Rząd pracuje nad pakietem mieszkaniowym. Wśród jego głównych celów są wsparcie odmrażania gospodarki po pandemii i zwiększenie liczby tanich mieszkań pod wynajem.

– Toczą się prace nad projektami ustaw: lokal za grunt, o kooperatywach mieszkaniowych oraz społecznych agencjach najmu – mówi Robert Nowicki, wiceminister rozwoju. – Pierwsza ustawa ma zwiększyć liczbę mieszkań pod wynajem. Proponujemy, by gminy sprzedawały grunty inwestorom w zamian za pulę lokali – czyli gminy dostarczą grunty, a deweloperzy wybudują na nich lokale – tłumaczy.

Jakie są propozycje

Przepisy przewidują, że najpierw rady gmin będą decydowały, czy chcą przeznaczyć swoje działki budowlane na sprzedaż w zamian za pulę mieszkań od inwestora. Jeżeli się na to zdecydują, określą podstawowe wymagania co do mieszkań z puli, tj. minimalną liczbę, rodzaj, standard oraz cenę w przeliczeniu na 1 mkw. według średniego wskaźnika przeliczeniowego w rozumieniu ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.

Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że obecnie w przypadku Łodzi będzie to 4,1 tys. zł za mkw., Krakowa – 5,3 tys. zł, Warszawy – 6,2 tys. zł, Gdańska – 5,7 tys. zł.

Samorządy będą zbywać grunty w przetargach. Wentylem bezpieczeństwa będzie prawo odkupu przysługujące przez pięć lat. Ma być ono gwarancją, że inwestor wybuduje obiecane bloki mieszkalne.

Projekt podoba się deweloperom. – Mieszkanie za grunt to dobry kierunek. Dzięki tym przepisom powinna się zwiększyć dostępność gruntów i spaść ceny mieszkań. Myślę, że deweloperzy będą chętnie korzystać z tej możliwości. Pod warunkiem jednak, że wyceny nieruchomości będą zbliżone do rynkowych. W przeciwnym wypadku chętnych będzie niewielu – uważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Wskazuje jednak, że w projekcie konieczne trzeba poprawić przepisy dotyczące wyceny mieszkań. Do tego celu ma być wykorzystywany wskaźnik wartości odtworzeniowej, który jego zdaniem nie do końca odzwierciedla rzeczywiste koszty.

– Wartość odtworzeniowa to jest średnia, która nie uwzględni wszystkich kosztów ogólnych firmy, np. zarządu – tłumaczy Konrad Płochocki.

I dodaje: – Rząd potrzebuje też szybkiego odbicia gospodarki. Może warto objąć nim także grunty Skarbu Państwa oraz te z Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Szansa na swoje czy furtka do wyłudzeń

Kolejna z pakietu ustaw mieszkaniowych w jego części rynkowej, to ustawa o kooperatywach, która jest już w trakcie konsultacji publicznych.

– Kooperatywa to będzie zrzeszenie grupy osób, która współdziała ze sobą w formule non profit w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez nabycie działki i wybudowanie na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub domów jednorodzinnych albo przeprowadzenie robót budowlanych w budynku istniejącym – tłumaczy Robert Nowicki.

W przeciwieństwie do projektu lokal za grunt tej ustawie nie wróży się większych sukcesów. Jest ona też ostro krytykowana.

– Zaproponowane rozwiązania mogą prowadzić do nadużyć i wyłudzeń gruntów od samorządów pod pretekstem zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych – ostrzega Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

– Projekt przewiduje zbycie w formie przetargu komunalnej nieruchomości, ale tylko członkom kooperatywy mieszkaniowej. Nie mogą uczestniczyć w nim spółdzielnie mieszkaniowe czy towarzystwa budownictwa społecznego, to dyskryminacja – wskazuje Jerzy Jankowski.

Trzeci projekt ustawy z pakietu o społecznych agencjach najmu (SAN) powołuje nowy rodzaj biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

– Takie agencje będą tworzyć współpracujące z gminami organizacje pożytku publicznego. Właścicielom lokali będą gwarantować, że jeżeli skorzystają z ich usług, będą miały przez długi okres stały dochód w postaci czynszu. W zamian agencja będzie taniej wynajmować lokale – wyjaśnia Robert Nowicki. – Dzięki temu osoby, które kupiły mieszkania pod inwestycje, będą osiągały zysk, a najemcy będą mniej płacić za mieszkanie. Tego typu rozwiązania funkcjonują już m.in. w Niemczech i świetnie się sprawdzają.

W opinii pośredników, o projekcie dotyczącym SAN wiadomo jeszcze za mało, by ocenić szanse jego powodzenia.

– Na razie jest zbyt wiele znaków zapytania. Nie wierzę jednak, by właściciele mieszkań chętnie korzystali z tego rodzaju usług. Teraz najem krótkoterminowy przeżywa kryzys i wiele lokali stoi pustych, ale to kwestia czasu, kiedy rynek znowu ruszy – uważa Leszek Hardek z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.