Inwestor płaci, a kierownik rządzi na budowie

Poza finansowaniem inwestycji inwestor zapewnia zgodnie z art. 18 prawa budowlanego prawidłową organizację procesu inwestycyjnego, czyli:[ul][li] opracowanie projektu budowlanego, a czasem i innych, np. technologicznych czy wykonawczych,[/li]

[li] kierownika budowy z właściwymi uprawnieniami,[/li]

[li] plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, [/li][li] wykonanie i odbiór robót budowlanych,[/li][li] nadzór nad wykonywaniem robót budowlanych, jeśli są one skomplikowane.[/li][/ul]

Oczywiście inwestor nie wykonuje tych zadań sam, ale wynajmuje osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Jeżeli sam nie ma czasu, bo musi prowadzić sprawy związane z działalnością firmy, to powołuje też inwestora zastępczego.

[srodtytul]Na zastępstwo[/srodtytul]

Właściwy inwestor powierza swoje obowiązki inwestorowi zastępczemu na podstawie umowy cywilnoprawnej. Umowa określi, jakie działania należące do prawdziwego inwestora przejmuje zastępczy. W takiej sytuacji czynności podejmowane przez inwestora zastępczego są realizowane na ryzyko inwestora właściwego. Wprawdzie art. 429 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] daje możliwość zwolnienia się z odpowiedzialności, jeżeli wykonanie danego zadania powierzy się profesjonaliście (osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności). Jednak z orzecznictwa wynika, że nie zawsze to, iż ktoś powierzył prace fachowcom, zwalnia go całkowicie z odpowiedzialności. Dlatego niezmiernie ważny jest wybór tej osoby lub firmy.

Inwestor zastępczy, podobnie jak inwestor, nie musi mieć uprawnień budowlanych.

Projektant, kierownik budowy oraz inspektor nadzoru budowlanego muszą mieć odpowiednie uprawnienia oraz być ubezpieczeni i należeć do odpowiedniej izby budowlanej.

[srodtytul]Najważniejszy szef[/srodtytul]

Od niego zależy, czy to, co zaprojektował projektant, będzie prawidłowo zrealizowane. Powinien też stale przebywać na budowie i czuwać nad tym, czy prace postępują prawidłowo. Do niego należą wszystkie sprawy związane z bezpieczeństwem na budowie, organizacją przebiegu prac, zabezpieczeniem terenu budowy, prowadzeniem dokumentacji, w tym dziennika budowy.

W praktyce inwestor musi powołać kierownika zawsze, gdy do zrealizowania inwestycji niezbędne jest pozwolenie budowlane, znacznie rzadziej, gdy inwestycję trzeba tylko zgłosić.

Konkretną inwestycję może prowadzić tylko jeden kierownik budowy. Natomiast na budowie może działać równocześnie kilku kierowników robót.

Kierownik podejmuje się swojej pracy na podstawie oświadczenia o przejęciu tych obowiązków. Gotowe wzory oświadczeń znajdują się zazwyczaj w dziennikach budowy. Taki dokument inwestor obowiązkowo składa w tym samym urzędzie (najczęściej w starostwie), który wydał pozwolenie. Robi to wtedy, gdy zawiadamia o planowanym terminie rozpoczęcia robót.

Prowadzący budowę protokolarnie przejmuje dokumentację i teren budowy oraz zabezpiecza go. To on organizuje budowę (począwszy od prac geodezyjnych), kieruje nią i ponosi odpowiedzialność za to, co się tam dzieje.

Jeżeli przepisy tego wymagają, to musi też opracować lub dopilnować opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz zlecić umieszczenie odpowiedniej tablicy informacyjnej i informacji dotyczących bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia. Odpowiada za zachowanie bezpieczeństwa. Prowadzi i przechowuje dziennik budowy i inne dokumenty, przygotowuje dokumentację powykonawczą i zgłasza obiekt do sprawdzenia i odbioru, uczestniczy w odbiorach, przekazuje urzędowe oświadczenia i zapewnia usunięcie ewentualnych wad. Może też występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót lub usprawnieniem procesów budowy. Jeśli prace przebiegają nie tak, jak trzeba, może wstrzymać roboty budowlane.

Inwestor przed zatrudnieniem takiej osoby powinien sprawdzić, czy ma ona dokumenty potwierdzające uprawnienia i przynależność do izby zawodowej, a także ubezpieczenie.

[srodtytul]Potrzebny przedstawiciel [/srodtytul]

Inspektor nadzoru inwestorskiego to przedstawiciel inwestora na budowie (nie należy go mylić ani z inwestorem zastępczym, ani z inspektorem nadzoru budowlanego). Obowiązkowo powołać go trzeba tylko przy niektórych inwestycjach. Ich lista zawarta jest w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163361]rozporządzeniu w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (DzU z 2001 r. nr 138, poz. 1554)[/link]. Dowiedzieć się tego można też z pozwolenia na budowę.

Przepisy nie zabraniają jednak, by inwestor powołał go, jeżeli uzna, że jest on niezbędny. Czasem inwestor wręcz powinien zatrudnić swojego inspektora – przede wszystkim wtedy, gdy kierownika poleciła firma wykonawcza.

Inspektor sprawdza, czy przeprowadzane roboty są zgodne z projektem, pozwoleniem na budowę oraz przepisami. Ocenia jakość wykonywanych robót oraz sprawdza, czy stosowane wyroby budowlane są legalne i zgodne z przepisami. Może wydać polecenia (dotyczące choćby usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń) kierownikowi budowy lub robót, ale muszą być one wpisane do dziennika budowy.

Ma prawo żądać od kierownika budowy lub robót budowlanych dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwe przeprowadzonych prac, a także wstrzymać je, gdy ich kontynuacja może wywołać zagrożenie. Ma prawo rozliczać budowę, np. ustalać, ile w jej trakcie zużyto materiałów.

Inspektorem może być osoba fizyczna, która ma uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w określonej specjalności. Można skorzystać z usług firm specjalizujących się w tego typu usługach, które muszą zatrudniać osoby o odpowiednich kwalifikacjach.