Słowo klucz: polaryzacja

Galeria Młociny w Warszawie to jedyne duże centrum handlowe będące teraz w budowie w Polsce. Będzie liczyć ponad 72 tys. mkw. powierzchni najmu i otworzy swe podwoje pod koniec maja.

Według szacunków BNP Paribas Real Estate na koniec marca w Polsce było w budowie 440 tys. mkw. powierzchni handlowej. Ok. 40 proc. podaży przypada na miasta poniżej 100 tys. mieszkańców i mniejsze formaty: średnie centra i parki, 15–20 proc. na rozbudowę istniejących obiektów. Analitycy spodziewają się, że w tym i przyszłym roku podaż w dalszym ciągu będzie ograniczona – w ciągu roku, licząc do końca marca, zasoby wzrosły o 2,7 proc., do 14,68 mln mkw.

Polska zajmuje trzecie miejsce w Europie pod względem przyrostu powierzchni w 2018 r., ustępując tylko Turcji i Rosji. Pod względem podaży spodziewanej w latach 2019–2020 zajmujemy czwartą lokatę, po Rosji, Turcji i Francji.

Na dwóch biegunach

Małgorzata Dziubińska, associate director w dziale doradztwa i badań rynkowych Cushman & Wakefield, podkreśla, że w związku z dojrzewaniem rynku nieruchomości handlowych w Polsce oraz rosnącą konkurencją będziemy obserwowali coraz większą polaryzację.

– Z jednej strony duże centra handlowo-rozrywkowe podążające za zmieniającymi się trendami będą dalej ugruntowywać pozycję na rynku, a ich uzupełnieniem w mniejszych miastach i miejscowościach będą małe centra i parki handlowe zaspokajające potrzeby lokalnych mieszkańców – mówi ekspertka. – Z drugiej zaś strony centra przestarzałe, skupiające się do tej pory jedynie na funkcji handlowej, często z operatorem spożywczym o zbyt dużej powierzchni, ze względu na swój wiek lub silną konkurencję nie będą w stanie utrzymać się na rynku w obecnym kształcie – dodaje.

Zdaniem Dziubińskiej w celu dopasowania do aktualnych warunków rynkowych konieczna będzie modernizacja, gruntowna przebudowa lub nawet zmiana funkcji tych obiektów.

– W takiej sytuacji decydujący będzie rachunek ekonomiczny: inwestor może dostrzec dla danej lokalizacji większy potencjał w innej funkcji i będzie chciał poszerzyć skalę działalności lub zmienić jej profil. Możemy się spodziewać radykalnych zmian dotyczących przekształcenia funkcji gorzej prosperujących projektów handlowych na rzecz np. funkcji biurowej czy mieszkalnej – wylicza ekspertka.

– Obserwujemy również duże zainteresowanie inwestorów i najemców obiektami typu mix use, gdzie mamy do czynienia z połączeniem funkcji mieszkalnej, handlowo-usługowej, gastronomicznej, kulturalnej, rozrywkowej i biurowej. Możliwości kreowania takich projektów jest bardzo wiele, a każdy z nich może wyróżnić się czymś wyjątkowym, co wpłynie na wzrost przewagi konkurencyjnej obiektu i jego atrakcyjności w oczach klientów. W projektach tego typu, otwartych na miasto, z ciekawą architekturą, gdzie w sposób płynny zaciera się granica między budynkiem a przestrzenią miejską, klient będzie chciał spędzić cały dzień, skorzystać nie tylko z zakupów, ale też z oferty gastronomicznej, rozrywkowej czy kulturalnej. Doskonałym przykładem tego typu obiektu jest planowany koncept Towarowa 22 w Warszawie, który powstanie w miejscu istniejącego Centrum Handlowego Jupiter – podsumowuje.

O polaryzacji mowa także w innych raportach branżowych. Eksperci BNP Paribas Real Estate wskazują, że należy się spodziewać pogłębiania zróżnicowania w poziomie pustostanów i czynszów. Obiekty o mniej ugruntowanej pozycji rynkowej, gorszej klasy, mogą tracić najemców. Pozycja obiektów mniej dostosowanych do zmieniających się wymagań klientów może istotnie się osłabić, co przełoży się na presję najemców na czynsze i inne komponenty finansowe umów.

Z kolei analitycy JLL piszą o tym, że na jednym biegunie będą duże centra – już nie tyle handlowe, ile także rozrywkowe – a na drugim obiekty typu convenience (parki pozwalające na szybkie zakupy podstawowych artykułów).

Nowe wcielenia

Taka polaryzacja jest obserwowana nie tylko u nas, ale i w innych krajach europejskich.

– Właściciele obiektów i inwestorzy będą się musieli dostosować do polaryzacji na rynku centrów handlowych. Przewidujemy, że tradycyjnych centrów będzie powstawało niewiele. Wzrośnie natomiast liczba inwestycji w przebudowę i zmianę funkcji istniejących obiektów w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię elastyczną – mówi Silvia Jodlowski z londyńskiej centrali Cushman & Wakefield.

– Obiekty wielofunkcyjne cieszą się coraz większym zainteresowaniem inwestorów, którzy dostrzegają ich prawdziwy potencjał. W niektórych krajach europejskich – a dobrym przykładem jest tu Francja – deweloperzy centrów handlowych podejmują starania w celu dywersyfikacji, wprowadzając nowe formaty, takie jak parki handlowe, i formaty hybrydowe obejmujące funkcje biurowe, hotelowe oraz mieszkaniowe – dodaje.

W Polsce do przerabiania galerii handlowych na hotele jest jeszcze daleko, co nie oznacza, że najstarsze obiekty nie muszą podejmować wysiłków. Przykładem dużej metamorfozy jest warszawskie Blue City. Pojawiły się tu m.in. pierwsze w stolicy kino sieci Helios, pierwszy w Polsce park rozrywki TEPfactor czy pierwszy na świecie nowy format sklepu Ikea.

– Żadne inne centrum w kraju nie podjęło się takiego wyzwania. Dziś jesteśmy zupełnie nowym obiektem z ofertą „all inclusive". Zmieniliśmy również język komunikacji. Zamiast mówić „niedziele handlowe i niehandlowe", określamy je jako „niedziele zakupowe i rozrywkowe" – mówi Yoram Reshef, dyrektor generalny Blue City.

Nieruchomości Komercyjne