Duży może połknąć ziemię małego

Pandemia nie ograniczyła apetytu deweloperów na ziemię. – Raczej nie zwiększają oni jednak nakładów na zakup działek z myślą o szybkim rozpoczęciu budowy – zauważa Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający w Cenatorium. – Nowe projekty są odkładane, co widać po liczbie wydawanych pozwoleń na budowę. Większe firmy będą uważniej śledzić rynek i szukać dobrze zlokalizowanych terenów. Możemy się też spodziewać, że będą się rozglądać za projektami i gruntami mniejszych deweloperów. Ci mający problem z płynnością czy ograniczone możliwości pozyskania finansowania w bankach będą się chcieli pozbywać gruntów z pozwoleniami na budowę lub nawet gotowych projektów. Niezmiennie najważniejszym kryterium jest lokalizacja.

Niepełne dane za I półrocze wskazują, że transakcji będzie mniej niż w poprzednich kwartałach. – Takie różnice zdarzały się jednak już wcześniej. Częściowo może to być efekt ostrożności w inwestowaniu, ale też ograniczonej dostępności gruntów czy bardziej wymagającego podejścia banków do finansowania deweloperów – mówi Kurzac.

Atrakcyjna alternatywa

Z analiz Cenatorium wynika, że od I kwartał 2019 r. do I kwartału br. ceny gruntów w aglomeracji warszawskiej poszły w górę o 2,49 proc., w poznańskiej o 2,75 proc., a w krakowskiej – o 2,28 proc. – Dynamika zmian cen jest nieznaczna – mówi Mariusz Kurzac. – W kolejnych okresach kupowane były nieruchomości o coraz gorszych parametrach, z wadami prawnymi, z budynkami do wyburzenia, daleko od centrów miast i źle z nimi skomunikowane.

Tempo powiększania banków ziemi może wyhamować właśnie ze względu na coraz mniejszą dostępność atrakcyjnych działek.

Mariusz Kurzac nie spodziewa się spowolnienia wzrostu cen. – Nie wskazują na to ceny ofertowe działek, które w badanych miastach są wciąż wyższe niż ceny transakcyjne – średnio o 6,3 proc. i aż o 25,2 proc. w ich aglomeracjach – tłumaczy. – W grunty inwestują nie tylko deweloperzy, ale także fundusze inwestycyjne i inne podmioty chcące zdywersyfikować swoje zasoby. Popyt na nieruchomości inwestycyjne będą napędzać niskie stopy procentowe i wysoki poziom depozytów.

W ocenie dyrektora ciekawie będzie na rynku działek pod zabudowę jednorodzinną – mieszkalną i mieszkalno-rekreacyjną. – W analizowanych miastach ceny ofertowe przewyższają transakcyjne średnio o 19,7 proc., a w ich aglomeracjach – o 24,4 proc. Można się spodziewać, że osoby fizyczne inwestujące dotychczas w mieszkania, przerzucą się na inwestycje w grunty – mówi. – Wzmożony popyt na domy sprawi, że działki pod nie będą atrakcyjną alternatywą nawet dla największych deweloperów.

Spadać nie będą także ceny gruntów poza dużymi miastami. Jak podkreśla dyrektor, zawsze jest dobry czas na powiększanie banku ziemi. – Są to inwestycje długofalowe, a ze względu na ograniczoną podaż, zawsze przyniosą zysk – mówi.

Z zakupów gruntów nie rezygnuje m.in. Atal. W I półroczu deweloper kupił sześć parceli za ponad 30 mln zł. Zbigniew Juroszek, prezes Atalu, informuje, że bank ziemi pozwoli firmie na prowadzenie inwestycji przez dwa, trzy lata. – Mamy grunty w siedmiu największych aglomeracjach – w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Trójmieście, Poznaniu i na Górnym Śląsku. Potencjał planowanych inwestycji po 2020 r. to ponad 11 tys. lokali – ponad 600 tys. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.) – mówi prezes. – Przede wszystkim poszukujemy działek z planami zagospodarowania, które pozwalają na wybudowanie wieloetapowych osiedli. W wojnach cenowych nie bierzemy udziału – zastrzega.

Dodaje, że największym wyzwaniem dla firm deweloperskich w Polsce są kwestie administracyjne, dlatego trudno jednoznacznie określić czas potrzebny na rozpoczęcie inwestycji.

Ogromny potencjał

Bank ziemi rozbudowuje także Robyg. Niedawno kupił grunt o powierzchni 0,7 ha na warszawskiej Pradze. Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w tej spółce, podkreśla, że firma prowadzi inwestycje zgodnie z harmonogramem, nie wstrzymuje nowych projektów. W ofercie ma ponad 1,5 tys. lokali. Zasoby gruntów pozwalają spółce na wybudowanie ok. 17,5 tys. mieszkań. W budowie jest ponad 5 tys. – Będziemy się rozglądać za okazjami. Mamy środki na dalszy rozwój – podkreśla Chojecka. – W maju podpisaliśmy ostateczną umowę zakupu Wrocławskiego Przedsiębiorstwa Budowlanego, które od dekad prowadzi działalność deweloperską. Potencjał sprzedaży we Wrocławiu zwiększyliśmy o 800 lokali. Naszą działalność w Polsce wspiera inwestor strategiczny Bricks Acquisitions Limited, firma z grupy Goldman Sachs. Jako członek dużej międzynarodowej grupy inwestycyjnej mamy więc silne zaplecze – przypomina.

Zdaniem dyr. Chojeckiej rynek mieszkań wskutek pandemii prawdopodobnie nie ucierpi tak bardzo jak inne branże. – Można jednak zakładać brak gruntów w głównych miastach, dłuższe procedury wydawania pozwoleń, mniejszą podaż lokali – mówi. – Od czerwca rośnie liczba potencjalnych klientów, zwiększyła się liczba umów. Wyraźnie rośnie udział klientów kupujących mieszkania za gotówkę.