Miliony mieszkańców uwłaszczyły się na gruncie

W 2019 r. weszło w życie kilka aktów prawnych bardzo istotnych dla rynku nieruchomości. Do tych dużego kalibru można zaliczyć przepisy dotyczące przekształcenia z mocy prawa użytkowania wieczystego pod budynkami mieszkalnymi. Do aktów mniejszej wagi można zaliczyć zmiany luzujące rygorystyczne zasady obrotu gruntami rolnymi oraz reformę rządowego programu Mieszkanie+. Dużo też zmieniło się w przepisach środowiskowych.

Uwłaszczenie z przeszkodami

Przekształcenie użytkowania wieczystego na moment zatrzęsło rynkiem nieruchomości. Co było do przewidzenia. Skala uwłaszczenia była olbrzymia. Dotyczyło ono przeszło 2,5 mln użytkowników wieczystych. Szybko się okazało, że przepisy są dziurawe i ich realizacja w praktyce przysparza ogromnych problemów, choć nad przepisami rząd pracował ponad dwa lata, a sama ustawa przekształceniowa weszła w życie jeszcze na jesieni 2018 r.

Deweloperom i spółdzielniom groziło, że będą musieli do samorządowych budżetów wpłacić wielomilionowe kwoty z tytułu pomocy publicznej. Nie było wiadomo, czy sprzedając mieszkanie, trzeba mieć zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa do gruntu, czy nie. Niejeden też kiosk i budka z pieczywem zablokowały uwłaszczenie. Okazało się bowiem, że znajdują się na tej samej nieruchomości co blok.

W ciągu minionego roku trzykrotnie gaszono więc pożary, uchwalając kolejne zmiany. Mimo to ustawa przekształceniowa dalej jest dziurawa, choć największe problemy udało się rozwiązać.

Nie udało się też samorządom wydać do końca roku wszystkich zaświadczeń potwierdzających przekształcenie. Wielu mieszkańców dużych miast będzie musiało jeszcze na nie poczekać.

Co ciekawe, Ministerstwo Rozwoju zapowiada, że będzie kontynuować uwłaszczenie. W przyszłości obejmie nim nieruchomości komercyjne. Wcześniej musi jednak uzyskać zielone światło ze strony Komisji Europejskiej. Na razie go nie ma.

Uwolniony hektar

Dużo spodziewano się po zmianach w obrocie gruntami rolnymi. Chodzi o nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur). Weszła ona w życie 26 czerwca ub.r. To pierwsza od trzech lat, czyli od wprowadzenia ograniczeń w handlu prywatną ziemią, tak duża zmiana. Z szumnych zapowiedzi liberalizacji przepisów zostało jednak niewiele.

Początkowo rząd chciał całkowicie uwolnić obrót gruntami w miastach, ale nic z tego nie wyszło. Na etapie prac sejmowych wycofano się z tego pomysłu.

Nowelizacja zezwala każdemu na zakup gruntu do 1 ha na wsi i w mieście bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), ale na wsi nabywca nie może go zbywać ani oddawać w posiadanie innym osobom przez pięć lat. W mieście warunku pięciu lat nie ma. Sprzedać działkę do 1 ha można każdemu.

Dla miast nowe przepisy przewidują jednak prawo pierwokupu i nabycia takich działek dla dyrektora generalnego KOWR. Ma to być wentyl bezpieczeństwa w razie spekulacji gruntem, gdyby inwestor zaczął masowo skupywać działki do 1 ha. Już jednak słychać głosy, że można się spodziewać kolejnych zmian luzujących obrót. Dramatycznie brakuje ziemi pod inwestycje. A przeszło 900 tys. ha gruntów w miastach to ziemia rolna.

Ponadto nowela ukur wprowadziła ułatwienia dla spółek – właścicielek gruntu rolnego. Do 26 czerwca, jeżeli chciały sprzedać swoje akcje lub udziały, musiały się liczyć z prawem pierwokupu KOWR. Od tej daty przysługuje ono dopiero, gdy łączna powierzchnia nieruchomości przekroczy 5 ha.

Lifting Mieszkania+

Z szumnych haseł polityków budowy 100 tys. mieszkań pod wynajem wyszło niewiele. A ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN) jest martwa. Nikt na jej podstawie nie buduje.

15 sierpnia weszła w życie nowelizacja ustawy o KZN. Jej celem było usunięcie barier blokujących realizację tego program. Dzięki zmianom PFR Nieruchomości może razem z Krajowym Zasobem Nieruchomości tworzyć spółki. Jako swój udział KZN będzie wnosił działki budowlane. Wcześniej tego rodzaju przepisów nie było. PFR Nieruchomości nie mógł więc budować na gruntach z państwowego banku ziemi. Wdrażanie tej zmiany jest w toku.

Przepisy nie narzucają już wysokości czynszów w mieszkaniach wybudowanych w rządowym programie Mieszkanie+. Nowela przewiduje, że są one zależne od specyfiki inwestycji. Wcześniej ustawa o KZN przewidywała ograniczenia stawek opłat za mieszkanie. Miał być mianowicie tzw. czynsz normowany. Okazuje się, że Ministerstwo Rozwoju chce przyciągnąć do programu Mieszkanie+ deweloperów. Można się więc spodziewać kolejnych projektów.

Ferma za oknem

Przeciwko tym zmianom ostro walczyli ekolodzy oraz rzecznik praw obywatelskich. Chodzi o obowiązującą od 24 września ub.r. nowelizację z 19 lipca 2019 r. ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie.

Nowe przepisy zmieniły definicję obszaru, na który oddziałuje przedsięwzięcie. Wprowadziły kryterium odległości wynoszące 100 m. Według RPO oraz ekologów to niebezpieczna zmiana. Prowadzi do sytuacji, że nawet właściciel domu, który sąsiaduje z działką, na której powstanie chlewnia, kurnik albo wysypisko śmieci, nie będzie miał prawa uczestniczenia w postępowaniu. Wystarczy, że odległość wyniesie 101 m. W efekcie fermy i inne uciążliwe dla środowiska inwestycje będą powstawać blisko domów.

Nowela przewiduje również, że osoby, które nie z własnej winy nie wzięły udziału w postępowaniu, nie będą miały prawa do żądania jego wznowienia. Prawo uczestnictwa w postępowaniach stracą też ci, którzy teraz są ich stronami – jeżeli nie zakończą się one przed wejściem w życie zmian.