Jak wykupić mieszkanie od spółdzielni

Jeszcze przez rok można tanio wykupić mieszkanie spółdzielcze (lokatorskie, własnościowe). Potem obowiązujące przepisy dotyczące przekształceń utracą moc obowiązującą. To efekt[b] wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. (sygn. P16/08[/b], opublikowany w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=294279]DzU nr 235, poz. 1617[/link]).

Trybunał zakwestionował konstytucyjność przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: ustawy) dotyczących przekształcania mieszkań lokatorskich oraz własnościowych. Utratę ważności tych uregulowań odroczył o rok, czyli do 30 grudnia 2009 r. (termin ten liczy się od daty publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw, czyli od 30 grudnia 2008 r.).

W tym czasie powinny zostać przygotowane nowe przepisy, które je zastąpią. Czy wykup będzie droższy? Nie wiadomo. Nie ma jeszcze gotowego żadnego projektu ustawy w tej sprawie, są tylko pierwsze wstępne propozycje.

[wyimek]4 mln jest mniej więcej mieszkań spółdzielczych: lokatorskich, własnościowych i stanowiących odrębną własność[/wyimek]

Trybunałowi nie podobały się jednak obowiązujące zasady wykupu. Jego zdaniem przekształcenia odbywają się zbyt dużym kosztem spółdzielni jako korporacji. Dlatego nowe zasady wykupu będą przewidywały raczej dodatkowe opłaty.

[srodtytul]Pytanie na piśmie[/srodtytul]

Teoretycznie wszystkie spółdzielnie powinny przekształcać mieszkania jeszcze przez rok.

Tak też wiele z nich postępuje. Ale są i takie, które, nie czekając nawet na publikację wyroku TK, wstrzymały wykup. Co zrobić w takiej sytuacji?

Przede wszystkim powinno się wysłać pytanie na piśmie do spółdzielni, dlaczego nie realizuje wniosku, i poczekać, aż prześle pisemną odpowiedź. Nie jest wykluczone, że opóźnienie nie powstało z jej winy. Jeżeli spółdzielnia nie odpowiada albo z jej pisemnej informacji wynika, że nie przekształca, chociaż nie ma żadnych prawnych przeszkód, to jedynym, co można wtedy zrobić, jest złożenie pozwu do sądu.

[srodtytul]Składanie pozwu[/srodtytul]

Spółdzielca ma asa w rękawie: jest to roszczenie, które daje mu ustawa. Oznacza to, że jeżeli spółdzielnia odmawia wykupu, może on żądać przeniesienia na siebie własności lokalu w sądzie. Wówczas wyrok sądowy zastępuje oświadczenie woli spółdzielni (art. 49[sup]1[/sup]).

[b] Jak wykupić lokal w spółdzielni[/b] [/link]

[b]Uwaga! Zarząd spółdzielni ma trzy miesiące na przeniesienie własności lokalu na spółdzielcę. Ten termin liczy się od dnia wpływu wniosku do spółdzielni [/b](art. 12 ust. 11 , 1714 ust. 11 ). To uregulowanie zostało uznane przez Trybunał w grudniowym wyroku za niekonstytucyjne. Tak jak przepisy o wykupie straci ważność dopiero po roku.

Pozew można więc składać do sądu już po upływie tego terminu (liczy się go od daty złożenia wniosku), oczywiście jeśli są ku temu przesłanki. Sąd odrzuci go bowiem, gdy okaże się np., że spółdzielni nie przysługuje ani prawo własności, ani użytkowania wieczystego, i np. wystąpiła do sądu o zasiedzenie gruntu.

– Pozew składa się do sądu właściwego ze względu na siedzibę spółdzielni, w praktyce zawsze będzie to sąd okręgowy (do sądu rejonowego trafiają te sprawy, w których wartość przedmiotu sporu wynosi 75 tys. zł, mieszkanie zaś jest dużo więcej warte). Osoba wnosząca pozew jest zwolniona z opłaty sądowej, a koszty sądowe prowadzonego postępowania pokrywa spółdzielnia – wyjaśnił Rafał Dębowski z Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy.

[b]Uwaga! Zwolnienie z opłaty sądowej nie dotyczy odwołania od wyroku sądu I instancji. Wtedy trzeba płacić. Opłata wynosi 5 proc. wartości przedmiotu sporu, czyli mieszkania.[/b]

– Sąd – wyjaśnia Dębowski – będzie rozstrzygał sprawę na podstawie obowiązujących przepisów. Jeżeli uzna, że członek spółdzielni ma rację, wyda wyrok, który zastąpi oświadczenie woli spółdzielni.

Oznacza to, że kiedy wyrok stanie się prawomocny (jeżeli w ciągu 14 dni od jego wydania spółdzielnia się nie odwołała albo tyle czasu upłynęło od wydania wyroku II instancji), posiadacz mieszkania może z wyrokiem udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego i złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej oraz wpis prawa własności do niej.

Zdarza się jednak, że postępowanie sądowe trwa dłużej niż rok. Istnieje więc duże prawdopodobieństwo, że w tym czasie stracą ważność przepisy dotyczące przekształceń. Wtedy sąd może postąpić dwojako. Jeżeli w dacie orzekania będą obowiązywały nowe uregulowania, będzie rozstrzygał na ich podstawie. Jeżeli natomiast obowiązujące przepisy utracą ważność, a w to miejsce nie będzie nowych, to niezależnie od tego, kto ma rację – spółdzielca czy spółdzielnia – powództwo zostanie oddalone. Nie będzie bowiem podstawy prawnej do rozstrzygnięcia.

[srodtytul]Odszkodowanie zamiast własności[/srodtytul]

– Wiele wniosków może jednak pozostać niezrealizowanych, mimo że złożono je w czasie, kiedy przepisy jeszcze obowiązywały. Wtedy można starać się o odszkodowanie na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego – dodaje Dębowski. – Nie jest to jednak takie proste, a i sporo kosztuje.

Pozew przeciwko spółdzielni składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na jej siedzibę.

W tym wypadku nie będzie już przysługiwało zwolnienie z opłaty sądowej. Wyniesie ona 5 proc. wartości przedmiotu sporu (tj. kwoty, której będzie żądał zainteresowany od spółdzielni).

W pozwie trzeba wykazać, że spółdzielca poniósł szkodę, a winna jest temu spółdzielnia. Między szkodą a winą spółdzielni będzie musiał istnieć związek i należy go wykazać. Taką szkodą będzie prawdopodobnie kwota, o jaką wzrośnie cena wykupu (jeżeli nowe przepisy rzeczywiście to spowodują). Z kolei winą spółdzielni będzie to, że nadmiernie zwlekała. Przykładowo: wniosek wpłynął dwa lata temu, nieruchomość miała uporządkowaną sytuację, a mimo to spółdzielnia nie przeniosła własności lokalu na zainteresowanego.

[ramka] [b]Przekształcenie we własnościowe[/b]

- Do końca 2010 r. spółdzielca, którego mieszkanie lokatorskie znajduje się w budynku stojącym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje ani prawo własności, ani użytkowania wieczystego, może składać wniosek o przekształcenie posiadanego prawa we własnościowe.

- Prawo do tego mają także osoby, które spłaciły kredyt ciążący na mieszkaniu na podstawie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. W ich wypadku nie ma ograniczenia czasowego.

- Wielu osobom własnościowe prawo myli się z pełną własnością. Różnica jest podstawowa: właścicielem mieszkania własnościowego jest spółdzielnia, a jego posiadaczowi przysługuje tylko tzw. ograniczone prawo rzeczowe. Inaczej jest z pełną własnością. Wtedy to mieszkaniec jest właścicielem lokalu.

Dla przeciętnego członka spółdzielni nie ma jednak wielkiego znaczenia, czy ma mieszkanie własnościowe czy na pełną własność. Oba można sprzedać, odziedziczyć lub wynająć. Jest jednak wiele mniej istotnych różnic. Przykładowo posiadacz własnościowego mieszkania nie może go sprzedać, jeżeli spółdzielnia nie wyda mu stosownego zaświadczenia.

Prawo własnościowe ustanawia się w formie aktu notarialnego.[/ramka]

[ramka] [b]Przeniesienie własności krok po kroku [/b]

- Należy złożyć wniosek o wykup.