Niemieckie fundusze zamroziły działalność, arabskie czekają na jeszcze niższe ceny

[b]Rz: Czy w czasach kryzysu hipotecznego są inwestorzy zainteresowani naszym rynkiem? Z jakich krajów, skąd pochodzi kapitał?[/b]

[b]Melanie Stephan i Michał Rokosz:[/b] Nadal jest spora grupa inwestorów zainteresowana naszym rynkiem, choć popyt na nieruchomości komercyjne w Polsce osłabł. Istnieją firmy anglosaskie i australijskie, które chcą inwestować w naszym kraju, ale najczęściej oferują niskie ceny odzwierciedlające wyższe stopy kapitalizacji.

Aktywni są także inwestorzy niemieccy, choć w znacznie mniejszym stopniu niż w latach poprzednich. Wynika to przede wszystkim z faktu zamrożenia przez znaczną część niemieckich otwartych funduszy inwestycyjnych dzielności inwestycyjnej.

Oczekujemy wzrostu zainteresowania ze strony kapitału azjatyckiego, australijskiego oraz arabskiego.

Badania analityków naszej firmy pokazują, że fundusze arabskie czekają na dalszy spadek cen, by wejść na rynki Europy Środkowo-Wschodniej. Polskim rynkiem zaczną się interesować fundusze, które określa się mianem sovereign funds, czyli rządowe fundusze inwestycyjne działające równolegle z oficjalnymi rezerwami monetarnymi.

[b]Jak w tak trudnej sytuacji dopinane jest finansowanie inwestycji – dominuje kapitał inwestorów czy raczej kredyty?[/b]

Banki niechętnie dziś podejmują decyzje o udzieleniu finansowania na zakup czy tym bardziej budowę nieruchomości. Większość z nich decyduje się obserwować dalszy rozwój sytuacji na rynku, odkładając decyzje o udzieleniu kredytu na początek lub nawet połowę przyszłego roku. Obecnie banki deklarują możliwość finansowania jedynie najlepszych projektów, położonych w najlepszych lokalizacjach, które są w całości wynajęte. Ponadto wymagają, aby w takich budynkach umowy najmu były zawarte na długie okresy, z najemcami o wysokiej wiarygodności finansowej. Innym ważnym aspektem był do niedawna wysoki poziom stóp procentowych, który istotnie ograniczał możliwość pozyskania kredytu do 50 – 60 proc. wartości inwestycji, w porównaniu z ponad 80 proc. kilka lat temu.

Dziś dominują zatem transakcje z udziałem kapitału własnego. Przy czym inwestorzy w swoich planach biznesowych zakładają refinansowanie tych projektów w ciągu 12 – 24 miesięcy.

[b]Co jest atrakcyjnego na naszym rynku dla funduszy niemieckich?[/b]

O atrakcyjności naszego rynku świadczą przede wszystkim perspektywy gospodarcze lepsze niż w krajach Europy Zachodniej, przekładające się na rosnące wydatki konsumpcyjne społeczeństwa (ważne z punktu widzenia nieruchomości handlowych) oraz rosnące zatrudnienie w sektorze usług (ważne z punktu widzenia zapotrzebowania na powierzchnie biurowe). Kolejne czynniki to m.in.: niski wskaźnik powierzchni niewynajętych, ustabilizowany poziom czynszów, brak przewidywań co do ich drastycznych spadków, oraz wiarygodni międzynarodowi najemcy. Ponadto zdecydowana większość budynków jest stosunkowo nowa, przez co nie wymaga dużych nakładów na utrzymanie i remonty.

[b]Jakich nieruchomości szukają Niemcy?[/b]

Fundusze niemieckie poszukują nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych. Idealna wartość nieruchomości to około 50 milionów euro, przy czym fundusze te koncentrują się na najlepszych, najlepiej zlokalizowanych projektach. W przypadku biurowców są to głównie nieruchomości położone w Warszawie, w centralnym obszarze biznesu, na Mokotowie czy wzdłuż Alei Jerozolimskich, a także najbardziej prestiżowe obiekty w miastach regionalnych. Wynika to z faktu, że tylko takie obiekty mogą liczyć na stabilną grupę najemców w długim okresie.

W przypadku budynków handlowych inwestorzy koncentrują się na obiektach zlokalizowanych w większych miastach w Polsce. Z inwestycyjnego punktu widzenia rozważane są obiekty najbardziej popularne, o ustabilizowanej bazie klientów, wynajęte wiarygodnym najemcom, z długoterminowymi umowami najmu.

[b]Czy przed kryzysem hipotecznym dominowały w Polsce transakcje z udziałem banków, w przypadku zakupu nieruchomości komercyjnych, czy raczej przychodziły fundusze z gotówką do wydania?[/b]

W ostatnich latach, przed kryzysem, dominowały transakcje z udziałem banków – nie wynikało to jednak z braku kapitału własnego, ale z faktu, że wsparcie kapitałem zewnętrznym, czyli kredytem bankowym, pozwalało uzyskać wyższą stopę zwrotu z inwestycji. Czasem zdarzały się transakcje z udziałem tzw. czystej gotówki, ale w takich przypadkach większość inwestorów liczyła na refinansowanie projektów w ciągu jednego lub dwóch miesięcy.

[b]Kiedy banki znów nabiorą zaufania do inwestorów, deweloperów?[/b]

Przewidywania są bardzo różne – większość analityków twierdzi, że będzie to połowa 2009 roku, bardziej pesymistyczne prognozy mówią o końcu przyszłego roku.

Chcielibyśmy jednak podkreślić, że najważniejszym elementem nie jest tu brak zaufania banków do inwestorów czy deweloperów, ale brak zaufania na rynku międzybankowym, przejawiający się brakiem możliwości pozyskania kapitału na dłuższe okresy. Kolejnym ważnym elementem jest wycena nieruchomości na potrzeby finansowania bankowego. W sytuacji dużej zmienności i braku pewności co do przyszłej wyceny nieruchomości banki przyjmują bardzo ostrożne nastawienie co do maksymalnych poziomów finansowania.

Dlatego w najbliższym czasie inwestorzy, którzy zebrali kapitał przed kryzysem, w okresie ostatnich 12 miesięcy i wciąż mogą kupić nieruchomości za gotówkę, będą odgrywali istotną rolę na rynku nieruchomości.

[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć[/srodtytul]

Fundusze poszukują nieruchomości wyróżniających się następującymi cechami:

[ul][li]Doskonałą lokalizacją,[/li]