Obciążona hipoteka nie musi blokować transakcji

Obciążeń może być kilka. – Są to hipoteki zabezpieczające wierzytelności określonych podmiotów, ograniczone prawa rzeczowe ciążące na nieruchomości, np. użytkowanie czy wreszcie zadłużenie względem gminy lub podmiotów gospodarczych – wylicza Agata Okorowska z kancelarii prawnej BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska we Wrocławiu.

Zadłużone lokum można swobodnie sprzedać. Jednak przed podpisaniem umowy warto najpierw zapoznać się ze stanem prawnym mieszkania czy domu i sprawdzić, czy osoba, od której zamierzamy kupić nieruchomość, jest jej rzeczywistym właścicielem oraz czy nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek obciążeń. – W tym celu należy zapoznać się z odpisem z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości przez właściwy ze względu na miejsce jej położenia sąd rejonowy – podpowiada Ksawery Dzitko z kancelarii prawnej Magnusson.

Z ksiąg wieczystych możemy dowiedzieć się nie tylko, czy na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, ale również czy np. nie toczy się w stosunku do niej jakieś postępowanie egzekucyjne.– Księgę można przejrzeć osobiście bądź zwrócić się do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu o wydanie odpisu. Szczególną uwagę należy zwracać na dział IV, gdzie odnotowuje się hipoteki oraz dział III, w którym odnotowywane są ciężary, ograniczenia i wzmianki o egzekucji prowadzonej z nieruchomości. Księgi warto sprawdzić najlepiej bezpośrednio przed zawarciem umowy tak, aby wyeliminować ryzyko powstania nowych wpisów – sugeruje Agata Okorowska.

Ponadto, zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nabywcę nieruchomości, który działa w oparciu o treść księgi wieczystej, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. – Jeśli pojawia się niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść nabywcy. W tym przypadku musi on działać w dobrej wierze. Bo jeśli wie o istnieniu roszczenia, które nie jest ujawnione w księdze wieczystej, nie może powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych – zauważa Karol Walczuk z kancelarii prawnej Hogan & Hartson.

– Należy także zwrócić uwagę na informacje o wzmiankach dotyczących wniosków o dokonanie wpisu, gdyż stanowią one sygnał dla potencjalnego nabywcy, że prowadzone jest postępowanie o uzyskaniu wpisu w księdze. Nie tylko bowiem wpis w księdze, lecz już sama wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych – dodaje Okorowska.

Co należy uczynić, kupując lokum obciążone hipoteką stanowiącą zabezpieczenie banku z tytułu udzielonego na jej zakup kredytu? – Można zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. W tej umowie zbywca zostanie zobligowany do zaspokojenia wierzytelności banku zabezpieczonej hipoteką. W ten sposób warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej staje się zaspokojenie wierzytelności banku z własnych środków zbywcy, a tym samym przedstawienie do sprzedaży nieruchomości wolnej od obciążeń – wyjaśnia Karol Walczuk.

Można także zaspokoić wierzytelności ciążące na zbywcy ze środków nabywcy. Wówczas jednak należy dokonać dodatkowych formalności.

– Zbywca musi w pierwszej kolejności przedstawić opinię kredytową swojego banku zawierającą informację o kwocie kredytu, jaka pozostała do spłaty na dzień przewidywanej transakcji oraz numer konta, na które wpłacane są należności z tytułu spłaty kredytu. W praktyce niektóre banki dodają jeszcze swoistą promesę, że z chwilą spłaty wierzytelności zobowiązują się wydać stosowne zaświadczenie umożliwiające wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – opowiada Karol Walczuk.

– Ponadto w treści umowy powinien znaleźć się zapis, który mówi, że część pieniędzy, jakie kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu za lokum, zostanie przekazana bezpośrednio do banku na poczet spłaty kredytu, a pozostała część kwoty zostanie przekazana na konto sprzedającego – dodaje Ksawery Dzitko.

Jeśli zaś nabywca również korzysta z usług banku, aby sfinansować zakup mieszkania, musi także podpisać umowę przedwstępną, aby uzyskać decyzję o przyznaniu kredytu. Musi również przedstawić „swojemu” bankowi opinię kredytową z banku osoby sprzedającej mieszkania. W tej opinii pada wysokość niespłaconego jeszcze kredytu.

– W chwili zawierania umowy przyrzeczonej notariusz w treści aktu umieszcza informację, jaka część kwoty powinna wpłynąć na rachunek banku zbywcy, a jakiej wysokości kwota powinna zasilić rachunek zbywcy. Jeśli jednak kwota, która ma wpłynąć na rachunek zbywcy, będzie wpłacana w złotych, jej wysokość będzie znana dopiero w dniu spłaty. W tym bowiem dopiero dniu będzie znany kurs, po jakim bank zbywcy zamieni złotówki na walutę obcą. Tak więc problem kursu wymiany jest zagadnieniem, które może dodatkowo skomplikować transakcję – mówi Karol Walczuk.