Tematem tegorocznej edycji organizowanej przez „Rzeczpospolitą" konferencji Real Estate Impactor jest jakość życia jako usługa. Biorąc pod uwagę wasze doświadczenia, a także współpracę z Obido, na co najbardziej zwracają uwagę ludzie szukający mieszkania – poza ceną czy metrażem?

Ci, którzy pracują w branży nieruchomości – niezależnie od sektora – jak mantrę powtarzają słowo „lokalizacja".

Lokalizacja „sprzedaje" biurowce i sprzedaje mieszkania. Jest ważna dla tych, którzy budują i kupują akademiki i mieszkania na wynajem. Tyle że lokalizacja oznacza dziś bardzo wiele, a w różnych grupach nabywców elementy te przesuwają się na skali ważności.

Jak pokazuje analiza preferencji nabywców poszukujących mieszkań za pośrednictwem platformy Obido, o wyborze mieszkania nie decydują jego współrzędne geograficzne. Weźmy chociażby warszawski Żoliborz: blisko 10 proc. nabywców deklaruje chęć zakupu mieszkania w tej właśnie dzielnicy, ale mieszkania tam dostępne stanowią niecałe 3 proc. oferty. Czy to oznacza, że pozostałe 7 proc. popytu pozostaje niezaspokojone? Ależ skąd. Kupujący zamieniają Żoliborz na położone w pobliżu szkół, budynków użyteczności publicznej i terenów zielonych, dobrze skomunikowane transportem publicznym mieszkania na Targówku czy Pradze-Południe.

Coraz ważniejsze na poziomie decyzji o zakupie staje się sąsiedztwo czy możliwość spędzenia w interesujący sposób czasu wolnego w najbliższej okolicy. Pod uwagę brany jest też rodzaj usług zaplanowanych na parterze budynku czy całym osiedlu. Stąd rosnąca – nie tylko w Polsce zresztą – popularność projektów wielofunkcyjnych. Deweloperzy widzą te potrzeby i starają się „programować" swoje inwestycje tak, by były atrakcyjne dla nabywcy nie tylko w chwili zakupu, a to, co nazywamy domem, nie kończyło się na progu mieszkania.

Z jednej strony mamy proptech, smart home, z drugiej nadal dominuje standard deweloperski. Czy u deweloperów widać tendencję, by sprzedawać klientom coś więcej niż cztery gołe ściany?

Deweloperzy z chęcią dadzą więcej, a klienci chętnie wezmą więcej. Kluczowe pozostaje pytanie, kto za to zapłaci. Rozwiązania z grupy smart czy eko są kosztowne – może już nie tak bardzo jak kilka czy kilkanaście lat temu, ale wciąż podnoszą cenę realizacji. Przy rosnących cenach gruntów, materiałów budowlanych i robocizny każdy dodatkowy element, który dokłada się do ceny metra kwadratowego, może okazać się zbytnią ekstrawagancją – szczególnie w najniższych segmentach rynkowych.

Oczywiście wszystkie takie dodatkowe elementy pozwalają uzyskać przewagę nad konkurencją i dlatego pojawiają się w inwestycjach, tyle że w częściach wspólnych. Koszt zainstalowania gniazda do ładowania dla pojazdów elektrycznych, inteligentnych paczkomatów czy wieszaków na rowery łatwiej rozłożyć wtedy na wszystkich kupujących. W przypadku projektów apartamentowych deweloperzy nie są już tak wstrzemięźliwi, bo i nabywcy mogą pozwolić sobie na więcej. W tych luksusowych natomiast wykończenie jest praktycznie niezbędne.

W Warszawie mamy biurowy Mordor, mamy dzielnice sypialniane postawione na obrzeżach, w polu kapusty. Czy z tych doświadczeń wyciągnięto wnioski? Czy miasta mogą rozwijać się w sposób bardziej przemyślany?

Mamy też Konesera czy Browary Warszawskie, a ich sukces sprzedażowy pokazuje, że oczekiwania nabywców ewoluują i na rynku jest zapotrzebowanie na projekty wielofunkcyjne. Pokazuje też, że w nowoczesnych miastach – jak w przyrodzie – monokultura nie sprawdza się na dłuższą metę. Jedna funkcja napędza drugą. Służewiec Przemysłowy przestał być wyłącznie zagłębiem biurowym. W latach 2016–2018 przybyło tam blisko 4 tys. nowych mieszkań, a drugie tyle deweloperzy planują wybudować do 2021 r. To z kolei pozwala na powrót zainteresować tą częścią miasta najemców na rynku biurowym.

Świat się zmienia. Do niedawna naturalne było zaciąganie kredytu i kupowanie mieszkania na własność. Mamy rosnący popyt na wynajmowanie lokali – które zapewniają głównie inwestorzy prywatni. Najem instytucjonalny jest jeszcze w powijakach, a już słyszymy o nowej odsłonie rynku, co-livingu – czyli oprócz mieszkania najemca oczekuje wielofunkcyjnych przestrzeni wspólnych. Jaka jest przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce?