Wynajem lokum może wymagać zezwolenia

Prawo spółdzielcze czy lokum z odrębną własnością? To jedna z podstawowych kwestii, nad którą warto się zastanowić przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania na rynku wtórnym. Mieszkania spółdzielcze są dziś nieznacznie tańsze od własnościowych, nazywanych potocznie hipotecznymi.

Zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak i prawo odrębnej własności nieruchomości są do siebie podobne – przede wszystkim dlatego, że oba są zbywalne. – Oznacza to, że mieszkanie o statusie spółdzielczym własnościowym i własnościowe może być przedmiotem dziedziczenia. Możemy je również sprzedać lub przekazać komuś w darowiźnie. Na tym jednak najważniejsze podobieństwa się kończą – mówi Jerzy Olszewski z warszawskiej Izby Notarialnej. – Jedynie odrębna własność lokalu daje nam pełne prawo własności mieszkania.

Zauważa, że mieszkanie o statusie odrębnej własności może znajdować się w budynku będącym w zasobach wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. A z tego wynikają dla nas również ważne konsekwencje.

Prawo odrębnej własności daje nam tytuł własności zarówno do naszego lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Kupując więc taką nieruchomość, stajemy się nie tylko pełnoprawnymi właścicielami samego mieszkania, lecz również części gruntu oraz budynku, w którym nasze mieszkanie się znajduje. – Możemy np. korzystać z parkingu, jeżeli należy on do nieruchomości wspólnej i nie musimy zwracać się w tej sprawie do spółdzielni o pozwolenie – tłumaczy Jerzy Olszewski. – Natomiast spółdzielcze własnościowe prawo ogranicza się wyłącznie do naszego lokalu mieszkalnego.

Ponadto w przypadku lokum hipotecznego dysponujemy księgą wieczystą. Dzięki temu łatwiej uzyskamy kredyt na dowolny cel i zabezpieczymy go hipoteką na mieszkaniu. Wprawdzie dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga wieczysta może zostać założona – ale tylko i wyłącznie dla prawa, a nie dla lokalu jako rzeczy. – W takim wypadku pełni ona wyłącznie rolę rejestru długów, jeżeli np. zaciągniemy na nasze prawo do lokalu kredyt hipoteczny – zauważa Olszewski.

Ponadto prawo odrębnej własności jest niczym nieograniczone, w przeciwieństwie do prawa spółdzielczego – ograniczonego własnością spółdzielni.

– Możemy zatem wykorzystywać nasz lokal do dowolnych celów, bez konieczności uzyskania na to specjalnych pozwoleń – na przykład jeżeli zechcemy prowadzić w nim firmę, nie musimy pytać o zgodę spółdzielni. Możemy też amortyzować koszty zakupu mieszkania według korzystnych stawek – 10 proc. w skali roku – opowiada Wojciech Fortuński, notariusz z Piaseczna. – Natomiast w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego musimy uzyskać ze spółdzielni zgodę na prowadzenie firmy, a amortyzacja jest dla nas całkowicie nieopłacalna i wynosi zaledwie 1 proc. kosztów zakupu takiego lokalu w skali roku.

Podobnie, jeżeli zdecydujemy się wynająć naszą nieruchomość innej firmie. Gdy posiadamy prawo odrębnej własności, nie musimy nikogo pytać o zgodę, a w przypadku prawa spółdzielczego własnościowego musielibyśmy uzyskać pozwolenie ze spółdzielni.

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego niesie za sobą dodatkowe formalności – musimy bowiem najpierw uzyskać ze spółdzielni zaświadczenie, że takie prawo rzeczywiście nam przysługuje.– Jeżeli natomiast mamy prawo odrębnej własności w budynku będącym w zasobach spółdzielni mieszkaniowej – spółdzielnia spełnia wobec nas rolę służebną. Oznacza to, że nie musimy uzyskiwać z niej jakichkolwiek pozwoleń, zaświadczeń czy dokumentów – mówi Wojciech Fortuński.

Warto więc zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię – czy budynek, w którym nabywamy mieszkanie, znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej czy też wspólnoty.

– W tym wypadku różnica polega na zarządzaniu nieruchomością wspólną. Jeżeli mieszkanie o statusie odrębnej własności znajduje się w bloku, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa, mamy bezpośredni wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną.