Inwestycyjny pat nad jeziorem

Setka właścicieli gruntów sąsiadujących ze stołecznym Jeziorkiem Czerniakowskim latami walczyła o to, żeby odzyskać je od Skarbu Państwa. Gdy się udało, latami czekali na plan, by móc je zagospodarować. Teraz przyszło im czekać na kolejną decyzję sądu, bo uchwalony po ponad 20 latach dokument został zaskarżony.

Wojewoda idzie do sądu

4 lipca Rada Warszawy uchwaliła miejscowy plan dla Czerniakowa Południowego. W ten sposób zwieńczone zostały trwające od 2006 roku prace nad dokumentem. Plan objął 89 ha niezagospodarowanego i dziko porośniętego terenu znajdującego się na terenie dzielnicy Mokotów w zakolu tarasu Wisły, tuż przy Trasie Siekierkowskiej i ulicy Czerniakowskiej.

– Ustalenia planu służą ochronie Jeziorka Czerniakowskiego przed niekontrolowaną zabudową – deklarował Rafał Trzaskowski, prezydent m.st. Warszawy.

Radość z finalizacji prac nie trwała długo. 21 sierpnia wojewoda mazowiecki zaskarżył plan do sądu. W skardze dowodzi, że dokument nie jest zgodny ze studium w zakresie m.in. powierzchni biologicznie czynnej, którą ustalono dla terenów, gdzie powstać mają budynki jednorodzinne, na poziomie minimum 60 proc. Wyliczenia wojewody wskazują, że wskaźnik ustalono o 3 proc. za nisko.

„Należy stwierdzić, że przedmiotowy plan sporządzono niezgodnie z przepisami odrębnymi (...), a tym samym uchwała w istotny sposób narusza zasady sporządzenia planu, co winno skutkować stwierdzeniem nieważności części tekstowej i graficznej uchwały, w odniesieniu do terenów znajdujących się w strefie F otuliny rezerwatu przyrody Jeziorko Czerniakowskie" – podkreśla się w skardze.

To, czyje rachunki są prawidłowe, oceni sąd. Pojawia się jednak pytanie, co w praktyce oznacza decyzja o zaskarżeniu i czy na podstawie zakwestionowanego planu można występować o pozwolenia na budowę. To zaś kluczowa informacja dla właścicieli poszatkowanych działek na Czerniakowie, od której zależy np. to, czy zdołają je sprzedać deweloperom.

– Sytuacja jest o tyle trudna, że nie do końca uregulowana w przepisach. Formalnie bowiem plan wszedł w życie i obowiązuje, można na jego odstawie uzyskiwać decyzję o pozwoleniu na budowę – mówi Justyna Wisińska-Kurpiel, adwokat z firmy Greenfields, która szuka inwestorów zainteresowanych budową na tym terenie.

Co jednak, gdy po uzyskaniu pozwolenia na budowę plan rozstrzygnięciem sądu zostanie uchylony? – Wprawdzie brak jest wyraźnej podstawy prawnej do wzruszenia pozwolenia w takiej sytuacji, decyzja może jednak zostać usunięta z obrotu prawnego na podstawie art. 156 §1 pkt 2 k.p.a., mówiącym o wydaniu decyzji bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Choć orzecznictwo idzie raczej w kierunku tego, że ze względu na ogólną zasadę trwałości decyzji administracyjnych takie sytuacje nie powinny mieć miejsca, jednak ryzyko istnieje – zaznacza Wisińska-Kurpiel.

Ciągłe trudności

Szkopuł jednak i w tym, że nikt nie wie, ile czasu może trwać wydanie pozwolenia na budowę dla spornego terenu i czy zdąży się je uzyskać do czasu wydania orzeczenia.

– Podsumowując, inwestorzy mogą teraz czekać na rozstrzygnięcie sądu – w polskich realiach nie będą to miesiące, a raczej lata, a potem, w zależności od jego treści, albo starać się o decyzję o pozwoleniu na budowę (gdy plan pozostanie w mocy) lub o decyzję o warunkach zabudowy (gdy zostanie uchylony), albo też czekać na uchwalenie nowego planu. Drugą, bardziej ryzykowną możliwością jest uzyskiwanie pozwolenia na budowę od razu, byleby zdążyć do czasu rozstrzygnięcia sądowego – wskazuje prawniczka.

Zapał inwestycyjny u deweloperów natomiast maleje.

– Zaskarżenie tego planu było przez wojewodę decyzją skrajnie niekorzystną tak z punktu widzenia właściciela, jak i potencjalnego inwestora, któremu będzie łatwiej poszukać zdecydowanie prostszych i mniej ryzykownych lokalizacji np. na obrzeżach miasta, niż podjąć ryzyko związane z Czerniakowem – komentuje Jose Maria Martinez Loscos, CEO w Apricot Capital Group.

I głośno zastanawia się, jaka będzie reakcja miasta, jeśli inwestorzy zdecydują się jednak zaryzykować, mimo realnej możliwości uchylenia planu.

– W Warszawie wciąż brakuje mieszkań – zwłaszcza tych w przystępnych cenach i dobrych lokalizacjach. Wydaje się oczywiste, że instytucjonalnie wszystko powinno zmierzać do tego, aby powstawanie takich mieszkań usprawnić i ułatwić. Im byłoby ich więcej, tym byłyby tańsze – mówi przedstawiciel Apricot Capital Group.

– Nasze doświadczenie pokazuje natomiast, że nawet jeśli są jeszcze grunty w centrum miasta, dobrze skomunikowane, z szansą na zrealizowanie kompleksowej infrastruktury – robi się wszystko, by zablokować powstanie tam jakiejkolwiek inwestycji. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy to żmudne przedsięwzięcie bez gwarancji sukcesu. Specustawa mieszkaniowa to narzędzie absolutnie martwe, i to z przyczyn politycznych, a nie merytorycznych. Uchwalanie planów to proces kilkunastoletni, oparty o przestarzałe, nieaktualizowane studium. W dodatku okazuje się, że nawet uchwalenie planu nie daje gwarancji możliwości zagospodarowania terenów – puentuje Jose Maria Martinez Loscos.

Właściciele działek na Czerniakowie to natomiast głównie osoby starsze, które latami walczyły w sądach o ich zwrot.

– W 1945 r. tereny zostały objęte dekretem Bieruta i własność przeszła na Skarb Państwa. Jako właściciele składaliśmy wnioski o wieczyste użytkowanie tych gruntów, jednak nigdy nie zostały rozpatrzone. Wszyscy właściciele porozumieli się i złożyli wnioski o zasiedzenie, co okazało się rozwiązaniem szybszym i pewniejszym – mówi Anna Sikora ze Stowarzyszenia na rzecz urbanizacji Czerniakowa. STOP urzędniczej opieszałości.