Zarobić dadzą nie tylko giganci

W aglomeracjach najem krótkoterminowy nie jest już łatwym kawałkiem chleba. Spada też rentowność najmu długoterminowego, bo czynsze nie zawsze nadążają za cenami mieszkań.

Inwestorzy łaskawym okiem patrzą więc na mniejsze miasta, gdzie mieszkania jeszcze nie kosztują fortuny. Trend kupowania lokali w mniejszych miastach z myślą o wynajmie na doby zauważa Joanna Sojda z Power Invest. Wskazuje Oświęcim i Zator. – W Oświęcimiu tłumy ściągają do Muzeum Auschwitz-Birkenau, w Zatorze do Energylandii – wyjaśnia Marcin Krasoń, ekspert Obido.pl.

Wymienia też Częstochowę, popularne miejsce wyjazdów religijnych. – W mniejszych miejscowościach najem na krótko istnieje raczej tylko tam, gdzie jest turystyka. To miejsca nie tylko czysto turystyczne (góry, morze, Mazury), ale i takie jak wspomniany Oświęcim czy Zator – dodaje.

Mała oferta

Jak mówi Marcin Krasoń, najemcy najchętniej korzystają z nowych lub prawie nowych lokali, choć w niewielkich miastach liczba nowych bloków jest mocno ograniczona.

Dlatego też, jak podkreśla Joanna Sojda, w mniejszych miejscowościach dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z rynku wtórnego. – Rynek jest tam bardzo dynamiczny, średni czas sprzedaży mieszkania to często kilka tygodni – mówi.

Podaje, że w takich miejscowościach jak Zator, Wadowice, Bochnia, średnia cena mkw. mieszkania to ok. 5–6 tys. zł. – Miesięczna stawka najmu za dwa pokoje to ok. 1,6 tys. zł – wskazuje. – Takie miasta jak Chrzanów, Skawina, Oświęcim są nieco tańsze (4–5 tys. zł za mkw.), a stawka najmu to ok. 1,4 tys. zł.

Ekspertka Power Invest potwierdza, że inwestorzy, którzy szukają mieszkań pod najem na doby, biorą pod uwagę atrakcje turystyczne i walory historyczne. – Dla innych ważny jest szybki dojazd do aglomeracji i dostępność miejsc pracy. To takie miasta jak Chrzanów, Trzebinia, Jaworzno – mówi. – Inwestorzy kupują nieruchomości na wynajem długoterminowy. Często mają kontakty z zakładami pracy, które szukają lokali dla pracowników.

Łukasz Dąbrowski z Power Invest radzi skupić się na miejscowościach blisko aglomeracji. – Na Śląsku dobrym przykładem jest Mikołów, gdzie dużym zainteresowaniem cieszą się inwestycje ogólnopolskiego dewelopera. Inwestorów i kupujących lokale dla siebie przyciągają niewielka odległość od Katowic i sporo niższe ceny.

Zdaniem Dąbrowskiego kierunek rozwoju rynku deweloperskiego to już nie tylko kwestia wyboru, ale poniekąd konieczność. – Oferta terenów w centrach dużych aglomeracji jest ograniczona – wyjaśnia.

W najpopularniejszych miejscowościach turystycznych, jak np. Szczyrk, Szklarska Poręba czy kurorty nadmorskie – na co zwraca uwagę Marcin Krasoń – powstają osiedla złożone tylko z apartamentów na najem krótkoterminowy. – Inwestor dostaje gotowca – mówi ekspert. – A w Oświęcimiu do kupienia jest raptem kilka mieszkań. Potencjalną rentowność trudno więc wyliczyć (obliczenia oparte są na niewielkiej próbie).

– Szansa na wyższe zyski w mniejszych miastach bierze się z niewielkiej dostępności mieszkań – tłumaczy. – Rynek jest mały, więc stawki najmu relatywnie wysokie. Inwestorzy wolą duże miasta, które traktują jako bezpieczniejsze pod względem zmian cen w czasie i szans rozwoju. Ważna jest także płynność. Łatwiej sprzedać mieszkanie w Warszawie. W dużym mieście mamy też więcej grup najemców: są studenci, pracownicy korporacji, obcokrajowcy.

W sezonie i poza nim

Ze statystyk Otodom wynika, że najczęściej wyszukiwane miasta do 50 tys. mieszkańców to miejscowości turystyczne – Kołobrzeg, Sopot, Świnoujście, Zakopane – lub okolice dużych miast – Piaseczno, Ząbki, Marki, Swarzędz, Pruszcz Gdański, Wieliczka.

– Mieszkań pod miastem szuka się głównie dla siebie – mówi Jarosław Krawczyk, ekspert Otodom. – Nabywcy nieruchomości w miejscowościach turystycznych dzielą się na tych, którzy chcą mieć stałe wakacyjne miejsce dla rodziny i tych, którzy traktują zakup jak okazję do dobrego zarobku. Wynajem przy obecnym oprocentowaniu lokat to wciąż popularny sposób lokowania kapitału, a najem krótkoterminowy pozwala zarobić jeszcze więcej. Pod warunkiem, że w okolicy jest morze, góry, park rozrywki czy inna atrakcja.

Krawczyk przyznaje, że mieszkania w małych miejscowościach potrafią być prawie o połowę tańsze niż w największych miastach.

– Nie dotyczy to jednak miejscowości turystycznych – zastrzega. – Tam ceny mogą przyprawić o zawrót głowy, jak 3 mln zł za apartament w Zakopanem lub ponad 6 mln w Sopocie. Najtańsze, 16-metrowe mieszkanie w tym nadmorskim kurorcie kosztuje 200 tys. zł. Dla porównania mikroapartament w Kołobrzegu kosztuje mniej niż 150 tys. zł. Za podobną kwotę można kupić już dwupokojowe mieszkanie w Oświęcimiu – wskazuje.

Czynsze za apartamenty na doby, jak mówi Jarosław Krawczyk, są bardzo zróżnicowane nie tylko ze względu na miejscowość, ale i terminy wynajmu.

– W serwisie OLX samodzielny apartament na sylwestra w Zakopanem potrafi kosztować nawet 3 tys. zł, w innych terminach kilka osób może wynająć lokal już za niecałe 200 zł – podaje. – Miejsca w tej cenie znajdziemy też w Sopocie, stawka rośnie latem, a skrajnie podczas Open'era. W Oświęcimiu na apartament trzeba wyłożyć minimum 160 zł. Dużo taniej jest poza sezonem w Kołobrzegu, gdzie można mieć całe mieszkanie już za 100 zł za dobę.