Inwestorzy wchodzą na pokoje

Wynajem okazyjnie, a więc tanio kupionego niedużego mieszkania, może przynieść nawet 7–12 proc. brutto rocznie. Najwięcej można zarobić w małych miastach. Rekordowe zyski, ponad 12 proc., są możliwe w Piekarach Śląskich – szacuje platforma Rentier.io.

Rentowność najmu nieruchomości jednak spada, bo czynsze nie nadążają za rosnącymi od kilku lat cenami mieszkań. Średnio na wynajmie lokali w większych miastach można zarobić 5 proc.

Część inwestorów wstrzymuje się z transakcjami, czekając na stabilizację cen. Inni ostrzą sobie zęby na duże lokale, na które popyt nie jest specjalnie duży, a więc i ceny niewygórowane. Planują wynajem mieszkań nie jako całości, ale po kawałku, na pokoje, a nawet na łóżka.

Dochód niepasywny

– Inwestorzy poszukujący wyższych stóp z najmu powinni się przyjrzeć większym mieszkaniom z rynku wtórnego – ocenia Radosław Wąsak, ekspert spółki Rent Sent Housing. – Najczęściej mówimy o lokalach w starszym budownictwie z lat 60., 70. i 80., w wielkiej płycie lub ramie H. Takie budynki mają wprawdzie trochę mankamentów, jak niefunkcjonalne przestrzenie wspólne, brak garaży podziemnych czy mało efektowne elewacje. Ale na 55–70 mkw. mieszkania są często cztery pokoje, które można zaadaptować na pięć, a nawet sześć pokoi na wynajem – zauważa. I co najważniejsze, cena zakupu takiego lokalu w przeliczeniu na mkw. jest zwykle sporo niższa niż mkw. małych lokali. Wielkopłytowe osiedla kuszą poza tym dobrymi adresami i bogatą infrastrukturą.

– Dlatego są i będą atrakcyjne dla potencjalnych najemców – podkreśla Radosław Wąsak. – Brak gruntów sprawia, że deweloperzy coraz częściej budują na obrzeżach, a centralnie położone inwestycje z rynku pierwotnego są na tyle drogie, że rentowność z wynajmu nie jest zbyt atrakcyjna – podkreśla.

W zależności od miasta przychód z wynajmu pokoju waha się od 500–600 zł do 1 tys. zł. Najdrożej jest w Warszawie. Do tego dochodzą opłaty za media (dzielone na najemców). – Rentowność z dobrze zaprojektowanego pięcio–sześciopokojowego mieszkania na wynajem powinna wynosić ok. 9–10 proc. brutto – szacuje ekspert Rent Sent Housing. – Oznacza to, że inwestycja zwróci się po 11–12 latach. Rentowność jest więc znacznie większa niż najem mieszkań jedno- czy dwupokojowych. Dodatkowo mamy rozproszenie ryzyka na kilku najemców.

Zdarza się, na co zwraca uwagę Michał Grzeląska, dyrektor biura Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, że wynajem mieszkań na pokoje pozwala osiągnąć nawet 20-proc. rentowność. Wtedy inwestycja zwróciłaby się w pięć lat.

– Średnio można liczyć na 10-proc. zwrot z inwestycji – mówi dyrektor Grzeląska. – Założenie, że zarobimy ponad 10 proc. jest oczywiście optymistyczne. Żeby osiągnąć takie wyniki, trzeba dobrze znać lokalny rynek i mieć duże doświadczenie. Nie sugerujmy się hasłami, że jest to dochód pasywny. Jeśli chcemy dobrze zarabiać, musimy w to włożyć wiele pracy.

Michał Grzeląska podkreśla, że przy wyborze nieruchomości na wynajem podstawą jest lokalizacja. – To adres zapewnia nam stabilność dochodów – wyjaśnia dyrektor. – Ostatnio bardzo modne są szkolenia z dzielenia lokali na pokoje, ale warto się zastanowić również nad podziałem na osobne jednostki mieszkalne typu kawalerka lub mieszkanie dwupokojowe, z głównym wejściem.

Według dyrektora nie ma większego znaczenia, czy wybierzemy nowy lokal od dewelopera, czy mieszkanie używane. – Każde miasto ma swoje lepsze i gorsze lokalizacje – mówi. – W tych lepszych lokalizacjach często dostępne są tylko mieszkania z wielkiej płyty – przyznaje.

Ogromne znaczenie, jak mówi ekspert Freedom Nieruchomości, ma rozkład lokalu, położenie ścian nośnych, liczba okien, rozmieszczenie kaloryferów i pionów kanalizacyjnych. – Na podstawie dobrego rzutu i lokalizacji jesteśmy w stanie określić możliwości i wyliczyć stopę zwrotu – zapewnia dyrektor. – Urządzenie pokoi zależy od grupy docelowej, do jakiej chcemy skierować ofertę. Na pewno trzeba zadbać o łóżko, szafę i miejsce do pracy, czyli stolik czy biurko. Są jeszcze części wspólne, gdzie powinna się znaleźć duża szafa gospodarcza. W łazience muszą być osobne szafki.

O rosnącym zainteresowaniu dużymi mieszkaniami mówi Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. – Małych lokali w dobrych cenach zaczyna już brakować. Inwestorzy, którzy próbują wydać pieniądze za wszelką cenę, decydują się więc na to, co jest – mówi ekspert. – Duże mieszkania z trzema–czterema pokojami dzielą na mniejsze. Powstają ciasne pokoiki, w których mieści się wersalka, szafa i stolik, biurko. Na razie jest to atrakcyjny biznes, dający dobre dochody. Wynajmując podzielone na pokoje mieszkanie większej liczbie osób, można zwielokrotnić zyski – potwierdza.

A Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, dopowiada, że osoby wynajmujące pokoje nie wymagają zwykle wysokiego standardu. Właściciel nie ponosi więc wielkich kosztów na ich umeblowanie i wyposażenie. W takich lokalach mieszkają często pracownicy np. z Ukrainy czy studenci.

Byle nie po amatorsku

Ze standardem bywa oczywiście różnie. Jak podkreśla Radosław Wąsak, wynajmowane pokoje mają skromne, ale nowoczesne wyposażenie.

– Kuchnia i łazienka są najczęściej do wspólnego użytku mieszkańców. W wielu nieruchomościach udaje się jednak wyodrębnić małe osobne łazienki, a także minianeksy kuchenne w pokojach – opowiada ekspert Rent Sent Housing. – Takie studia są oczywiście droższe niż sam pokój, ale stanowią substytut kawalerki.

Inwestycje nie są jednak proste. – Inwestorzy burzą ściany, stawiają nowe, wyrzucają wanny, zmieniają instalacje, i co najważniejsze – zmieniają cały układ pomieszczeń. Wiele prac jest robionych po amatorsku, bez ekspertyz i pozwoleń – zwraca uwagę Tomasz Błeszyński. – Przebudowy zmieniają pierwotną funkcję lokalu. Na niektóre prace – choćby przebudowę czy likwidację instalacji gazowej – są wymagane zezwolenia, ale wielu inwestorów nie zawraca sobie tym głowy, co może sprowadzić na nich niemałe problemy – przestrzega. Do spraw technicznych dochodzą jeszcze kwestie bezpieczeństwa. Zgromadzenie dużej liczby osób w małych zamykanych pokojach bez stosownych zabezpieczeń jest ryzykowne. – Ewakuacja w razie np. pożaru może być bardzo utrudniona – podkreśla Błeszyński.

Zwraca też uwagę na plany regulacji rynku najmu krótkoterminowego. O takiej konieczności mówi się coraz głośniej.