Bez pozwolenia na budowę ani rusz

Inwestycje budowlane przeprowadza się na podstawie pozwolenia na budowę. Jednocześnie prawo budowlane zawiera listę obiektów i robót budowlanych, na które nie jest ono wymagane (art. 29 prawa budowlanego). Czasem wystarczy zgłoszenie - te przypadki wymienia art. 30 prawa budowlanego. Niekiedy nie trzeba nawet tego.

Jeżeli inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, trzeba złożyć:

- wniosek o pozwolenie na budowę,

- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem projektanta (i ewentualnie sprawdzającego),

- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- wypis i wyrys z planu, a gdy nie ma planu - decyzję o warunkach zabudowy lub decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli jest wymagana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora (jeżeli działa on przez swojego przedstawiciela).

Niektórzy starostowie żądają aktualnych wypisów i wyrysów z mapy ewidencji gruntów obejmujących teren inwestycji i działki sąsiednie, nie wynika to jednak z przepisów.

Uwaga! Tam, gdzie nie ma miejscowego planu, inwestor zanim rozpocznie starania o pozwolenie na budowę, musi uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU nr 120, poz. 1127 z późn. zm).

Starosta sprawdza kompletność tego wniosku, a potem, po ustaleniu stron, zawiadamia je o wszczęciu postępowania. Jeżeli wniosek ma wady formalne, wzywa do jego uzupełnienia w ciągu siedmiu dni, a gdy inwestor tego nie zrobi, nie rozpatruje go. Gdy natomiast wniosek ma wady merytoryczne, np. nie dołączono do niego wszystkich dokumentów, starosta ustala termin na tyle długi, by inwestor miał czas na jego uzupełnienie.

W postępowaniu o pozwolenie na budowę stronami będą: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie. Obszar wyznacza się wokół obiektu, który będzie realizowany.

W tym celu starostwo musi korzystać z przepisów odrębnych. Ich lista jest długa. Znajdują się na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska. Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

Sąsiad inwestora nie zawsze będzie stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Wystarczy, że planowany obiekt usytuowany jest w odległościach przewidzianych w powyższym rozporządzeniu i w inny sposób nie wpływa na zagospodarowanie działki sąsiedniej, np. nie przesłania domu, nie zabiera światła. Gdyby jednak obiekt budowlany był usytuowany w tzw. ostrej granicy sąsiedniej działki, to jej właściciel lub użytkownik będzie już stroną.

Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Starostwo, które go w tym czasie nie wyda, zapłaci karę 500 złotych za każdy dzień zwłoki. Pieniądze nie trafiają jednak do rąk inwestora, ale przez kasę wojewody do Skarbu Państwa.

Kontrola terminowości odbywa się w ten sposób, że starostowie muszą prowadzić dwa rejestry: wniosków o pozwolenie na budowę oraz wydanych w tej sprawie decyzji. Do piątego dnia następnego miesiąca rejestry przekazują urzędom wojewódzkim, a te na ich podstawie sprawdzają, czy doszło do naruszenia ustawowego terminu.

Jeżeli wojewoda (w niektórych przypadkach główny inspektor nadzoru budowlanego) stwierdzi, że termin przekroczono, ma obowiązek nałożyć karę. Znane są przypadki nałożenia takich kar, ale nie są one zbyt częste.