Ziemia nadal będzie reglamentowana

Od 30 kwietnia 2021 roku będzie można kupić nie 2, ale 5 ha państwowej ziemi rolnej. To propozycja Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Eksperci i deweloperzy zmiany oceniają pozytywnie. Ich zdaniem warto jednak rozważyć całkowite uwolnienie obrotu ziemią rolną. Brakuje bowiem gruntów pod inwestycje.

Dłuższy zakaz

Proponowane zmiany zawiera projekt nowelizacji ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (dalej: ustawa rolna), właśnie trafiła do uzgodnień publicznych.

Nowe przepisy przedłużają zakaz sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa o kolejne pięć lat, tj. do 30 kwietnia 2026 r. Proponuje się również, by zakaz nie obejmował działek rolnych do 5 ha. Dziś jest to 2 ha. Wstrzymanie sprzedaży nie będzie dotyczyło również udziałów we współwłasności nieruchomości nieobjętych zakazem.

Eksperci nie mają wątpliwości. Tego typu ograniczenia wpływają negatywnie na rynek nieruchomości.

– Moim zdaniem brakuje ziemi pod inwestycje. Aktualnie realizujemy przede wszystkim te projekty, dla których grunty zostały zakupione przez deweloperów już jakiś czas temu i „czekały" na odpowiedni moment. Każda taka firma ma swoją długofalową strategię. Dziś nowych gruntów poszukują wszyscy deweloperzy, ale nie wszyscy mają takie same możliwości, by je zdobyć i rozpoczynać nowe inwestycje – uważa Marek Smogór, reprezentujący Quadro Development.

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development uważa zupełnie inaczej.

– Zakaz sprzedaży państwowej ziemi rolnej ma obecnie niewielki wpływ na podaż gruntów pod inwestycje oraz ich cenę, ponieważ deweloperzy mieszkaniowi wciąż koncentrują swoją uwagę na terenach zurbanizowanych. Na rynku są dostępne grunty spoza Zasobu Własności Rolnej i nimi w największym stopniu interesują się firmy deweloperskie – uważa Andrzej Gutowski.

Skąd biorą się rozbieżne opinie, tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Niewątpliwie na rynku nieruchomości panuje mocno utrwalone przeświadczenie o deficycie parceli inwestycyjnych, co tym samym winduje ich ceny, jak również przyczynia się do oddalenia perspektyw jakiejkolwiek korekty cen mieszkań deweloperskich – wyjaśnia.

Według niego mimo piętrzących się problemów związanych z pandemią wciąż jednak wydaje się rekordową liczbę pozwoleń na budowę, co potwierdzałoby dość dużą zasobność deweloperskich banków ziemi.

Więcej w banku?

Eksperci nie mają też wątpliwości, że propozycja, by „wyjąć" spod zakazu sprzedaży państwowe grunty rolne o powierzchni do 5 hektarów będzie miała wpływ na rynek. Pomoże uzupełnić bank ziemi. Ale wiele się po niej nie należy spodziewać.

– Tereny inwestycyjne w dogodnych lokalizacjach kurczą się z roku na rok. Dodatkowo bank ziemi, który pozostał w puli sprzedażowej państwa również maleje. Grupa Partner aktualnie prowadzi dwie budowy w Poznaniu, ale na bieżąco poszukuje kolejnych działek pod inwestycje – mówi Karolina Skrzypek, przedstawiciel inwestora. – Szukamy terenów nie tylko w Poznaniu, ale również w innych miastach. Przykładem jest Łódź, w której przygotowujemy nową inwestycję. Staramy się znajdować takie tereny, na których można postawić wieloetapowe osiedla, bowiem ich zakup zapewnia nam kolejnych kilka lat pracy i szeroką ofertę mieszkaniową – dodaje.

– Popyt na mieszkania od lat nie słabnie, a to powoduje, że dostęp do atrakcyjnych działek pod budownictwo mieszkaniowe jest coraz bardziej ograniczony. Zgodnie z przyjętą filozofią firmy nieustannie nabywamy działki, które znajdują się w miejscach wygodnych do życia. Nasz bank ziemi jest spory i z pewnością wystarczy na kolejne lata – uważa z kolei Izabela Woźnica-Letka, kierownik działu sprzedaży nieruchomości EBF Development.

Spadną ceny?

Zwiększenie podaży gruntów wpłynie także na ceny nieruchomości.

– Jeśli ustawodawca wprowadza ustawy, które liberalizują zakupy gruntowe, to zawsze jest to dobry kierunek działania. Szczególnie że mówimy o perspektywie 2026 roku – można bowiem przewidywać, że deweloperzy będą szukać nowych możliwości inwestycyjnych poza aglomeracjami miejskimi – uważa Andrzej Gutowski.

– Nie można wykluczyć, że z chwilą, kiedy w znacznym stopniu uszczuplą się zasoby terenów inwestycyjnych miejskich, i w głównej mierze będą dostępne tereny rolne, to ich ceny wzrosną. Nasze doświadczenie pokazuje, że wciąż są dostępne nieruchomości w obrębie miast, także w Warszawie, czego potwierdzeniem są na przykład poprzemysłowe tereny w Ursusie. One wymagają uzbrojenia, planów zagospodarowania przestrzennego, jednak ich zasób jest znaczny – dodaje wiceprezes Ronson Development.

Z kolei Jarosław Jędrzyński podkreśla, że dla rynku najlepiej byłoby, by doszło do całkowitego uwolnienia obrotu gruntami rolnymi, zarówno prywatnymi, jak i państwowymi.