Miasto żąda, a inwestor realizuje

Deweloperzy wydają miliardy złotych na budowę oraz remonty gminnych dróg, a także wodociągów. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) tylko w ubiegłym roku przeznaczyli na ten cel prawie 2 mld zł.

Problem w tym, że współfinansowane przez nich przedsięwzięcia często nie mają nic wspólnego z ich inwestycjami.

Śpią na pieniądzach

PZFD przepytał kilkadziesiąt największych polskich miast o liczbę umów dotyczących współfinansowania inwestycji zawieranych przez nie z deweloperami, a także o środki, jakie na ten cel przeznaczyli deweloperzy.

Z nadesłanych danych wynika, że na warszawskiej Białołęce władze dzielnicy w okresie od 1 stycznia 2017 do 30 czerwca 2018 r. zawarły z deweloperami 11 umów na kwotę 18,3 mln zł. W tym samym okresie w Krakowie zostało podpisanych 117 umów na sumę 62,9 mln zł, w Gdańsku – 77 umów na 74,5 mln zł, w Poznaniu – 3 umowy na 37 mln zł, w Rzeszowie 34 umowy na 1,3 mln zł. Pełne dane z badania PZFD zostaną zaprezentowane 16 października podczas Dni Dewelopera we Wrocławiu.

O jakie inwestycje chodzi? Przede wszystkim o przebudowę rond, remont oraz budowę dróg oraz sieci wodociągowej o dużo większej przepustowości, aniżeli wynika to z potrzeby budowanego osiedla.

– Nie mamy absolutnie nic przeciwko temu, by wykładać pieniądze na budowę infrastruktury niezbędnej do obsługi deweloperskich inwestycji. Nie zawsze jednak deweloperzy współfinansują przedsięwzięcia, które mają z nimi cokolwiek wspólnego – mówi Konrad Płochocki, dyrektor PZFD.

– Pokutuje przekonanie, że deweloperzy śpią na pieniądzach i takie 2 km drogi w gratisie to dla nich żaden wydatek. Tymczasem to nieprawda. Koszty budowy drogi czy wodociągu są doliczane do ceny mkw. sprzedawanego mieszkania. Co ciekawe, gminy stawiają tego typu żądania tylko deweloperom, innym inwestorom już nie – tłumaczy Konrad Płochocki.

Marek Poddany, deweloper, podaje przykłady tego typu praktyk.

– Tak jak każdy deweloper wielokrotnie zetknąłem się z tym problemem. Planowałem np. budowę 16 segmentów przy ul. Puławskiej w Warszawie. Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji zażądało ode mnie wybudowania 600 m sieci wodociągowej wzdłuż ul. Puławskiej – opowiada Marek Poddany. – Moja inwestycja potrzebowała jedynie wykonania przyłącza do sieci. Budowa 600-metrowego odcinka było dla mnie zbyt dużym kosztem. Zrezygnowałem z inwestycji. Po kilku latach miasto samo wybudowało ten odcinek. Wówczas wróciłem do planów sprzed kilku lat. Osiedle powstało – dodaje.

Inny przykład dotyczy quasi-podatku.

– Przez długie lata w Piasecznie obowiązywała uchwała, na podstawie której władze tego miasta żądały od deweloperów opłat partycypacyjnych w wysokości 1 tys. zł na budowę wodociągu, kanalizacji oraz dróg. Pieniądze przeznaczały następnie na realizację infrastruktury na terenie całego powiatu, a nie na niezbędną do obsługi inwestycji deweloperskiej. Kilku deweloperów zaskarżyło uchwałę do sądu i wygrało. Przestała ona obowiązywać – mówi Marek Poddany.

Puste kasy gmin

Problem dostrzegają także eksperci.

– Istnieje on od lat. Bierze się często z ogromnych potrzeb inwestycyjnych gmin, za którymi nie nadążają ich budżety – twierdzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

I dodaje: – Stąd też bardzo powszechne praktyki samorządów nakłaniające deweloperów do realizacji gminnej infrastruktury na ich koszt.

Tymczasem w wypadku budowy sieci kanalizacyjnej, wodociągowej i zaopatrzenia mieszkańców gminy w wodę obowiązują ustawy o: samorządzie gminnym, zbiorowym zaopatrzeniu w wodę.

– Jednoznacznie kwalifikują tego typu inwestycje jako obligatoryjne zadanie własne gminy. Nie ma więc podstaw do wymuszania takich działań ze strony samorządów na deweloperach. Innymi słowy, tam gdzie plan miejscowy przewiduje budownictwo mieszkaniowe lub jest ono przewidywane na podstawie warunków zabudowy, tam gmina ma obowiązek doprowadzić sieć wodociągową i kanalizacyjną. Kwestią może tu być jedynie termin doprowadzenia, czego przepisy nie regulują – uważa Jarosław Jędrzyński.

Problem z drogami

Według niego mniej przejrzyste są przepisy regulujące obowiązki budowy dróg.

– Pozornie podział zadań wydaje się oczywisty. Drogi wewnętrzne, a więc głównie te na osiedlach mieszkaniowych, leżą w gestii deweloperów, czyli inwestorów realizujących te inwestycje. Natomiast drogi dojazdowe (place, ulice, mosty itp.) przewidziane w planie miejscowym jako drogi gminne to zadanie własne gminy, służące zaspokajaniu potrzeb wspólnoty – mówi Jarosław Jędrzyński

– Wyraźnie sankcjonuje to ustawa o samorządzie gminnym w art. 7 ust 1 pkt 2. Z innych jednak przepisów, a mianowicie z art. 16 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, wynika, że inwestor może z mocy prawa zostać zobowiązany do budowy lub przebudowy drogi publicznej w sytuacji, gdy konieczność jej wybudowania wynika z realizacji inwestycji niedrogowej. Taka sytuacja w większości przypadków dotyczy budowy osiedli mieszkaniowych i stanowi dla samorządów podstawę do przerzucania na deweloperów obowiązku budowy czy przebudowy dróg gminnych – wyjaśnia ekspert.

W praktyce coraz częściej dochodzi do sporów prawnych między gminami a deweloperami. – Co gorsza, zdarzają się sytuacje nowych inwestycji mieszkaniowych bez drogi dojazdowej lub z prowizorycznym dojazdem – dodaje Jędrzyński.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (MIiR) pracuje nad projektem nowej ustawy planistycznej. Przewiduje ona rozwiązania w tym zakresie.

– Określenie finansowania kosztów następowałoby w drodze umowy gminy i inwestora. Prace nad projektem są na bardzo wstępnym etapie – tłumaczy Zbigniew Przybysz z MIiR.

Budowa Domu Remonty

Problem w tym, że współfinansowane przez nich przedsięwzięcia często nie mają nic wspólnego z ich inwestycjami.

Pozostało 94% artykułu