Ustępstwa ceną za przyspieszenie inwestycji

[b]Rz: Kto może protestować przeciwko inwestycji na działce obok?[/b]

[b]Magdalena Sośniak:[/b] Właścicielowi sąsiedniej nieruchomości zazwyczaj będzie przysługiwać prawo do złożenia odwołania od decyzji administracyjnej. Odwołanie będzie skuteczne – tzn. spowoduje konieczność przeprojektowania inwestycji – tylko wtedy, gdy jest ona sprzeczna z prawem budowlanym. Jeżeli go nie narusza, jedynym efektem jest przeciągnięcie budowy w czasie.

[b]Co może zrobić sąsiad, który jest pewien, że inwestycja źle wpłynie na jego nieruchomość?[/b]

Jeżeli jest przekonany, że będzie ona negatywnie oddziaływać, np. przez zapachy lub wibracje – i oczekuje czegoś więcej niż tylko przeciągania procedury, może zamiast drogi administracyjnej zdecydować się na powództwo do sądu powszechnego, oparte o art. 144 k.c. Przepis ten pozwala żądać zaniechania działań, które – mimo że są zgodne z prawem – przekraczają tzw. przeciętną miarę.

Tym samym można wnioskować, by inwestor zastosował rozwiązania zmniejszające niekorzystny efekt i zadbał np. o dodatkową ochronę przed hałasem. Przeciętna miara oceniana jest jednak przy uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przykładowo – właściciele nieruchomości w miastach nie mogą dochodzić roszczeń związanych ze zmniejszeniem ich nasłonecznienia przez budynki sąsiadów.

[b]Jak można polubownie rozstrzygać takie konflikty?[/b]

Strony mogą ustalić satysfakcjonujące stanowisko w drodze negocjacji. Za cenę dopuszczalnych ustępstw inwestor może zapewnić sobie przyspieszenie inwestycji, a sąsiad ma możliwość ochrony interesów tam, gdzie być może tej ochrony nigdy by nie uzyskał, tocząc kilkuletni spór.

Przykładem może być odsunięcie inwestycji od granicy z sąsiednią działką. Prawo jako zasadę określa odległość 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi w stronę tej granicy, a 3 m w przypadku ściany bez takich okien, przy czym odnośnie do ściany bez okien przepisy zostały zliberalizowane z dniem 8 lipca br.

Wyobraźmy sobie, że właściciel A chce budować w odległości 3 m od granicy i projektuje całą ścianę z luksferami. Jego sąsiad – właściciel B – dowodzi, że luksfery są oknami i zamierza się odwoływać. W rezultacie sporu właściciel B prawdopodobnie przegra i będzie zmuszony tolerować ścianę z luksferami, ale właściciel A jeszcze przez rok nie wprowadzi się do nowego domu, nie mogąc uzyskać prawomocnego pozwolenia na budowę.

Jeżeli zaś strony poszłyby na kompromis, mogłoby się okazać, że właścicielowi B luksfery przeszkadzają tylko do granic jego salonu, a w pozostałej części jest skłonny wyrazić zgodę na zastąpienie ich jasnym oknem, dzięki czemu właściciel A uzyska znacznie lepsze doświetlenie. To jednak wymagałoby upoważnienia ministra infrastruktury do zastosowania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Ten sposób polubownego rozstrzygania konfliktów może mieć zastosowanie także przy dużych inwestycjach.

[b]Jak usankcjonować kompromis?[/b]