Ruszyła sprzedaż mieszkań położonych na uwłaszczonych gruntach. Wszystko dzięki stanowisku Krajowej Rady Notarialnej (KRN) wydanemu równo przed tygodniem – o którym jako pierwsza napisała „Rzeczpospolita". Przed nabywcami lokali mogą się jednak pojawić kolejne kłopoty i widmo kwestionowania aktów notarialnych przez sądy wieczystoksięgowe.

1 stycznia 2019 r. to dla milionów użytkowników wieczystych ważna data. Tego dnia z mocy prawa stali się właścicielami bądź współwłaścicielami gruntów, na których znajdują się ich domy czy mieszkania.

Mniej radośnie do sprawy podeszli jednak ci, którzy w planach mieli szybką sprzedaż lokalu. Powód? Konieczność uzyskania zaświadczenia o przekształceniu. W przygotowanej i ogłoszonej w Dzienniku Ustaw 31 grudnia 2018 r. nowelizacji ustawy uwłaszczeniowej zdecydowano, że na ten dokument (stanowiący podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów) czekać mają maksymalnie 30 dni.

Groźba paraliżu

Tyle że nikt nie wierzył, że w tym instrukcyjnym okresie urzędy dadzą radę sporządzić dokument, w którym muszą m.in. zbadać, czy w danym przypadku rzeczywiście doszło do uwłaszczenia, wyliczyć wysokość opłaty przekształceniowej czy sprawdzić, czy właściciel nie będzie zobligowany do wniesienia dopłaty z tytułu przekroczenia pomocy publicznej. Stanowisko KRN, które wskazało, że zaświadczenie o przekształcenie nie jest konieczne przy sporządzeniu aktu sprzedaży mieszkania, okazało się więc zbawienne dla płynności obrotu.

– Stanowisko KRN było niezbędne, inaczej mogłoby dojść do paraliżu na rynku nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że nie powinno być rolą notariuszy ani sądów wieczystoksięgowych, aby naprawiać niedociągnięcia ustawodawcy – komentuje adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

– Problem był znany od miesięcy, co powinno spowodować odpowiednią reakcję i doprowadzić do wyeliminowania go. Ustawodawca zdecydował się jednak jedynie na prowizorkę i nowelą wprowadził niemożliwy do dochowania 30-dniowy termin na wydanie zaświadczenia w przypadkach popartych chęcią sprzedaży nieruchomości – dodaje adwokat.

Zdaniem władz notariatu sprzedaż lokalu bez zaświadczenia jest możliwa z uwagi m.in. na brzmienie art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali. W myśli tego przepisu z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu lub prawo użytkowania wieczystego.

„Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądów, w tym Sądu Najwyższego, ukształtował się niekwestionowany pogląd, że w przypadku lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość prawem wiodącym jest prawo własności tego lokalu, a związany z nim udział w nieruchomości wspólnej jest prawem niemającym samodzielnego bytu prawnego i niepodlegającym samodzielnemu obrotowi" – czytamy w stanowisku KRN.

Podkreśla się w nim również, że w konsekwencji zbycia lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość następuje wpis prawa własności na rzecz nabywcy lokalu jedynie w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej.

Poproszone o ocenę poglądów rejentów Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju wskazuje, że ustawa przekształceniowa „nie wyklucza" możliwości sprzedaży mieszkań bez zaświadczeń.

Decyzja sądów

Stanowisko KRN znajdzie zastosowanie jedynie do nieruchomości z rynku wtórnego.

– Zdaniem Rady zaświadczenie nie jest niezbędne, ale jedynie w tych przypadkach, kiedy w dacie przekształcenia lokal stanowił odrębną własność. W takiej bowiem sytuacji prawem wiodącym jest własność lokalu, a udział w prawie użytkowania wieczystego, jako prawo związane, nie ma samodzielnego bytu i nie jest możliwy samodzielny obrót. Inaczej ma się sytuacja w przypadku lokali wyodrębnianych po przekształceniu i domów jednorodzinnych. W tym zakresie to prawo użytkowania wieczystego jest prawem wiodącym, a prawo własności budynku – prawem związanym, na co wskazuje wprost treść art. 235 § 2 kodeksu cywilnego – zaznacza mecenas Górski.

Z interpretacją notariuszy nie wszyscy się jednak zgadzają.

– Zastanawiam się, czy zaproponowanego przez KRN trybu postępowania nie można by potraktować jako pewnego rodzaju próbę obejścia przepisów ustawy uwłaszczeniowej. Jakkolwiek działanie to jest bez wątpienia w słusznej sprawie, to jednak oznacza, że notariusze mają w istocie przymknąć oko na to, że zawierają umowy, co do których nie jest wiadome (w dniu zawarcia umowy), co jest jej przedmiotem – czy jest to lokal, z którym związany jest udział w użytkowaniu wieczystym czy udział w prawie własności – mówi Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny, specjalizująca się w obsłudze procesów inwestycyjnych z kancelarii Kania Stachura Toś.

– Moim zdaniem nie można udawać, że nieistotne jest, czy z dniem 1 stycznia 2019 r. doszło do zmiany stanu prawnego gruntu, i opierać się tylko na tym, co na moment zawarcia umowy wynika z księgi wieczystej – akcentuje Grabowska-Toś.

Niewykluczone, że podobne podejście zaprezentują sądy wieczystoksięgowe. Warszawski nie ukrywa, że wśród jego kilku wydziałów nie ma jednolitego zdania, jak podchodzić do aktów notarialnych, do których nie dołączono zaświadczeń. Jak będzie w innych miastach? Wysłaliśmy pytania do wielu wydziałów ksiąg wieczystych w kraju. Część nie odpowiedziała, uważając, że byłaby to... porada prawna (tak usłyszeliśmy m.in. w Poznaniu). Sąd z Wrocławia poinformował nas natomiast, że zapytanie należy złożyć nie e-mailem, ale w formie pisemnej, bo „musi przejść drogę służbową".

Co oznaczać może zakwestionowanie przez sąd aktu bez dołączonego zaświadczenia o przekształceniu? – Od strony prawnej wpis do księgi wieczystej jest obowiązkowy tylko dla pierwszego właściciela lokalu. Kolejne transfery nie wymagają wpisu do księgi wieczystej dla swej skuteczności – mówi Mateusz Grabiec z kancelarii Baker McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy.