Rynek ma potencjal

Ministerstwo Skarbu Państwa chce sprzedać na giełdzie Grupę PHN. Szykuje się jedna z większych prywatyzacji w historii kraju.

Plan wejścia na rynek giełdowy podtrzymujemy. Natomiast termin oferty, wielkość oferty i termin debiutu giełdowego będą zależały od decyzji MSP. Nie możemy wykluczyć wysokiej wartości oferty naszych akcji, plasującej nas na liście największych prywatyzacji, obok PZU, PKO BP czy PGE. Niemniej będzie to zależało od liczby akcji sprzedawanych przez Skarb Państwa oraz wyceny naszej spółki, której dokonają inwestorzy w trakcie oferty.

Jeżeli MSP zdecyduje się na pełne wyjście z PHN, to 1/3 przypadnie inwestorom drobnym, 1/3 krajowym...

Jaka będzie struktura oferty, to nie ośmielę się oszacować. Jej struktura będzie wynikać z warunków panujących na rynkach finansowych w czasie oferty, rekomendacji doradców i decyzji MSP.

Co wyróżnia Grupę PHN na tle innych spółek o podobnym profilu działających w Polsce i zagranica?

Polski rynek nieruchomości według ekspertów pozytywnie wyróżnia się w tej części Europy. Dzięki konsolidacji istotnych aktywów nieruchomościowych należących do Skarbu Państwa w jednej Grupie udało się stworzyć portfel nieruchomości posiadający, w naszej ocenie, znaczny potencjał wzrostu.

Inwestorzy branżowi w Polsce doskonale wiedzą, czym jest Grupa PHN i jaki majątek posiada. Mamy kilka nieruchomości o bardzo dobrych parametrach i lokalizacji, choć w naszym portfelu są też oczywiście mniej atrakcyjne nieruchomości, ale rozważamy sprzedaż niektórych z nich, gdyż z naszych analiz wynika, iż raczej nie uda się nam w rozsądny sposób ich wykorzystać.

Podczas prywatyzacji Ruchu na jaw wyszły sporne nieruchomości IPN. O was też będzie głośno?

Mam nadzieję, ze o Grupie PHN będzie głośno, ale nie w negatywnym kontekście. Wykonaliśmy szereg badań prawnych posiadanych nieruchomości i nic nie wskazuje na to, żeby miały pojawić się jakieś większe obecnie nieznane nam problemy. Jednakże, takiego ryzyka nie możemy tez całkowicie wykluczyć. W Grupie znajduje się ponad 180 nieruchomości. Są wśród nich duże i znane nieruchomości –takie jak m.in. biurowiec Kaskada koło Dworca Centralnego, centrum handlowe Bartycka czy na przykład Wrocławskie Centrum Prasowe. To rozpoznawalne nieruchomości, zresztą świetnie zlokalizowane. Posiadamy też cenne nieruchomości mniej rozpoznawalne np. nad morzem. Za basenem portowym, w którym stoi Błyskawica, znajduje się jest pirs o powierzchni około 10 ha, który także należy do nas.

Czym, w opinii zarządu, jest Grupa Polskiego Holdingu Nieruchomości?

Dziś to konglomerat podmiotów z nieruchomościami, w skład którego wchodzą byłe państwowe spółki Intraco, Budexpo, Polski Holding Nieruchomości oraz Dalmor i Wrocławskie Centrum Prasowe, które dołączyły do Grupy w grudniu 2011 r. Wszystkie spółki łączy to, że są w posiadaniu licznego majątku w postaci gruntów i zabudowanych nieruchomości. Wśród nich jest m.in. jeden z najstarszych polskich drapaczy chmur czyli biurowiec Intraco na warszawskim Muranowie, ale także największe w naszym kraju centrum handlowe budownictwa przy ul. Bartyckiej, także w Warszawie.

Formalnie jaki jest status grupy?

Konsolidacja dokonywała się w trzech etapach i obecnie w strukturze jest spółka holdingowa, która jest spółką – matką czyli Grupa PHN, oraz pięć spółek-córek, o których wcześniej wspominałem. Doczekaliśmy się także spółek-wnuczek, jak np. Agroman, który postawił kilka tysięcy mieszkań. W tej chwili zaczynamy tworzyć pierwsze spółki celowe dla realizacji określonych projektów.

Oprócz biur i ziemi, jakie macie elementy biznesu?

To spadek po spółkach, które przejęliśmy. Po Składnicy Księgarskiej było to na przykład kilka milionów książek: wydawnictw albumowych, poradnikowych, beletrystyki, które w większości już sprzedaliśmy. Nie był to istotny element naszych przychodów. Na drugim biegunie jest trauler, statek do połowów dalekomorskich, który przejęliśmy razem ze spółką Dalmor. Sprzedaliśmy go na przełomie stycznia i lutego. Mogę powiedzieć, że z determinacją kontynuujemy porządkowanie Grupy, tak by uzyskać jasny i przejrzysty dla inwestorów model biznesowy.

Biura i ziemia, to największa część biznesu.

Tak, mamy łącznie około 200 tys. metrów kw. pod dachem w całym kraju, w tym m.in. w: Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Gdyni oraz około 1,3 tys. ha niezabudowanych działek zlokalizowanych m.in. w pobliżu ważnych ciągów komunikacyjnych, czyli np. pod Strykowem, we Wrocławiu, Warszawie, Trójmieście.

W jaki sposób chcecie wykorzystywać tę ziemię?

Myślimy o tym, by docelowo oprzeć biznes na trzech filarach. To biura, logistyka i powierzchnia handlowa.

Aby wykreować segment logistyczny, zamierzamy w szczególności skomercjalizować grunty, dla których ,w naszej ocenie, takie przeznaczenie będzie odpowiednie.  Pierwsze działania w tym zakresie zostały już podjęte. We Wrocławiu będziemy, razem z brytyjskim deweloperem Segro, zabudowywać naszą działkę o powierzchni 30 ha. (UOKiK wyraził zgodę na utworzenie przez Sergo i PHN spółki celowej - przypis red.). Powstać ma tam nowoczesne centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjne o powierzchni 43 tys. m. kw.

Co zrobicie z najbardziej prestiżowymi nieruchomościami?

Dziś jeszcze nie odpowiem na pytanie, co stanie się na przykład z Intraco. Mamy w tej chwili w grupie sporo projektów, których realizację rozważamy, a Intraco dzisiaj pracuje i byłoby nierozsądne zaczynać właśnie od niego. Naszym obecnie najważniejszym projektem inwestycyjnym jest nieduży biurowiec na ul. Foksal w Warszawie. Zakładamy, że do końca I półrocza 2012 r. wbijemy łopatę w ziemię i rozpoczniemy budowę.. Jest także Świętokrzyska 36, gdzie w miejsce obecnego budynku chcielibyśmy postawić biurowiec, ale jest to obecnie przedmiotem analizy.Co do Bartyckiej, gdzie mamy ponad 7 ha terenów, to jesteśmy w trakcie analizy perspektyw rozwoju tej nieruchomości.

W jakim stopniu dotyczy was problem reprywatyzacji, kwestia spornych własności?

Z pełną odpowiedzialnością mogę powiedzieć, że według sytuacji na dziś ten problem nie jest istotny w skali naszej działalności. Takich nieruchomości, które mają nieuregulowany stan prawny, mamy ok 30, a ich wartość rynkowa jest poniżej procenta całości naszego majątku. Poza tym, jeśli coś było obarczone ryzykiem, to po prostu uznawaliśmy, że ma wartość zero. Nie ma w wycenie miejsca na dyskonto z uwagi na to, że mogą się pojawić roszczenia reprywatyzacyjne.

Myśli Pan, że do dobry moment na prywatyzację, bo sytuacja na rynkach nadal jest niestabilna, a indeksy szerokiego rynku mocno zmienne...

Patrząc na to co dzieje się dziś, moglibyśmy mówić, że wszystko idzie w dobrym kierunku. Ale zdajemy sobie sprawę, że rynek jest na tyle zmienny, że nikt nie odważy się prognozować w jakimkolwiek horyzoncie czasowym. Poza tym ocenę prywatyzacji i jej zasadności pozostawiam Skarbowi Państwa jako jedynemu akcjonariuszowi spółki.

Jesteśmy optymistami i liczymy na to, że sytuacja będzie się dalej stabilizowała.

Jak oceniacie polski rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowy?

Analizy pokazują, że jeśli chodzi o biura, to poziom pustostanów jest niski, a ceny utrzymują się na rozsądnym poziomie. Z drugiej strony, jeśli porównamy ceny w dużych polskich miastach z tymi w pozostałej części Europy, to będą się one różnić. Polski rynek nieruchomości ma ciągle duży potencjał i chcemy to wykorzystać.

Jeśli chodzi z kolei o segment mieszkaniowy, to dziś nie jest to nasz podstawy biznes.

Myślicie o wypłacie dywidendy?

Będziemy definiowali politykę dywidendową w najbliższej przyszłości. Oczywiście wypłata dywidendy będzie zależała od decyzji naszych akcjonariuszy podjętej na walnym zgromadzeniu.