Rozmowa z Pawłem Puch, prawnikiem z serwis Oferty.net

Nasza wspólnota zamierza przeprowadzić remont instalacji wodociągowej w budynku wielorodzinnym. W planach jest wymiana pionów doprowadzających wodę. Sensownie byłoby wymienić także instalacje w poszczególnych mieszkaniach. Czy w związku z tym wspólnota może również sfinansować z funduszu remontowego, w tym przepadku z kredytu, wymianę starej instalacji w poszczególnych lokalach, które nie są częścią wspólną wspólnoty? Czy możliwy jest zwrot z funduszu remontowego kosztów wymiany instalacji w lokalu właścicielowi, który taką instalację wykonał we własnym zakresie na swój koszt? Czy wspólnota może udzielić lokatorom pożyczki na przeprowadzenie remontu?

– Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, będąc zarazem zobowiązanym m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy).

W praktyce wspólnot mieszkaniowych jednak rozróżnienie części instalacji, które stanowią nieruchomość wspólną i tych, które jej nie stanowią, nie jest proste, nie spotkamy się też z jednolitymi interpretacjami w tej kwestii.

Orzecznictwo sądowe skłania się do stanowiska, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji w wydzielonych lokalach (jednolitość instalacji). Wskazanie urządzenia jako niesłużącego wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali powoduje, że jest ono nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy. Wniosek taki znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt. 8 ustawy, w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządzania nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali.

Każda wspólnota musi mieć świadomość, że jeżeli chce dokonać wymiany całej instalacji wodno-kanalizacyjnej i ustalić sposób sfinansowania prac przez właścicieli, to nawet mając wątpliwości co do zakwalifikowania wymiany poszczególnych elementów, powinna poddać sprawę pod głosowanie, a więc nadać sprawie tryb przewidywany w ustawie o własności lokali jako właściwy do podjęcia decyzji we wspólnocie.

To wspólnota mieszkaniowa podejmuje przecież uchwały będące prawem w danej wspólnocie i może podjąć uchwałę w każdej materii dotyczącej własnej nieruchomości. Jeżeli uchwała taka następnie nie zostanie zaskarżona do sądu i sąd jej nie uchyli, będzie podlegać wykonaniu.