Obowiązujące od 31 lipca 2007 r. niezbyt fortunie sformułowane przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.), w dodatku błędnie wykładane przez sądy, umożliwiają spółdzielniom osłabienie roszczenia uprawnionego do wypłaty wartości rynkowej lokalu, a w konsekwencji niemożność jego zasądzenia. Pomimo ukonstytuowania przez art. 11 ust. 21 in principio ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zasady, że w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, z uwzględnieniem ust. 22 wspomnianego artykułu, to pozostała treść ust. 21 stwarza spółdzielniom osobliwe warunki egzoneracyjne. Stwierdza on, że przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. W praktyce sądowej wskazuje się, że wymagalność tego roszczenia wymaga przeprowadzenia przetargu zmierzającego do zbycia lokalu, gdyż bez tego nie jest możliwe określenie wysokości roszczenia osoby uprawnionej. Moim zdaniem taka wykładnia jest błędna, gdyż jedynym warunkiem wypłaty (wymagalności) jest opróżnienie lokalu, co wynika wprost z art. 11 ust. 24 u.s.m. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie ogłosi przetargu w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu (art. 11 ust. 2 u.s.m. in principio) powinna liczyć się z tym, że będzie musiała wypłacić osobie uprawnionej pełną wartość rynkową lokalu czego może uniknąć ogłaszając przetarg na ustanowienie odrębnej wartości tego lokalu.

Osłabiona ochrona praw majątkowych

Analiza procesu legislacyjnego, który doprowadził do nadania art. 11 ust. 21 u.s.m. ułomnej z punktu widzenia ochrony prawa majątkowych uprawnionych do zwrotu wartości rynkowej lokalu treści, prowadzi do wniosku, że był to zabieg celowy. Pierwotna wersja projektu nowelizacji ustawy nakładała na spółdzielnie mieszkaniowe expressis verbis obowiązek wypłaty osobie uprawnionej wartości rynkowej lokalu po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nawet wtedy, gdyby nie doszło do ustanowienia w przetargu odrębnej własności lokalu. Dopiero na etapie prac senackich zaproponowano usunięcie przepisu nakazującego wprost spółdzielni zaspokojenie roszczeń uprawnionego. Poprawka senacka motywowana była zabezpieczeniem interesów małych spółdzielni mieszkaniowych z mniej atrakcyjnych miejscowości, w których mogłoby nie być chętnych na nabycie opuszczonych lokali. W konsekwencji spółdzielnie, które nie podejmują działań zamierzających do przeprowadzenia przetargu, trwale i skutecznie tamują realizację roszczeń wierzycieli. Jest mi znany przypadek (może wcale nie odosobniony), w którym spółdzielnia mieszkaniowa usprawiedliwia zaniechanie zorganizowania przetargu powołując się na to, że lokal jest zajmowany bez tytułu prawnego przez jednego ze spadkobierców dysponenta spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Jednocześnie jednak spółdzielnia nie występuje z powództwem o opróżnienie zajmowanego lokalu. Taki stan faktyczny na gruncie obowiązujących przepisów stanowi kolejną przeszkodę w uzyskaniu zapłaty przez wierzyciela, który opróżnił lokal. Nie ma on żadnych środków prawnych, dzięki którym mógłby doprowadzić do opróżnia lokalu.

Niezależnie od wniosków jakie płynął z analizy przebiegu procesu legislacyjnego i orzecznictwa sądów, nasuwa się zresztą wątpliwość czy interpretacja uzależniająca wymagalność roszczenia uprawnionego od przeprowadzenia przetargu zmierzającego do zbycia lokalu jest trafna w świetle brzmienia art. 11 ust. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Skoro stwierdza on expressis verbis, że warunkiem wypłaty, o której mowa w ust. 21, jest opróżnienie lokalu - antycypujące przecież ogłoszenie przetargu - to uzależnienie wymagalności roszczenia uprawnionego od przeprowadzenia przetargu stawia pod znakiem zapytania sens istnienia normy z art. 11 ust. 24. Możliwa i pożądana jest taka interpretacja zasad zwrotu wartości rynkowej lokalu w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, która wymagalność roszczenia o zwrot wartości rynkowej lokalu warunkuje tylko i wyłącznie opróżnieniem lokalu. Roszczenie może być dochodzone w wysokości wartości rynkowej lokalu. Ewentualnie można się zastanawiać czy uprawniony będzie zobowiązany zwrócić spółdzielni mieszkaniowej różnicę między wartością rynkową a kwotą uzyskaną przez spółdzielnię od osoby obejmującej lokal w wyniku przeprowadzonego przetargu.

Z kolei problemem nie do usunięcia w drodze wykładni ustawy jest określenie zasad zwrotu równowartości wkładu mieszkaniowego osobom do tego uprawnionym w sytuacji, w której spółdzielnia zrealizuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługującego innej osobie bliskiej poprzedniego dysponenta lokalu. Brak regulacji ustawowych w tym zakresie może oznaczać, że zgodnie z ogólną regułą zawartą w art. 8 pkt 3 u.s.m. spółdzielnia może (ale nie musi) kwestię tę ustalić całkowicie dowolnie w statucie spółdzielni, w tym także w sposób niekorzystny dla osoby uprawnionej do otrzymania równowartości wkładu. Wyrażam nadzieje, że zasygnalizowane w artykule problemy ustawodawca rozważy przy kolejnych zmianach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Michał Chylak, Koordynator Kliniki Prawa Własności, Helsińska Fundacja Praw Człowieka