Biznes za plecami dewelopera

Mieszkania drożeją nawet w dwucyfrowym tempie. W stolicy w ciągu roku cena nowych lokali poszła w górę o 14 proc., do ponad 9 tys. zł za metr (mediana). Na Żoliborzu i Targówku lokale zdrożały o 18 proc., a na Pradze-Północ – o 19.

W Gdyni mediana cen mkw. mieszkań deweloperskich to 8,3 tys. zł. Roczny wzrost – 28 proc. W Sopocie ceny podskoczyły o 21 proc., do niemal 13,5 tys. zł za mkw. (mediana) – podaje Emmerson Evaluation. Dwucyfrowy wzrost odnotowano także m.in. w Krakowie, we Wrocławiu, w Gdańsku.

Trend cieszy inwestorów chcących zarabiać na cesjach, czyli odsprzedaży praw do nowo budowanych mieszkań. Mechanizm jest prosty. Inwestor kupuje lokal najlepiej w przedsprzedaży po promocyjnej cenie, wpłaca jej część – np. 10 proc., a gdy oferta jest już mocno przebrana, sprzedaje prawo do mieszkania. Oczywiście drożej.

Mniej niż przed dekadą

– Szczyt popularności cesji przypadł na lata 2006–2008, gdy ceny dynamicznie rosły, a mieszkania sprzedawały się na pniu – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – W ostatnich kwartałach liczba cesji też wzrosła, ale nie jest to taka skala jak dziesięć lat temu.

Potwierdza to Marcin Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl. – Skala jest nieporównanie mniejsza. Deweloperzy obeznani już z tym modelem obrotu lokalami niejako za ich plecami skuteczniej się zabezpieczają w zawieranych z klientami umowach – podkreśla ekspert.

Za wieloma ofertami cesji, jak zauważa Drogomirecki, nie stoi wcale chęć zarobku. Konieczność wystawienia prawa do lokalu na sprzedaż jest podyktowana sytuacją rodzinną lub materialną klienta. – Chodzi np. o spadek dochodów uniemożliwiający uregulowanie pełnej należności za kupowane mieszkanie, rozwód lub inne zdarzenia losowe – wyjaśnia ekspert Morizona. – Czasem klient decyduje się na zakup innej nieruchomości.

Marcin Krasoń dopowiada, że co do zasady cesję stosuje się wtedy, gdy zmieniła się sytuacja nabywcy i nie jest już zainteresowany zakupem mieszkania. – Zdarza się jednak, że rozwiązanie staje się narzędziem spekulacji – przyznaje. – W świetle prawa cesja nie wymaga zgody dewelopera. W praktyce niektóre firmy wprowadzają zapisy w umowie deweloperskiej ograniczające spekulacyjny handel mieszkaniami. Od strony biznesowej nie jest on dla nich korzystny.

Według Marcina Drogomireckiego wszystko zależy od firmy, zaawansowania budowy, zapisów w umowie. – Przychylność dewelopera do cesji jest większa, gdy sam nie do końca wywiązuje się ze zobowiązań, np. nie dochowuje terminów realizacji kolejnych etapów inwestycji – ocenia.

W serwisie Morizon.pl jest ok. 250 ofert sprzedaży cesji praw do mieszkań. Zdecydowana większość – z Warszawy.

Do kupienia jest np. niespełna 28-metrowa kawalerka przy ul. Woronicza. Lokal kosztuje 350 tys. zł. Teraz trzeba wyłożyć 20 proc., resztę – po wybudowaniu apartamentowca, który ma być gotowy za rok.

Wejść w buty pierwszego kupującego można też na innym mokotowskim osiedlu, które ma być ukończone w listopadzie tego roku. Do kupienia jest prawo do 30-metrowego lokalu. Cena: 397,7 tys. zł. Plus 38 tys. zł za garaż.

Na zasadzie cesji praw oferowane jest też 44-metrowe mieszkanie przy ul. Jana Kazimierza na warszawskiej Woli. Dwupokojowy lokal jest wyceniony na 414 tys. zł. – Deweloperowi wpłacono 10 proc. – pisze sprzedający. – Pozostałe 90 proc. trzeba wpłacić po odbiorze nieruchomości. Przewidywany termin to I kw. 2020 roku.

Marcin Drogomirecki wyjaśnia, że zysk z cesji jednej umowy zależy przede wszystkim od typu nieruchomości – ważne, czy jest to segment popularny czy premium. – Liczy się też miejscowość. Inne są ceny w Warszawie, inne np. w Łodzi – tłumaczy ekspert Morizona. – Zysk na pojedynczej transakcji waha się od kilkunastu do ok. 50 tys. zł. A chętni na cesje oczywiście się znajdują, zwłaszcza gdy oferta dotyczy inwestycji, w której wszystkie lokale są już wyprzedane bądź zostały tylko pojedyncze, nieatrakcyjne mieszkania, które nie budzą zainteresowania – dodaje.

Na wczesnym etapie

Marcin Krasoń podkreśla, że opłacalność inwestycji zależy od tego, jak korzystnie zostanie dokonany pierwotny zakup. – Osoby parające się tego typu transakcjami kupują nieruchomość na najwcześniejszym etapie, nawet przed rozpoczęciem oficjalnej sprzedaży – wyjaśnia ekspert obido.pl. – Wtedy mamy największy wybór lokali, jest też szansa na uzyskanie najlepszej ceny. Nabywcę cesji łatwiej znaleźć, gdy dotyczy ona wyjątkowo atrakcyjnego mieszkania, takiego, które nie jest już dostępne u dewelopera. W okresie zwyżek cen możliwe jest uzyskanie 100-proc. stóp zwrotu z tego rodzaju inwestycji. Wszystko dzięki temu, że wkład to np. 10 proc. wartości nieruchomości. Przy kilkunastoprocentowym wzroście ceny mieszkania po roku można odzyskać dwukrotność wpłaconej kwoty – wyjaśnia.

Sami deweloperzy na cesje praw do mieszkań nie godzą się zbyt chętnie.

– Obrót cesjami jest zdecydowanie mniejszy niż w poprzednim okresie dobrej koniunktury. Dziś ceny nie rosną w tak zawrotnym tempie jak przed 10–12 laty, ponieważ popyt jest zrównoważony z podażą – zapewnia Zuzanna Należyta, dyr. ds. handlowych w spółce ECO-Classic. – U nas cesje to sporadyczne przypadki i co do zasady raczej nie wyrażamy zgody na takie zmiany strony umowy. Zgadzamy się na nie ze względu na sytuacje losowe – dodaje.

– Od wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy, czyli od momentu wprowadzenia umów deweloperskich, cesje zdarzają się niezmiernie rzadko – dodaje Iwona Gajowniczek, dyrektor biura obsługi klienta w spółce Budimex Nieruchomości. – To incydentalne przypadki, które dotyczą spraw rodzinnych. Rozpatrujemy je indywidualnie.