Jak uchwycić ducha kamienicy

Inwestorzy boją się remontować zabytkowe nieruchomości. Powód? Adaptacja nie jest łatwa. Kosztuje krocie. Trwa latami. A przepisy i konserwatorzy zabytków ją utrudniają.

Lepiej by zniszczały

– Remont zabytkowych obiektów to droga przez mękę. Mam wrażenie, że konserwatorzy zabytków wolą, by obiekt zniszczał, niż miał trafić w ręce dewelopera – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Co ciekawe, konserwatorzy zaczynają się interesować zabytkowym budynkiem najczęściej dopiero, gdy kupi go deweloper. Nawet jeśli inwestycja ruszy z miejsca, to jej zakończenie wymaga wielu lat. Tak było m.in. w wypadku renowacji kamienicy na Foksal w Warszawie oraz Fortu na Służewcu. W obu wypadkach ich renowacja wymagała aż... 14 lat. Dlaczego? Tyle trwało m.in. pokonywanie barier konserwatorsko-budowlanych – twierdzi dyrektor Płochocki.

I dodaje: – Znane są przypadki jak ten w Gdańsku. Dla dawnych terenów stoczni uchwalono miejscowy plan, który dawał zielone światło dla inwestycji w tym miejscu. Deweloperzy podjęli pierwsze kroki, i co? Raptem cały teren trafił do rejestru zabytków. Gdański przykład jest doskonale znany wśród europejskich inwestorów. Pytają o niego. Dla nich pokazuje on, że nie warto w Polsce inwestować w zabytkowe nieruchomości, nawet jak jest miejscowy plan, bo można się mocno sparzyć.

Podobnego zdania jest Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu. – Zabytek ma szansę na przetrwanie tylko, jeśli zostanie zaadaptowany do współczesnych standardów, a z tym bywa krucho. Podejście konserwatorów zabytków jest bowiem zbyt zachowawcze – uważa mec. Dąbrowski.

– Często nie wyrażają zgód na prace, bez których inwestycje nie mają szans na realizację. W ten sposób chcą chronić walory historyczne budynków, a doprowadzają do tego, że one niszczeją. Tak dzieje się m.in. w przypadku Starego Rynku w Poznaniu. Często jest tam głośno do białego rana. Stali mieszkańcy się więc wyprowadzają. Kamienice przy rynku pustoszeją. Jednocześnie są świetnym miejscem na działalność użyteczności publicznej lub turystyczną. I co z tego, skoro np. prawo budowlane wymaga, by w przypadku tego rodzaju inwestycji umożliwić dostęp do budynku niepełnosprawnym. Tymczasem konserwator odmawia wykonania pochylni dla niepełnosprawnych od strony podwórka, bo zniszczy to wartość historyczną budynku – wyjaśnia Bogdan Dąbrowski.

Nie chcemy gargameli

Innego zdania jest Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, który broni konserwatorów.

– Sytuacje konfliktowe pomiędzy wojewódzkimi konserwatorami zabytków a deweloperami są dziś na porządku dziennym w wypadku rewitalizacji wiekowych kamienic i innych obiektów zabytkowych. Najnowszymi i głośnymi przykładami tego typu sytuacji są zamrożenie inwestycji gdańskiego Nowego Miasta czy sprawa krakowskiej kamienicy przy ul. Podgórnej – przyznaje Jarosław Jędrzyński.

Według niego zachowawczo-konserwatywne stanowisko konserwatorów zabytków jest w pełni uzasadnione misją tej instytucji, która odpowiada za zachowanie zabytków.

– A niestety już całkiem powszechną praktyką rodzimych deweloperów jest samowolne wyburzanie zabytków na zasadzie, że najpierw się wyburzy, a potem postawi konserwatora przed faktem dokonanym i jakoś się załatwi. Jest jednak niezaprzeczalnym faktem, że wiele zabytków, głównie starych kamienic, nie nadaje się z punktu widzenia deweloperów do uratowania głównie z racji stanu ruiny, a konserwatorzy, bez uwzględnienia tego faktu, kategorycznie obstają przy zakazie ich rozbiórki. A to z kolei prowadzi do długotrwałych sporów na linii deweloper–konserwator i powoduje wrażenie sytuacji patowej bez szans na rozstrzygnięcie – mówi Jarosław Jędrzyński.

– Natomiast rolą konserwatora zabytków powinno być akceptowanie planów remontów i przebudowy zabytków np. kamienic, a następnie nadzór nad ich realizacją w taki sposób, aby elewacje zewnętrzne były zachowane z jak najwierniejszym odwzorowaniem formy pierwotnej, natomiast rozwiązania architektoniczne wnętrz budynku – maksymalnie dostosowane do standardów i funkcjonalności współczesnych, z wykorzystaniem najnowocześniejszych rozwiązań podnoszących komfort mieszkańców, oczywiście z zachowaniem oryginalnych form części wspólnych, głównie klatek schodowych. I tak w zasadzie się dzieje. Przykłady to najnowsze inwestycje warszawskie: kamienica Dom Pod Sowami przy ul. Okrzei, Hoża 42 czy Foksal 13/15 – podkreśla ekspert .

Żelazko i Foksal

W Polsce są przykłady udanych renowacji lub odbudowy zabytkowych kamienic. Nie ma ich jednak zbyt wiele. W 2011 r. z krajobrazu Poznania zniknęła kamienica pieszczotliwie nazywana przez mieszkańców Żelazkiem. Była w fatalnym stanie i trzeba było ją rozebrać.

Znalazł się jednak inwestor, który zdecydował się ją odbudować. Dziś kamienica stoi na swoim dawnym miejscu.

W Żelazku znalazło się 25 mieszkań o powierzchni od 25 do 130 mkw., a we współczesnej kamienicy od strony ul. Krysiewicza kolejne 27 mieszkań, których metraże wahają się od 23 do 90 mkw.

– Mieliśmy świadomość, że to eksponowane i ważne dla urbanistyki poznańskiego śródmieścia miejsce, a także kamienica o randze symbolu. Były i lęk, że tak skomplikowany projekt pochłonie wszystkie nasze siły, i motywacja, żeby przywrócić temu fragmentowi miasta zasłużoną – a utraconą – energię i urodę, zapełnić puste miejsce wartościową realizacją. I wreszcie na koniec wielka satysfakcja, że osiągnęliśmy zaplanowany cel i sprawiliśmy tym radość wielu poznaniakom, którzy nam dziękują, gratulują i cieszą się, że Żelazko wróciło do Śródmieścia. To nas napędza do działania – mówi Piotr Janowicz, prezes Constructa Plus.

Oczy warszawiaków cieszą znowu kamienice przy Foksal 13/15, które niszczały przez długie lata. W obu stołecznych kamienicach znajduje się w sumie 55 apartamentów o powierzchni od 47 do 260 mkw. Za metr kwadratowy luksusu trzeba zapłacić od 25 do 40 tys. zł.

Renowacja nie była prosta. Fasada Foksal 13 była ogromnym wyzwaniem, ponieważ została zrekonstruowana na podstawie jedynego odnalezionego zdjęcia.