uważna analiza krytycznych publikacji prowadzi do wniosku, że albo przeceniają one pojawiające się wątpliwości, albo wręcz wskazują na praktyczne sposoby ich rozwiązania i wyjaśnienia.