Bloki zamiast fabryk? Najpierw formalności

Miasta zawierają z deweloperami na nowych zasadach pierwsze umowy w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego. Najczęściej chodzi o przekwalifikowanie gruntu przemysłowego na mieszkaniowy. Przepisy w tej sprawie weszły w życie 15 sierpnia.

Zmiana celu

– Od 15 sierpnia wpłynęło dziesięć wniosków o zmianę celu prawa użytkowania wieczystego. W jednym przypadku zawarliśmy umowę zmiany celu prawa użytkowania wieczystego za opłatą odpowiadającą dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałe wnioski są nadal rozpatrywane – mówi Marta Witkowicz z Urzędu Miasta w Krakowie. – Zrealizowany wniosek dotyczył budowy inwestycji o charakterze mieszkaniowym.

W Poznaniu wnioski złożyło dwóch deweloperów. Dotyczyły gruntów Skarbu Państwa (SP). Zgody na zmianę celu nie otrzymali. – Po przeanalizowaniu spraw stwierdziliśmy, że nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, która uzasadniałaby zmianę celu, na jaki nieruchomości zostały oddane w użytkowanie wieczyste. Sprawy dotyczyły nieruchomości niezabudowanych budynkami mieszkalnymi – tłumaczy Joanna Żabierek z Urzędu Miasta w Poznaniu.

W Szczecinie w tej sprawie zwrócił się do władz miasta jeden deweloper. Sprawa jest w toku. Decyzji jeszcze nie ma. – Wniosek dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem przeznaczonym do remontu, przebudowy i rozbudowy – informuje Sylwia Cyza-Słomska z Urzędu Miasta w Szczecinie.

Absolutnym rekordzistą jest jednak Warszawa. Do stołecznego Biura Mienia SP wpłynęły aż 63 wnioski. Do tej pory żaden nie został jeszcze rozpatrzony. Dlaczego? Niestety, nie udało się uzyskać odpowiedzi od stołecznego ratusza.

Są też takie miasta jak Łódź, gdzie nie było jeszcze żadnego wniosku.

To była luka

Chodzi o nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn) oraz prawa budowlanego. Zmiany do tych dwóch aktów prawnych zawiera nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

– Dzięki niej od 15 sierpnia w całej Polsce obowiązują jednakowe zasady zmiany celu prawa użytkowania wieczystego. Wcześniej decyzje samorządów w tej sprawie były uznaniowe. Deweloperzy mogli składać wnioski w tej sprawie, ale nie mieli żadnej gwarancji, czy władze samorządowe się nimi zajmą i czy rozpatrzą je pozytywnie i na jakich zasadach. Teraz, jak odmówią, zawsze można zwrócić się do sądu, by rozstrzygnął spór – mówi Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

Podobnie uważa Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – W wielu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego dawne tereny przemysłowe przeznacza się pod budownictwo mieszkaniowe. Tak stało się m.in. w wypadku warszawskiej dzielnicy Wola, gdzie od lat bloki buduje się na terenach przeznaczonych pod zakłady przemysłowe – wyjaśnia.

– Niestety, stare decyzje potwierdzające ustanowienie z mocy prawa użytkowania wieczystego przewidywały, że w tym miejscu można wybudować jedynie fabrykę. Inwestorzy mieli więc problemy – tłumaczy mec. Stefan Jacyno.

– Plany pozwalają bowiem w tym miejscu budować mieszkania. Oznacza to, że trzeba dostosować cel, na jaki przed laty ustanowiono użytkowanie wieczyste, do współczesnych realiów. Władze samorządowe postępowały różnie. Niektóre, jak Warszawa, zaskarżały pozwolenia na budowę wydane na podstawie miejscowych planów. Inne uzależniały zmianę celu od uiszczenia wysokiej opłaty. Tak robił Kraków i Warszawa. Po wejściu w życie nowych przepisów to się zmieniło –mówi mec. Stefan Jacyno.

Jakie zasady

Art. 73 ugn przewiduje, że na wniosek władz miasta lub użytkownika wieczystego dochodzi do zmiany celu użytkowania wieczystego, ale tylko po spełnieniu określonych warunków.

Po pierwsze, przekwalifikowanie celu jest możliwe, jeżeli zmiana sposobu korzystania z nieruchomości spowodowała trwałą modyfikację celu użytkowania wieczystego.

Po drugie, inwestor może zmienić status gruntu także wtedy, gdy jest to zgodne z przeznaczeniem danej nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Po trzecie, wniosek w tej sprawie wolno złożyć też, gdy zmiana celu będzie zgodna z pozwoleniem na użytkowanie budynku lub ze zgłoszeniem budowy albo przebudowy. Jeśli wcześniej starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia.

Po czwarte, nowe przepisy przewidują taką możliwość w wypadku, gdy zmiana celu będzie zgodna z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, podjętą na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej.

Władze miast mogą pobierać jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Pod warunkiem m.in. że w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej.