Droga jest nie tylko dla właścicieli mieszkań

Sąd Okręgowy w Poznaniu przyznał rację właścicielowi lokalu użytkowego i uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej zakazującą parkowania przed jego restauracją.

Restaurator tłumaczył, że lokal kupił od dewelopera. W akcie notarialnym nie było żadnych ograniczeń dotyczących korzystania z drogi przed budynkiem. Dlatego pismo, jakie otrzymał od wspólnoty, było dla niego dużym zaskoczeniem.

Wspólnota informowała w nim, że zbiera głosy pod uchwałą zakazującą parkowania na drodze przed budynkiem. Droga ma również otrzymać status drogi przeciwpożarowej. Zdaniem restauratora uchwała narusza prawo i jest dla niego skrajnie niekorzystna.

Droga wzdłuż południowej ściany budynku jest jedyną drogą dojazdową do jego lokalu. Zatrzymują się na niej dostawcy, aby wyładować towar lub wnieść do lokalu niezbędne sprzęty. Dostawy dotyczą produktów spożywczych, świeżych warzyw, owoców, nabiału, mięsa itp. Nie ma więc możliwości przenoszenia tego rodzaju produktów z drogi lub miejsca wyznaczonego oddalonego od lokalu o kilkaset metrów, przede wszystkim z uwagi na wymogi sanitarne.

Okazało się też, że ochrona budynku sprawdza samochody zatrzymujące się przed lokalem. Zarządca nieruchomości domaga się też opłaty za parkowanie. Informuje również straż miejską i policję o parkujących samochodach. Z tego powodu wielu dostawców restauratora zrezygnowało z przywożenia mu towaru.

Wspólnota mieszkaniowa broniła się, że pozew jest przedwczesny. Uchwała nie została jeszcze podjęta. Na razie trwa głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów. Restaurator wystąpił z pozwem do Sądu Okręgowego w Poznaniu. Chciał uchylenia uchwały.

SO uznał zarzuty restauratora za zasadne. Przyznał, że kiedy pozew wpłynął do sądu, trwało jeszcze zbieranie głosów pod uchwałą. Zakończyło się w dacie wydania wyroku. Oznacza to, że uchwała istniała w obrocie prawnym w dacie orzekania przez sąd.

W ocenie sądu parkowanie przed lokalem celem załadunku i rozładunku żywności i produktów spożywczych nie wykracza poza normalne przeznaczenie drogi wewnętrznej. Możliwość parkowania służy wyłącznie interesom właściciela lokalu użytkowego.

Sposób korzystania z drogi wjazdowej bezpośrednio przed lokalem da się pogodzić z interesem pozostałych członków wspólnoty. Ponadto restaurator korzysta z drogi zgodnie z jej przeznaczeniem.

Według sądu mimo parkowania samochodów przed lokalem ruch na drodze wjazdowej do garażu może odbywać się bez przeszkód. Jeśli wspólnota uważa za zasadne wprowadzenie zakazu zatrzymywania się i postoju, powinna umożliwić restauratorowi korzystanie z innych miejsc parkingowych. Tak aby przede wszystkim zostały zachowane wymogi sanitarne dotyczące transportu żywności. Wyznaczenie miejsca postojowego na tzw. kopercie oraz z drugiej strony budynku, z których to miejsc do lokalu nie prowadzi żaden chodnik, w ocenie sądu nie spełnia powyższych wymagań.

Z tych powodów zaskarżona uchwała narusza art. 25 ustawy o własności lokali (uwl) i podlega uchyleniu. Granice współkorzystania z nieruchomości wspólnej wyznaczają art. 12 ust. 1 oraz art. 13 ust. 1 uwl. Właściciel lokalu, a zarazem członek wspólnoty mieszkaniowej, ma takie prawo do współkorzystania z części wspólnych, o ile jest to zgodne z jej przeznaczeniem. Nie ulega wątpliwości, że droga wjazdowa do garażu zalicza się do części wspólnych nieruchomości.