Zanim zawiesimy firanki w oknach

Prawo budowlane przewiduje dwie formy zakończenia budowy: zawiadomienie o zakończeniu budowy albo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Większość osób, kończąc budowę domu, będzie korzystać z tej pierwszej formy. Formalności załatwia się u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Pozwolenie na użytkowanie jest wymagane wyjątkowo. Musisz się o nie starać, gdy w trakcie budowy dokonałeś istotnych odstępstw od projektu budowlanego. Jest ono wymagane także, jeżeli w trakcie budowy powiatowy inspektor miał zastrzeżenia i nałożył obowiązek jego uzyskania.

Uwaga!

Sam możesz wystąpić o pozwolenie na użytkowanie wtedy, gdy chcesz zamieszkać w swoim domu, chociaż nie jest jeszcze wykończony.

Wykończyłeś parter domu i zabrakło pieniędzy na piętro. Występujesz wtedy o pozwolenie na użytkowanie i wprowadzasz się. Kiedy dom zostanie wykończony, poinformujesz o tym powiatowego inspektora.

Pamiętaj!

Jeżeli zamieszkasz w świeżo wybudowanym domu bez pozwolenia na użytkowanie lub bez zawiadomienia o zakończeniu budowy – możesz zapłacić karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Gdy jest to dom jednorodzinny, wynosi ona 10 tys. zł, gdy budynek gospodarczy czy dom letniskowy – 5 tys. zł. Aby wyliczyć wysokość kary, nadzór korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym (art. 59f prawa budowlanego). Stawkę 500 zł mnoży się przez 10 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Kara może być nakładana wielokrotnie. Zapłacić musi ten, kto nie dopełnił formalności.

Składa się je dopiero wówczas, gdy kierownik budowy dokona ostatniego wpisu w dzienniku budowy. Trzeba jednak odczekać 21 dni. W tym czasie powiatowy inspektor bada dokumentację. Jeżeli nie zgłosi sprzeciwu, można już myśleć o przeprowadzce – jest to tzw. milcząca zgoda.

Uwaga!

Można zamieszkać w swoim domu, zanim upłynie te 21 dni. Zawiadamiając powiatowego inspektora, występuje się jednocześnie z wnioskiem o wydanie zaświadczenia, że przyjął zawiadomienie i nie będzie wnosił sprzeciwu (art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego). Na wydanie zaświadczenia ma on siedem dni.

Nie ma gotowych wzorców (druków) zawiadomienia o zakończeniu budowy ani wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Wystarczy postępować zgodnie z zasadami obowiązującymi przy pisaniu podań – wpisać dane swoje i powiatowego inspektora, do którego kierujemy pismo, i załączyć dokumenty (patrz ramka ”Jakie dokumenty są potrzebne przy zawiadomieniu”)

Po upływie terminu na złożenie sprzeciwu powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego zwraca inwestorowi: oryginał dziennika budowy, protokoły badań i sprawdzeń oraz dokumentację inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej.

Wniosek o pozwolenie razem z dokumentami składa się do nadzoru budowlanego. Podobnie jak w wypadku zawiadomienia, trzeba to zrobić po tym, jak kierownik budowy dokonał ostatniego wpisu w dzienniku budowy.

Uwaga!

Powiatowy inspektor, zanim wyda pozwolenie na użytkowanie, przeprowadza obowiązkową kontrolę. Jest ona bezpłatna i przeprowadza się ją w ciągu 21 dni od wezwania budującego. Obecność właściciela domu w trakcie kontroli jest obowiązkowa. Często na kontrolę czeka się znacznie dłużej. Nadzór cierpi na brak kadr. Stąd też biorą się problemy z dotrzymaniem terminu z prawa budowlanego. Z takiej kontroli sporządza się protokół (patrz ramka "Zakres obowiązkowej kontroli").

Przepisy prawa budowlanego nie określają, ile czasu ma nadzór budowlany na wydanie pozwolenia na użytkowanie. Stosuje się więc przepisy kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące wydawania decyzji. Mówią one, że maksymalnie na wydanie decyzji powinno się czekać dwa miesiące.

Warto podkreślić, że otrzymanie pozwolenia na użytkowanie uprawnia do natychmiastowego przystąpienia do użytkowania (na podstawie art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego).

Jeżeli w trakcie kontroli okaże się, że doszło do istotnych naruszeń projektu budowlanego, inspektor może nałożyć kary, i to niemałe. By je wyliczyć, nadzór korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym (art. 59f prawa budowlanego). Stawkę 500 zł mnoży się przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). W wypadku domu jednorodzinnego stawkę 500 mnoży się przez 2 (współczynnik kategorii obiektu) oraz przez 1 (współczynnik wielkości obiektu). Wychodzi kwota 1 tys. zł za każde stwierdzone odstępstwo.

Gdy chcesz zamieszkać w swoim domu, chociaż nie jest jeszcze wykończony, możesz to zrobić, ale pod warunkiem że wystąpisz o pozwolenie na użytkowanie.

Musisz jednak liczyć się z tym, że powiatowy inspektor w pozwoleniu określi warunki użytkowania domu, albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania w oznaczonym terminie określonych robót budowlanych. Przykładowo może nakazać wykonanie barierek na balkonach, poręczy przy schodach. Następnie nadzór sprawdzi, czy wykonaliśmy nakazane roboty w terminie, jeśli tego nie zrobimy, to cofnie pozwolenie.

Jeżeli chcemy się odwołać, nie wolno zacząć użytkować budynku.

Odwoływać można się tylko w wypadku pozwolenia na użytkowanie. Skargę możesz wnieść do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a następnie wojewódzkiego sądu administracyjnego. W razie zawiadomienia o zakończeniu budowy skarga nie przysługuje. Można odwoływać się do wojewódzkiego inspektora tylko wtedy, gdy powiatowy inspektor wniesie sprzeciw wobec zawiadomienia; kolejną instancją jest WSA >patrz ramka "Przechowuj dokumentację".

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy trzeba dołączyć:

- oryginał dziennika budowy,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania domu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i obowiązującymi przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli eksploatacja obiektu jest od niego uzależniona),

- potwierdzenie od dostawców mediów o przyłączeniu do sieci oraz w wypadku instalacji wewnątrz budynku – protokoły badań i sprawdzeń dokonane w trakcie budowy przez kierownika budowy lub inne osoby mające odpowiednie uprawnienia, m.in. instalacji: elektrycznej, grzewczej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej; a także zbiornika bezodpływowego, tzw. szamba; urządzeń w hydroforni, kotłowni, węźle cieplnym; przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych),

- geodezyjną inwentaryzację powykonawczą (dla obiektów wymagających pozwolenia na budowę i dla przyłączy do budynków).

Jeśli podczas budowy wprowadzaliśmy nieznaczne (ustawa nazywa je nieistotnymi) zmiany do projektu i warunków pozwolenia na budowę, należy wówczas dołączyć do zawiadomienia także kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także opis uzupełniający.

Czy dom został wybudowany zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym w zakresie:

– charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

– wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego,