Zadatek dyscyplinuje, zaliczka

[b]Rozmawiamy z Małgorzatą Zamorską radcą prawnym, partnerem w warszawskiej kancelarii Neupert, Zamorks i Partnerzy[/b]

[b]Rz: Zamierzamy kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Posiłkujemy się kredytem, więc od razu nie możemy zawrzeć definitywnej umowy sprzedaży. Chcemy jednak mieć pewność, że nie ubiegnie nas ktoś inny. Jak spisać umowę przedwstępną, aby rzeczywiście zabezpieczała nasze interesy?[/b]

[b]Małgorzata Zamorska:[/b] Kluczową sprawą jest wybór formy prawnej tej umowy. W praktyce obrotu, i to wśród doświadczonych pośredników, spotkałam się ze stosowanym rozróżnieniem: zawiera się umowę cywilnoprawną lub umowę notarialną. Od razu chciałabym wyjaśnić tę nieścisłość: każda umowa przedwstępna jest umową cywilnoprawną. Różnica sprowadza się jedynie do formy prawnej tej umowy.

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza (to pod tym pojęciem rozumie się potocznie „umowę cywilnoprawną”), bądź w formie aktu notarialnego. W grę wchodzą również inne formy (np. forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi), lecz w obrocie nieruchomościami się ich nie stosuje, gdyż nic one nie dają stronom transakcji.

[b]Dlaczego tak istotny jest wybór formy prawnej umowy przedwstępnej?[/b]

Ponieważ zawarcie umowy w formie pisemnej lub w formie notarialnej ma wpływ na moc zobowiązań stron. Należy pamiętać o podstawowej zasadzie i różnicy pomiędzy skutkami obu rodzajów umów: jedynie umowa w formie aktu notarialnego daje nam gwarancję, że gdyby jedna ze stron umowy przedwstępnej uchylała się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, druga strona mogłaby ją do tego przymusić sądownie. Podstawę do tego daje art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego, który statuuje tzw. zastępcze oświadczenie woli drugiej strony transakcji. W praktyce oznacza to tyle, że strona, której zależy na zawarciu umowy sprzedaży, np. kupujący, musi wystąpić do sądu przeciwko drugiej ze stron, np. sprzedającemu. Sąd dysponując umową przedwstępną w formie notarialnej, wydaje orzeczenie, które zastępuje wolę strony uchylającej się od zawarcia umowy. W ten sposób umowa sprzedaży dochodzi do skutku, a orzeczenie sądu jest podstawą wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Takiej operacji nie można przeprowadzić, dysponując jedynie pisemną formą umowy przedwstępnej. Gdy więc jedna ze stron uchyla się od sfinalizowania transakcji, można jedynie stosować sankcje określone w umowie przedwstępnej (np. utrata zadatku) bądź dochodzić sądownie odszkodowania za szkodę, jaką poniosła strona licząca na zawarcie umowy sprzedaży.

[b]Z jakimi kosztami trzeba się liczyć, zawierając umowę przedwstępną u notariusza?[/b]

Notariuszowi płacimy taksę notarialną. Na ogół pobiera on połowę opłaty przypadającej od wartości umowy, jeżeli tylko uzgodni się z nim, iż u niego sporządzona zostanie także późniejsza umowa sprzedaży. Poza tym od ubiegłego roku stawki opłat są znacznie niższe niż te, które obowiązywały w latach poprzednich.

[b]Dlaczego jeszcze warto skorzystać z usług notariusza, na co możemy liczyć?[/b]

Notariusz sprawdzi wszystkie dokumenty stanowiące podstawę zawarcia umowy oraz formalne przesłanki ważności umowy, np. zweryfikuje prawa sprzedającego do nieruchomości, jej stan prawny. Wyjaśni znaczenie różnych, często stosowanych, a mylonych instytucji prawnych, jak zadatek czy zaliczka, konsekwencje podatkowe sprzedaży (np. czy od sprzedaży zapłacimy VAT czy podatek od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC, czy należny będzie podatek dochodowy, kwestie utraty bonifikat udzielanych przy sprzedaży uprzednio wykupionych lokali komunalnych itp.).

Poza tym w akcie notarialnym notariusz zamieści wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, która ma być sprzedana, wzmianki o zawarciu umowy przedwstępnej i związanych z tym prawach i zobowiązaniach stron transakcji. Taki wpis w księdze wieczystej dodatkowo wzmocni więc prawa kupującego i wykluczy sytuację, że w międzyczasie nieruchomość zostanie sprzedana komuś innemu.

[b]Jakie zapisy powinny się znaleźć w umowie przedwstępnej?[/b]

Przede wszystkim w umowie należy określić wszystkie elementy istotne dla jej ważności: właściwie zidentyfikować i opisać kupującego oraz sprzedającego, przedmiot sprzedaży i jego cenę. Dodatkowo w umowie możemy uregulować wszystkie sprawy, które z punktu widzenia naszych interesów są istotne (jak np. termin zawarcia umowy sprzedaży), wszelkie warunki, które muszą być spełnione, by umowa sprzedaży mogła być zawarta, przypadki, kiedy jedna lub obie strony będą mogły od umowy odstąpić, przewidzieć środki dyscyplinujące strony, jak np. zadatek.

[b]Czym się różni zaliczka od zadatku?[/b]

Zadatek w znaczeniu kodeksowym (art. 394 kodeksu cywilnego) ma dyscyplinujące znaczenie i oznacza tyle, że kupujący, który wręczył zadatek, a następnie nie chce zawrzeć przyrzeczonej umowy, straci go. Natomiast gdy od zawarcia umowy uchylać się będzie sprzedający, to kupującemu należeć się będzie zadatek w podwójnej wysokości, tj. otrzyma zwrot wpłaconej tytułem zadatku kwoty plus dodatkowo jednokrotną równowartość zadatku.

Warto wiedzieć, że konsekwencje wręczenia zadatku mogą też być inne. Te opisane wyżej obowiązują tylko wtedy, gdy strony nie uregulują funkcji zadatku w odmienny sposób (np. w przypadku niedojścia przyrzeczonej umowy sprzedaży do skutku z winy sprzedającego ma on jedynie zwrócić otrzymany zadatek). Zdarza się to niestety często, gdy strony nieumiejętnie zaczną opisywać skutki zadatku zamiast odwołać się krótko do regulacji art. 394 kodeksu cywilnego.

Natomiast zaliczka oznacza kwotę pieniężną wręczoną przy zawarciu umowy przedwstępnej. Gdy dochodzi do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zalicza się ją po prostu na poczet ceny sprzedaży. Gdy zaś umowa sprzedaży z jakichkolwiek względów nie zostaje zawarta, sprzedający zwraca zaliczkę kupującemu. Nie bada się przy tym, dlaczego umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta i która ze stron uchyla się od jej zawarcia, a więc znaczenie dyscyplinujące zaliczki jest znikome.

Oczywiście można wręczanej kwocie pieniężnej, którą nawet nazwiemy zaliczką, nadać inne znaczenie, lecz wymaga to wyraźnych i precyzyjnych zapisów, których strony bez udziału notariusza czy innego prawnika raczej nie wymyślą.

[ramka][srodtytul]Uważaj na oszustów[/srodtytul]

[b]Małgorzata Zamorska:[/b] – Zdarzają się nieuczciwi kontrahenci, którzy podstępem wymuszają na drugiej stronie niekorzystne zapisy. Dzieje się tak nawet w obecności notariusza i wówczas od jego postawy zależy, czy wskaże na konsekwencje danych sformułowań. Np. przedłożono mi umowę przedwstępną sporządzoną w formie aktu notarialnego, po przeczytaniu której i zestawieniu jej z faktami osłupiałam. Otóż sprzedający, osoba w bardzo podeszłym wieku, zobowiązał się do sprzedaży swojego mieszkania położonego w bardzo atrakcyjnej lokalizacji: za kilka lat i za cenę, którą już dziś należy uznać za znacznie niższą od rynkowej. Nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie to, że sprzedający oświadczył w zawartej umowie przedwstępnej, że już przed jej podpisaniem otrzymał od kupującego całą sumę, a wydanie opróżnionego lokalu kupującemu nastąpi w dniu zawarcia umowy przedwstępnej. Sprzedający dopiero po wyjściu od notariusza nabrał wątpliwości, bo – po pierwsze – żadnych pieniędzy za mieszkanie nie dostał, po drugie – zamierza w tym mieszkaniu żyć do śmierci. Ponoć wspominał o tym u notariusza.

Trudno dociec, jak było naprawdę, faktem jest jednak, że notariusz ze szczególną troską powinien zwrócić uwagę na interesy zawierającej transakcję osoby, która jest w bardzo podeszłym wieku. W tej sprawie raczej tego zabrakło, nie padło bowiem ponoć nawet pytanie, czy sprzedający będzie miał gdzie się wyprowadzić. Oprócz opisanych wyżej niezgodności (co do których można dyskutować, czy notariusz mógł im przeciwdziałać) dopuszczono także do sytuacji, w której sprzedający może ponieść dalsze konsekwencje finansowe. Zbywany lokal został bowiem niedawno wykupiony z dużą bonifikatą od gminy. Pomimo że formalnie nie został sprzedany, z zapisów umowy przedwstępnej można wywieść, że de facto nastąpiły skutki sprzedaży (zapłacono całą cenę i wydano lokal kupującemu) i niewykluczone, że gmina upomni się o zwrot bonifikaty.[/ramka]