Inwestycje poprzedzi dużo więcej analiz

W 2019 r. padł rekord wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce – ulokowano 7,7 mld euro. Jak zapowiada się bieżący rok, naznaczony globalną pandemią i lockdownem?

PIOTR TRZCIŃSKI: Spodziewamy się, że pod koniec roku sytuacja wróci do względnej normalności – o ile nie nastąpi kolejne załamanie w obawie o drugą falę pandemii, a obserwujemy teraz spadki na giełdach w USA, mamy chwilowe zatrzymanie konsumpcji w Chinach, przyrost nowych zakażeń w Pekinie.

Na świecie jest ponad 17 mld euro realnie ujemnie oprocentowanego kapitału, który może trafić do sektora nieruchomości, oferującego relatywnie atrakcyjne zwroty. Myślę, że do końca wakacji większość inwestorów wciąż będzie czekać ze swoimi ruchami, dopóki pierwsze postcovidowe transakcje nie ustanowią punktu odniesienia.

Pandemia zachwiała stabilnością czynszów, które są kluczowe dla wyceny nieruchomości komercyjnych. Wycenom nie pomagają np. pomysły zamiany stałych stawek w centrach handlowych na czynsz od obrotu. Inwestorzy na pewno będą dokładniej badać sytuację finansową najemców, już nie opierając się wyłącznie na raportach ze standingiem finansowym, ale starając się również dokładnie zrozumieć, jak najemca zarabia pieniądze i na ile kluczowa jest dla niego dana nieruchomość. Wszystko po to, by zmniejszyć ryzyko niestabilności przychodów.

Spodziewam się, że będziemy obserwować zmianę sposobu inwestowania. Zamiast kupowania pojedynczych nieruchomości, będzie więcej transakcji portfelowych lub transakcji na udziałach – te ostatnie w przypadku mniej płynnych obiektów biurowych o znacznej wartości. Obserwujemy wzrastający apetyt inwestorów na struktury joint venture z lokalnymi deweloperami, które dają skalę i pozwalają uzyskać premię za ryzyko związane z budową i komercjalizacją w porównaniu do zakupu jednego gotowego obiektu.

Z jakich kierunków może popłynąć kapitał?

Można się spodziewać dalszej aktywności inwestorów z Azji na rynku logistycznym. Spodziewam się, że Niemcy powinni dalej być zainteresowani magazynami i butikowymi biurowcami w głównych aglomeracjach. Mogą powrócić Amerykanie z racji niższych kosztów hedgingu i poprawy relacji stóp procentowych w USA i Europie. Kapitał francuski interesuje się aktywami w Polsce, mogą uaktywnić się inwestorzy z Japonii, którzy długo cierpieli z powodu ujemnych stóp procentowych, a których mogą interesować magazyny i tzw. nieruchomości alternatywne.

Jaka jest wasza strategia inwestycyjna?

Jesteśmy w trakcie negocjacji rozpoczętych przed pandemią i spodziewam się, że w najbliższych tygodniach powinniśmy je zakończyć. Jeśli chodzi o nowe tematy, mamy pomysły, ale do dużej aktywności inwestycyjnej wrócimy zapewne – jak cały rynek – dopiero pod koniec roku, kiedy sytuacja się ustabilizuje.

Na pewno interesują nas magazyny, obecnie w naszym portfelu wartym 1,4 mld euro ich udział to 600 mln euro. Tu pojawiają się ciekawe nisze, jak centra danych, m.in. dzięki strategicznemu partnerstwu Microsoftu z Chmurą Krajową – to może oznaczać nowe inwestycje BTS (budowa na potrzeby konkretnego odbiorcy – red.) lub adaptację i najem istniejących magazynów niegdyś służących najemcom logistycznym. To produkt nowy w Polsce, atrakcyjny dla inwestorów szukających, zwłaszcza teraz, bezpiecznych nieruchomości z długoterminowymi i stabilnymi umowami najmu, ale skłonnych nieco zdywersyfikować kapitał w ramach sektora logistycznego. Mogę zdradzić, że uczestniczymy w jedynym z takich przedsięwzięć.

Dalej przyglądamy się też biurom, choć będzie to bardziej selektywne podejście.