Panująca epidemia koronawirusa SARS-CoV-2 w sposób znaczący odciska swoje piętno na branży budowlanej. W jaki sposób branża poradzi sobie z problemem zakończenia realizacji nowych inwestycji lub rozbudowy już istniejących? W szczególności, czy inwestorzy i zamawiający dojdą do porozumienia w zakresie polubownego rozliczenia wzajemnych roszczeń wynikających z opóźnień w realizacji robót budowlanych?

Wpływ epidemii na wykonywanie robót budowlanych

Co najmniej od początku marca branża budowlana zaczęła odczuwać problemy wynikające z epidemii koronawirusa SARS-CoV-2. Swoiste apogeum nastąpiło wraz z wprowadzeniem przez władze publiczne obostrzeń dotyczących swobody poruszania się, zamknięcia granic, dodatkowych obowiązków nałożonych na pracodawców związanych z zapobieganiem rozprzestrzenianiu się epidemii. Skutkiem tego były przede wszystkim absencja na placach budów pracowników, którzy korzystali ze zwolnień, urlopów lub podlegali obowiązkowi kwarantanny, odpływ pracowników z Ukrainy oraz ograniczenie lub wstrzymanie produkcji wielu surowców i problemy z dostawami. Wszystkie te czynniki, skumulowane niemalże w jednym czasie, spowodowały, że tempo prac na wielu inwestycjach zamarło lub uległo znacznym ograniczeniom.

W konsekwencji już teraz można twierdzić, że wiele inwestycji nie zostanie zrealizowanych w zakładanym terminie. Generuje to liczne problemy pomiędzy wykonawcami, a inwestorami (lub podmiotami oczekującymi na udostępnienie już zakontraktowanych powierzchni). W szczególności w zakresie możliwości dochodzenia przez inwestorów kar umownych z tytułu opóźnienia wykonawców w realizacji robót, a w przypadku wykonawców, szukania skutecznego sposobu na powoływanie się na okoliczności wskazujące, że do opóźnień doszło bez winy z ich strony.

Czytaj także: Koronawirus: ułatwienia dla budujących to iluzja

Epidemia koronawirusa jako siła wyższa

Z punktu widzenia rozstrzygania przyszłych sporów, uwaga podmiotów zainteresowanych skupia się na problemie epidemii koronawirusa jako sile wyższej. Przyjmuje się, że siła wyższa to zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i którego skutkom nie można było zapobiec. Podstawową konsekwencją wystąpienia zdarzenia o znamionach siły wyższej jest zwolnienie z odpowiedzialności podmiotu, który nie wykonał swoich zobowiązań. Warto jednak dokładnie analizować umowy, gdyż może się okazać, że ich strony zdefiniowały siłę wyższą odmiennie albo zastrzegły szczególnie skutki jej wystąpienia.

Pierwsza myśl wskazuje, że epidemia koronawirusa, a także obostrzenia wprowadzone przez rząd celem zapobieżenia jej rozprzestrzenianiu się, wypełniają znamiona siły wyższej. Należy jednak pamiętać, że przed sądem ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu wywodzi skutki prawne.

Zatem to podmiot zainteresowany uwolnieniem się od odpowiedzialności za opóźnienie w realizacji robót będzie musiał wykazać, że nie wykonał swojego zobowiązania w sposób należyty, gdyż przeszkodziła mu panująca epidemia. Brak zgromadzenia odpowiednich dowód już w trakcie procesu budowlanego może skutkować niemożnością wykazania swoich racji przed sądem, a w konsekwencji przegraniem sporu.

Twierdzenie zatem, że niezakończenie robót w terminie było skutkiem epidemii koronawirusa, gdyż na przykład podwykonawcy wstrzymali prace lub obsada na placu budowy zmniejszyła się o połowę, może być niewystarczające. Sąd może bowiem zapytać o dowody na potwierdzenie takich okoliczności, w momencie kiedy uzyskanie tych dowodów nie będzie już możliwe.

Zakończenie robót to nie koniec problemów – epidemia w urzędzie

W przypadku realizacji robót wielu wykonawców, pomimo faktycznego zakończenia prac, zgromadzenia wszelkiej niezbędnej dokumentacji i gotowości do przekazania budynku użytkownikom (np. najemcom lokali biurowych), może się spotkać z niemiłym zaskoczeniem tj. brakiem możliwości uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Organy administracji publicznej, które są odpowiedzialne za formalne zweryfikowanie zgodności wykonanych robót względem projektu budowlanego, obecnie, tak jak cała gospodarka, pracują z zachowaniem mało sprecyzowanych ograniczeń.

Oczywistym jest, że stacje sanitarno-epidemiologiczne za priorytetowe działania uznają walkę z epidemią koronawirusa, zatem odbiór budynków schodzi na dalszy plan. W zakresie warszawskich jednostek organizacyjnych, uzyskiwaliśmy informacje z sanepidu (w odpowiedzi na zadane pytania, albo w trybie dostępu do informacji publicznej), że czynności terenowe nie były przez pewien okres wykonywane (za wyjątkiem przypadków szczególnych), a pracownicy tych jednostek nie wykonywali czynności poza siedzibą stacji - w tym czynności związanych z oddaniem budynków do użytkowania.

Uzyskiwaliśmy także informacje z nadzoru budowlanego, że w pewnych okresach inspektorzy nie podejmowali innych niż pilne działań terenowych.

Może zatem okazać się, że czas oczekiwania na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku może znacznie wydłużyć się. Taka okoliczność może być kwalifikowana jako rezultat wystąpienia siły wyższej. Jednak udowodnienie tego będzie obarczało podmiot, którego zamiarem będzie powołanie się na taką okoliczność.

Jak przygotować się do dyskusji?

Truizmem jest stwierdzenie, że w przypadku sporu w sądzie będzie się liczyć jedynie to, co możemy udowodnić. Także w rozmowach przedprocesowych kontrahent spóźniającego się wykonawcy nie zadowoli się stwierdzeniem „epidemia to siła wyższa i nie mogliśmy skończyć robót na czas".

Dlatego należy przygotować wiarygodne potwierdzenie, że konkretne zdarzenia wynikające z epidemii miały realny wpływ na opóźnienie.

Takim potwierdzeniem mogą być:

- otrzymana od urzędów informacja, że zawieszona była realizacja ich zadań związanych z odbiorami budynków,

- informacje od podwykonawców, że ich pracownicy są chorzy / objęci kwarantanną;

- informacje od dostawców materiałów (np. o zawieszeniu pracy fabryki materiałów);

- wpisy w dzienniku budowy potwierdzające stan zaawansowania prac przed wystąpieniem utrudnień wynikających z epidemii,

- potwierdzenie działań podejmowanych dla ograniczenia opóźnień, np.: korespondencja dyscyplinująca podwykonawców (którzy sami mogli używać epidemii jako pretekstu swoich opóźnień), zakontraktowanie podwykonawców zastępczych, zmiany w harmonogramie budowy (i „ścieżce krytycznej" projektu), które mogą pomóc skrócić czas przestojów.

Czy na koniec i tak wszyscy spotkają się w sądzie?

Pytaniem otwartym pozostaje, czy wszystkie roszczenia wynikające z nieterminowej realizacji umów o roboty budowlane muszą zakończyć się w sądzie? Zapewne nie, jednak polubowne rozwiązanie sporów (postulowane przez praktyków i sugerowane we wzorach umownych typu FIDIC), nie jest na razie praktyką bardzo powszechną. Liczba procesów sądowych w Polsce stale rośnie, opłaty sądowe zostały podniesione przez ostatnią reformę kodeksu postępowania cywilnego, a średni czas postępowania się wydłuża. Można rzec, że jest coraz dłużej i coraz drożej, czyli cały czas odmiennie niż chciałby tego biznes.

W naszej praktyce zawodowej spotykamy się także ze sprawami gdzie w sądzie gospodarczym na termin pierwszej rozprawy czekamy blisko dwa lata. Epidemia koronawirusa dotyczy także sądów, które obecnie pracują w ograniczonym zakresie, odwołując rozprawy i wstrzymując wysyłkę pism do stron. Skutkiem tego będzie zapewne paraliż sądownictwa w momencie kiedy epidemia ustąpi, a sprawy zaległe spiętrzą się z tymi nowymi.

Dlatego już teraz kontrahenci powinni „odrobić swoją pracę domową" polegającą na gromadzeniu przez wykonawców omówionych wyżej potwierdzeń wpływu epidemii na opóźnienia oraz rozpoczęciu rozmów pozwalających na polubowne załatwienie sprawy. Już teraz warto poświęcić więcej czasu na negocjacje lub zainteresować się procesami mediacyjnymi, gdyż perspektywa na uzyskanie w najbliższej przyszłości szybkich wyroków sądowych nie wyglądają najlepiej, a nawet najbardziej zwycięski wyrok, który zapadnie za cztery, pięć, może sześć lat – może być dużo spóźniony, zwłaszcza w perspektywie recesji, której pierwszym aktem jest zapewne epidemia koronawirusa.

Maciej Zawisza – adwokat, prawnik procesowy w kancelarii Argon Legal

Sławomir Lisiecki – radca prawny, prawnik nieruchomościowy i budowlany w kancelarii Argon Legal

Kancelaria jest zrzeszona w sieci Kancelarie RP działającej pod patronatem dziennika „Rzeczpospolita".