HRE Index jak system wczesnego ostrzegania

Czy na polskim rynku mieszkaniowym rośnie bańka i należałoby podjąć kroki zapobiegające przegrzaniu? I odwrotnie – kiedy można stwierdzić, że rynek potrzebuje działań pobudzających? Odpowiedź na te kwestie leży u podstaw utworzenia HRE Index – indeksu koniunktury na rynku nieruchomości.

To autorska inicjatywa HRE Think Tanku powołanego przez Michała Cebulę, Macieja Grabowskiego oraz Michała Sapotę. Odczyty indeksu będą podawane raz na kwartał.

– HRE Index mówi o tym, w którym miejscu znajduje się polski rynek nieruchomości. Jesteśmy w stanie ocenić, czy mamy przed sobą dobrą perspektywę i możemy podejmować kolejne inwestycyjne, czy też należałoby się wstrzymać z inwestycjami, a nadzór powinien zacząć schładzać rynek. Na dziś wszystko wskazuje na to, że sytuacja jest bezpieczna i przed nami stabilne kwartały – mówi Michał Cebula z HRE Think Tanku. – Nasz cel jest prosty: wczesne ostrzeganie przed zjawiskami kryzysowymi na rynku nieruchomości. Wskaźnik ma służyć wszystkim uczestnikom rynku, od deweloperów, przez pośredników finansowych, banków, do klientów indywidualnych – podkreśla.

Papierek lakmusowy

Wartość HRE Index na koniec IV kw. ub.r. wynosiła 0,584. Jak podkreślają eksperci, odczyt w granicach 0,15–0,85 świadczy o zdrowej kondycji rynku mieszkaniowego. Wartość na koniec I kw. br. poznamy w połowie maja.

– Nasz HRE Index, opublikowany po raz pierwszy w lutym br. (odczyt za IV kw. 2017 r. – red.), pokazał, że rynek nieruchomości w Polsce jest stabilny, a głosy wieszczące rychły kryzys nie znajdują potwierdzenia. Jestem pewien, że potwierdzą to nasze kolejne badania, które opublikujemy w połowie maja – podkreśla Maciej Grabowski, współtwórca HRE Think Tanku, były minister środowiska i wiceminister finansów. – Rzecz w tym, że ten indeks po raz pierwszy poddaje analizie najważniejsze bieżące elementy mające wpływ na rynek nieruchomości, ale bierze pod uwagę dane z ostatnich dziesięciu lat – zaznacza.

Indeks opiera się na czterech subindeksach: cen nieruchomości (na rynku pierwotnym i wtórnym), sektora bankowego (monitoruje akcję kredytową i zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych względem PKB), gospodarstw domowych (określa relacje cen lokali i wynagrodzeń oraz zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych względem aktywów finansowych) oraz sektora budownictwa (dane o lokalach oddanych, będących w budowie i przygotowaniu). Z kolei na cztery subindeksy składa się 19 wskaźników szczegółowych.

– Indeks koniunktury na rynku nieruchomości jest swego rodzaju barometrem, który wskazuje stan oraz będzie odpowiednio wcześniej ostrzegał przed kryzysowymi zjawiskami, które mogą dotknąć rynku nieruchomości w Polsce. Analiza szczegółowych wskaźników i subindeksów pozwala na ocenę rzeczywistych zjawisk – tłumaczy Michał Sapota, trzeci z założycieli HRE Think Tanku. – I tak wskaźnik dynamiki cen na rynku pierwotnym sugeruje, że ceny na tym rynku nie będą tak szybko rosły w 2018 r., jak to miało miejsce w 2017 r. Z kolei subindeks sektora budownictwa wskazuje, że popyt w tym sektorze jest historycznie wysoki, co może prowadzić do konsolidacji na tym rynku – dodaje Maciej Grabowski.

Michał Cebula wskazuje, że rynek mieszkaniowy rozwija się bardzo dynamicznie.

– W zeszłym roku w sześciu głównych aglomeracjach sprzedano o 17 proc. lokali więcej niż w 2016 r. I kw. br. pokazuje, że o kondycję sektora w całym roku możemy być spokojni – ocenia Cebula. – Co do cen mieszkań – to wbrew obiegowym opiniom wcale nie szybują one w drastyczny sposób. Nie oznacza to jednak, że ta tendencja się utrzyma. Zaczyna brakować rąk do pracy, co powoduje konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów. Również ceny materiałów budowlanych wykazują tendencję zwyżkową. Niepokoi trochę fakt, że firmy wykonawcze zaczynają pracować na 100 proc. mocy, a to oznacza, że w Polsce trudno będzie wybudować więcej niż 120–130 tys. mieszkań w skali roku. W tym kontekście uważam, że każdy pomysł, którego realizacja ma doprowadzić do zwiększenia ilości budowanych lokali w Polsce, np. przez budowę wielorodzinnych modułowych domów z drewna, powinien zostać poddany dogłębnej analizie pod kątem wykonalności i opłacalności – dodaje.

Silna gospodarka

Według ekspertów Think Tanku HRE indeks rzetelnie informujący o sytuacji na rynku nieruchomości, oparty na twardych danych z różnych dziedzin, jest kluczowy w dobie szumu informacyjnego. Wraz z rosnącą od kilku lat w dwucyfrowym tempie sprzedażą mieszkań w Polsce, a także obserwowanymi od ub.r. wyraźniejszymi podwyżkami cen lokali coraz częściej można słyszeć opinie o przegrzaniu rynku czy rychłym kryzysie.

– Rynek mieszkań ma zasadnicze znaczenie dla gospodarki. W wielu krajach, również w Polsce, jest powszechnie postrzegany jako źródło niepewności i kryzysów. Oceniamy, że perspektywy są co najmniej dobre i dla gospodarki polskiej i dla naszego rynku nieruchomości. Choć należy pamiętać, a szacunki i badania IMF potwierdzają, że z prawie 50 bankowych kryzysów z ostatnich dekad około dwóch trzecich było poprzedzonych cyklem ożywienie–kryzys na rynku nieruchomości. Nie jest to nasz obecny przypadek – przekonuje Cebula.

Eksperci zaznaczają, że struktura wzrostu i fundamenty naszej gospodarki są trwałe.

– Konsumpcja, która stabilizowała wzrost PKB, została wsparta w ostatnich kwartałach przez inwestycje. Nakłady inwestycyjne będą rosły, bo sprzyjają temu i sytuacja na rynku pracy z rosnącym popytem, i wysokie wykorzystanie zdolności produkcyjnych. Nakłady na mieszkania zgodnie z wszelkimi oznakami również będą rosły. Zgodnie z ostatnią projekcją NBP inflacja pozostanie do 2020 r. w pożądanym paśmie, a wypowiedzi członków RPP wskazują brak przesłanek do zmian stóp procentowych. Również rynek pracy z rosnącym popytem, wzrostem wynagrodzeń i wydajności pracy oraz w efekcie umiarkowanym wzrostem kosztów pracy sprzyja stabilnemu wzrostowi – mówi Grabowski.

Zaznacza, że potwierdza to obecna runda oceny stabilności makroekonomicznej prowadzona przez Komisję Europejską – ważny mechanizm monitorowania i zapobiegania rozwijaniu się nierównowag makroekonomicznych w krajach UE. – Sytuacja Polski i jej gospodarki została oceniona bardzo dobrze i rzecz jasna nie jesteśmy na liście 12 państw, które zostały poddane procedurze pogłębionego przeglądu, a wśród nich są Francja, Niemcy czy Włochy – mówi Grabowski.

Z kolei Michał Sapota podkreśla, że przy ocenie rynku nieruchomości w Polsce punktem wyjścia musi być zestawienie popytu i podaży. – Mamy powszechnie rozpoznaną strukturalną lukę podażową, czyli deficyt lokali oceniany na ok. 900 tys. sztuk. Wciąż wskaźnik liczby mieszkań na 1 tys. mieszkańców jest najniższy w Polsce spośród krajów UE. Ostatnie lata przynoszą poprawę, głównie dzięki deweloperom – mówi Sapota.

Banki wciąż chętnie udzielają kredytów hipotecznych, a znaczna część zakupów lokali dokonywana jest za gotówkę, której nie opłaca się trzymać na lokatach.

– Według OECD dostępność mieszkań w Polsce jest najwyższa wśród krajów członkowskich tego klubu, bo cena do dochodu jest u nas najniższa. Również cena do najmu w Polsce jest jedną z najniższych, co wskazuje, że wartość mieszkań rośnie wolniej niż wartość najmu. Te wszystkie porównania oraz perspektywy polskiej gospodarki prowadzą do wniosku, że rynek nieruchomości mieszkaniowych ma dobre perspektywy – dodaje Sapota.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

To autorska inicjatywa HRE Think Tanku powołanego przez Michała Cebulę, Macieja Grabowskiego oraz Michała Sapotę. Odczyty indeksu będą podawane raz na kwartał.

Pozostało 94% artykułu