Zanim weźmiesz kredyt mieszkaniowy – sprawdź wymagania banku

Na czym polega ubezpieczenie kredytu?

Katarzyna Orzech, Tyszkiewicz Nieruchomości: Każdy, kto się stara o kredyt, musi mieć świadomość, jakie są zabezpieczenia takiego kredytu. Większość osób mylnie uważa, że hipoteka na nieruchomości jest jedynym zabezpieczeniem. Otóż nie. Przy kredytach mieszkaniowych banki zabezpieczają się na kilka sposobów. Najczęściej są to wszelkiego rodzaju ubezpieczenia, które asekurują nas przed utratą np. pracy, życia. Jednak podstawowym zabezpieczeniem kredytów przeznaczonych na zakup nieruchomości jest hipoteka. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które zabezpiecza oznaczoną wierzytelność pieniężną.

Czy nieruchomość obciążana hipoteką musi być przedmiotem kredytowania?

Nieruchomość obciążana hipoteką nie musi być przedmiotem kredytowania, jednak bardzo ważna jest jej wartość. Dlatego większość banków wymaga wyceny danej nieruchomości przez rzeczoznawcę. Niektóre banki odchodzą od wyceny przy rynku wtórnym na rzecz inspekcji przez doradcę banku. Jest to dla klienta na tyle korzystne, że opłata jest dużo niższa albo nie ma jej wcale. Niestety, w innych przypadkach zazwyczaj wymagany jest operat szacunkowy. Jego cena waha się w zależności od rodzaju nieruchomości – od 300 do 1000 zł. Przed rozpatrzeniem wniosku kredytowego bank zażąda odpisu księgi wieczystej (KW) nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem, w celu sprawdzenia, jakie prawa ją obciążają oraz kto jest właścicielem. Dostęp do KW jest obecnie bardzo prosty. Wystarczy iść do sądu odpowiedniego dla danej nieruchomości, do wydziału KW, i można za opłatą poprosić o odpis bądź bezpłatnie obejrzeć księgę. Niektóre sądy mają już podgląd elektroniczny, a niektóre jeszcze papierowy.

Czym różni się hipoteka zwykła od kaucyjnej?

Bank może ustanowić hipotekę zwykłą lub kaucyjną bądź obydwie naraz. Hipoteka zwykła ma najczęstsze zastosowanie. Powstaje na podstawie umowy i wpisu do księgi wieczystej. Treścią umowy jest ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia określonej co do rodzaju i wysokości wierzytelności pieniężnej. Krótko mówiąc: obejmuje sam kapitał kredytu. Drugim rodzajem hipoteki, który banki ustanawiają, jest hipoteka kaucyjna. Zabezpiecza się nią wierzytelności o nieustalonej wysokości, czyli odsetki oraz dodatkowe koszta, np. związane z postępowaniem egzekucyjnym. Jeżeli idziemy do banku, warto się zapytać, jaką hipotekę ustanawia dany bank. Jest to istotne, gdyż podatek, który musimy zapłacić od ustanowienia hipoteki zwykłej, wynosi 0,1 proc. od kwoty kredytu, a przy kaucyjnej zawsze 19 zł. Drugim powodem, dla którego warto wiedzieć o rodzaju hipoteki, jest opłata za wpis. Jeżeli bank ustanawia dwa rodzaje hipotek, to za każdy wpis trzeba zapłacić 200 zł, czyli mamy wydatek rzędu 400 zł plus podatki za obie hipoteki.

Ile zazwyczaj wynosi ubezpieczenie pomostowe i na czym ono polega?

Kolejnym zabezpieczeniem, jakie stosują banki, są ubezpieczenia. Zanim sąd wpisze w KW hipotekę na rzecz banku, może minąć kilka miesięcy. Dlatego banki zabezpieczają się ubezpieczeniem pomostowym. Jest to ubezpieczenie na czas ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Zazwyczaj jest płatne jednorazowo za okres od 6 do 12 miesięcy. Niektóre banki zamiast tego podwyższają marże banku do czasu ustanowienia hipoteki. Tu koszty kształtują się zwykle na poziomie 150 – 300 zł miesięcznie.

Czy może ominąć ubezpieczenie niskiego wkładu?

Ubezpieczenie niskiego wkładu jest kolejnym ubezpieczeniem, z jakim musimy się zmierzyć. Możemy je ominąć, gdy mamy wymagany przez bank wkład własny. Jego poziom zależy od waluty kredytu i waha się między 10 a 20 proc. To ubezpieczenie to jednorazowa wpłata 3 – 4 proc. od kwoty brakującego wkładu, składka jest opłacana na trzy do pięciu lat w zależności od banku. Po tym okresie, jeżeli spłaciliśmy kwotę kapitału odpowiadającą wysokości wkładu brakującego, nie musimy płacić kolejnej składki ubezpieczenia. Jeżeli jednak nie spłaciliśmy, to kolejna składka jest obowiązkowa. Tutaj zwracam uwagę na to, że spora część osób o tym nie pamięta i okazuje się, że trzeba danego miesiąca zapłacić często niemałą składkę.

A czy ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy i życia jest obowiązkowe?