Biurowce przyszłości będą usługą, a nie budynkiem

Popyt na powierzchnie biurowe w Polsce nie gaśnie, stołeczne zasoby liczą 5,5 mln mkw., a w pozostałych dużych aglomeracjach niebawem przekroczy 5 mln mkw. Eksperci szacują, że w ciągu trzech lat oba obszary się zrównają, osiągając po 6,5 mln mkw.

Chociaż inwestycje deweloperskie to przedsięwzięcia rozpisane na lata, to trendy na rynku zmieniają się relatywnie szybko. Kto chce tworzyć nalepszą ofertę i pozyskać najlepszych najemców, musi nasłuchiwać nastrojów i przewidywać przyszłość.

Technologia i jeszcze raz technologia

Analitycy firmy CBRE zidentyfikowali trzy główne trendy, które będą charakteryzować rynek globalny nieruchomości biurowych. Jak wpisuje się w nie nasz rynek?

– Polska jest bardzo otwarta na wszelkie innowacje i goni światową czołówkę. Na polskim rynku trendy można obserwować szczególnie w obszarach: technologie w budownictwie, technologie w zarządzaniu budynkami oraz sposób i organizacja pracy – mówi Joanna Mroczek, szefowa działu doradztwa i badań rynku w CBRE.

Pierwszym trendem, który rozwija się w naszym kraju w związku z dużą liczbą inwestycji budowlanych, jest contech, czyli technologie w służbie branży budowlanej.

– Prowadzone są intensywne prace nad usprawnieniami dotyczącymi automatycznej oceny stanów technicznych i wyceny, odbiorów budowlanych czy projektowania budynków. Pozwolą one skrócić czas i koszt procedur związanych z procesami budowlanymi – mówi Mroczek.

Drugim obszarem, w który inwestują polscy deweloperzy, jest zarządzanie budynkami.

– Zarówno od strony kosztów i generowania oszczędności, jak i ich wpływu na środowisko oraz użytkowania ich przez firmy i pracowników. To działania, w które angażowane są zarówno małe startupy, jak i duże firmy IT. Rozwiązań poszukuje się za granicą, inwestuje w aplikacje, sztuczną inteligencję, beacony (małe nadajniki komunikujące się za pomocą sygnału radiowego z urządzeniami mobilnymi – red.), wirtualną i rozszerzoną rzeczywistość. Słowem wszystko, co pozwoli nam lepiej kontrolować, mierzyć, wizualizować i obsługiwać daną nieruchomość – mówi Mroczek. – Możemy się więc spodziewać, że za dwie dekady budynki w Polsce będą swoistymi komputerami, robotami, które same będą organizować dla nas przestrzeń biurową – wskazuje.

Trzeci trend obejmuje wszystko, co związane z hasem „workplace" – czyli miejscem i organizacją pracy.

– Praca zdalna, elastyczna, współpraca, efektywność, zadowolenie pracowników to wyzwania, z którymi mierzą się pracodawcy i krok po kroku dostosowują do nich metody zarządzania firmami. Z tego powodu wdrażane są np. coraz bardziej interaktywne spotkania wideo, wirtualni asystenci organizujący spotkania, kamery 360, aplikacje umożliwiające personalizację otoczenia, wielkie ekrany dotykowe. W ramach tego trendu budynki coraz częściej włączane są w otoczenie i systemy transportu miejskiego – mówi Mroczek.

Ekspertka wskazuje, że te trendy i działania obserwowane są nie tylko na największym rynku warszawskim, ale i na wszystkich rynkach regionalnych.

– Polska, przy takim tempie rozwoju rynku biurowego, jest często pionierem w implementowaniu wielu rozwiązań technologicznych i w przyszłości będzie nie tylko odbiorcą, ale też sama będzie kreować trendy światowe – uważa Mroczek.

Nowy wymiar pracy z domu

Jeśli chodzi o trendy globalne, które będą charakteryzować rynek biurowy w perspektywie 2040 r., według CBRE lepsza jakość powierzchni biurowej, wyższy prestiż obiektów, praca zdalna naśladująca tę w biurze, talent ważniejszy niż odległość – to zdominuje miejsca pracy.

Pierwszy trend to „jakość zamiast ilości". Według analityków biurowce będą nie tyle budynkami, ile usługą. Najemcy będą zwracać uwagę na nowoczesne technologie i rozwiązania ułatwiające pracę, a nie na wielkość przestrzeni. Dlatego też najem długoterminowy prawdopodobnie odejdzie do lamusa, powszechnym modelem stanie się elastyczne dostosowywanie powierzchni i okresu najmu do potrzeb przedsiębiorców.

Analitycy JLL oszacowali, że elastyczne biura stanowią dziś mniej niż 2 proc. całkowitych zasobów na siedmiu głównych rynkach w Polsce, niemniej zdobywają coraz większą popularność. Stawiają na nie już nie tylko startupy, freelancerzy i małe firmy, ale i coraz więcej dużych podmiotów, w przypadku których przestrzenie flex odpowiadają na potrzeby chwili.

Drugi trend to zdigitalizowany talent. W ciągu dwóch dekad spodziewany jest mocny wzrost odsetka osób pracujących przynajmniej częściowo zdalnie. Według CBRE ma to być nawet więcej niż połowa pracowników. Już dziś firmy ostro rywalizują o kadrę – notabene jakość biur jest dziś równie ważną kartą przetargową, co wynagrodzenie. W przyszłości pracodawcy będą szukać ludzi w innych miastach czy nawet krajach. Tu w sukurs przyjdą rozwiązania z obszaru proptech – ważnym pomieszczeniem w biurowcach przyszości będą sale umożliwiające efektywne spotkania na odległość – i to nie proste tele- czy wideokonferencje. Hologramy, avatary – wszystko to już niebawem.

Trzeci kluczowy trend to home office przyszłości. Dziś obserwujemy, że przestrzenie biurowe stają się coraz przyjaźniejsze dla użytkowników, strefy relaksu czy kuchnie pzowalają się poczuć jak w domu. W najbliższych dekadach kierunek może się odwrócić. Hasło praca z domu nabierze nowego wymiaru – można się spodziewać, że to w mieszkaniach pojawią się specjalnie wyodrębnione powierzchnie służące wypełnianiu obowiązków zawodowych. Rozwiązania technologiczne i informatyczne pozwolą się łatwo połączyć i współdziałać ze znajdującą się w prestiżowym biurowcu centralą.