Na mieszkaniach coraz trudniej zbić kokosy. Rentowność najmu spada, a lokale oferowane na doby w niektórych miejscach przynoszą straty, przegrywając z hotelami.

– Coraz więcej inwestorów lokujących dotąd kapitał w mieszkania na wynajem zakłada spółki prowadzące małe projekty deweloperskie – mówi Łukasz Wydrowski, właściciel trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości. – Kupują grunty i budują osiedla domów szeregowych lub bliźniaków na przedmieściach albo pojedyncze budynki w miastach.

Rodzi się nowy, gorący trend. – Projekty można przeprowadzić w relatywnie krótkim czasie, więc zainwestowane pieniądze szybciej „wracają" i nie są narażone na ryzyko gwałtownych zmian rynkowych – podkreśla Łukasz Wydrowski. – Zdecydowana większość nieruchomości jest wykańczana do stanu deweloperskiego. Budową zajmują się podwykonawcy wyłaniani już na etapie planowania inwestycji. Niewielka skala w porównaniu z wielkimi projektami osiedli minimalizuje ryzyko problemów z budową i nieplanowanymi kosztami.

Ci zarobią, ci stracą

Ekspert Estatic Nieruchomości podkreśla, że znalezienie odpowiedniego miejsca na inwestycję wymaga cierpliwości, doświadczenia, czasu i odpowiednich kontaktów.

– W dużych miastach i na ich ścisłych przedmieściach o atrakcyjne grunty nie jest łatwo – mówi Wydrowski. – Spółce inwestorów trudno wygrać gminny przetarg z dużym deweloperem. Dlatego nieruchomości kupowane są głównie od osób prywatnych. Często do poszukiwań zatrudniani są profesjonalni pośrednicy. Inwestorzy nie skupiają się wyłącznie na pustych działkach. Chętnie kupują też te zabudowane domami lub kamienicami, które można przebudować lub wyburzyć – opowiada.

Zdarza się, że na atrakcyjnym z pozoru gruncie domy nie powstaną, bo wyklucza je plan zagospodarowania. – Podstawowym kryterium wyboru są więc potencjalne możliwości i opłacalność przedsięwzięcia – podkreśla Wydrowski.

Szacuje, że średnia marża to 20–25 proc. – Oznacza to czysty zysk dla dewelopera w wysokości 15–20 proc. Są też inwestycje z marżą nawet 40 proc., ale i takie, na których inwestorzy wychodzą na zero lub tracą – przestrzega. – Zarobek zależy od odpowiedniej optymalizacji kosztów i samego procesu budowy i sprzedaży. Nie ma miejsca na naukę na własnych błędach. Dla porównania, na handlu pojedynczymi mieszkaniami można zarobić 5–10 proc. od zainwestowanego kapitału.

Budowanie domów jest jednak znacznie trudniejsze. Pytany o wyzwania, Wydrowski wskazuje m.in. na zgromadzenie kapitału, pogodzenie interesów wspólników, odpowiedni projekt. – Do tego dochodzi duża konkurencja, nie tylko o grunty, ale też w postaci innych inwestycji mieszkaniowych – mówi ekspert. – Im dłuższy czas realizacji inwestycji, tym większe ryzyko np. wzrostu cen wykonawstwa i materiałów czy pogorszenia sytuacji na rynku.

Trend przenoszenia się inwestorów na rynek domów zauważa też Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości.

– Mieszkania drastycznie zdrożały, część klientów zastanawia się więc nad zakupem budynku jednorodzinnego. Ten rynek po czasie stagnacji zaczyna odżywać – tłumaczy. – Próbują na tym zarobić także drobni inwestorzy kuszeni obietnicami wielkich zysków przez różnej maści szkoleniowców. Tak jak wcześniej mieliśmy wysyp szkoleń dla flipperów mieszkaniowych, tak teraz pojawia się coraz więcej ofert dla chętnych do budowania i sprzedaży domów. I ty możesz być deweloperem – obiecują szkoleniowcy. Można usłyszeć, że na jednym domu da się zarobić 50, a nawet 100 tys. zł. To rozpala wyobraźnię.

Biznes jest jednak nieporównywalny z flippami mieszkaniowymi. – Na pewno łatwiej kupić mieszkanie do remontu i zarobić na jego odsprzedaży po modernizacji, choć i w tym biznesie jest wiele pułapek – mówi Błeszyński. – Kupujemy jednak gotowy produkt, który zostaje nam w ręku.

Duża konkurencja

Planując budowę domu, trzeba załatwić masę formalności. Schody mogą się zacząć już przy poszukiwaniu terenu.

– Musimy też mieć dobry projekt, dobrą ekipę budowlaną, kierownika budowy. Pozostają kwestie przyłączy i uzbrojenia terenu. Tego wszystkiego nie da się nauczyć na jednym szkoleniu – zauważa Błeszyński.

Spodziewa się on, że wiosną na rynku domów zaczną być aktywni także profesjonalni deweloperzy. – W ofercie jest sporo dużych, drogich domów. A klienci poszukują dziś kompaktowych 70–90-metrowych budynków będących alternatywą dla mieszkań – wyjaśnia. – I deweloperzy zaczną pewnie budować takie domy. Początkujący inwestorzy będą więc mieć sporą konkurencję. Ważne, by kupujący domy od takich małych spółek zagwarantowali sobie prawo do reklamacji w przypadku usterek. A te, obawiam się, mogą się pojawić – przestrzega.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, komentuje, że w ostatnich latach nieruchomości były jednym z najlepszych sposobów na inwestowanie pieniędzy.

– Rodzi się wiele innowacyjnych sposobów, by zaangażować kapitał – mówi. – Na rynku w najlepsze działają flipperzy, ale pojawiły się też osoby podnajmujące cudze mieszkania na krótko. Tworzą się liczne nowe firmy deweloperskie, a te już działające rozszerzają skalę działalności, na przykład zapraszając inwestorów do grona udziałowców konkretnych projektów. Ten model jest podobny do rozwiązania, w którym grupa inwestorów składa się na budowę osiedla. To coś na kształt finansowania społecznościowego. W ten sposób kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt osób, które w pojedynkę nie miałyby odpowiedniego kapitału, aby zbudować osiedle, może połączyć się w grupę, która już odpowiedni kapitał posiada.

Wyzwania i zagrożenia są dla Turka oczywiste. Niezbędne jest doświadczenie, które, jak podkreśla, „pozwala na tym konkurencyjnym rynku osiągać nie tylko odpowiednie stopy zwrotu, ale w ogóle doprowadzić inwestycję z sukcesem do końca". – Ważne też, w jaki sposób inwestorzy łączą siły. Umowa musi zabezpieczać grupę przed konsekwencjami ewentualnych konfliktów – tłumaczy.

Z kolei Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, przypomina hurraoptymizm z lat 2006–2008, kiedy to do deweloperki brało się wiele osób spoza branży.

– Kolejne lata wyhamowania trendu wzrostowego, a potem spadek cen spowodowały zmniejszenie opłacalności inwestycji i wycofanie się z rynku większości takich osób – przypomina.