Spór o miedzę może być kosztowny

[b]Rz: Jak najprościej rozstrzygnąć taki spór o miedzę: Czytelnik kupił działkę. Na mapie przebieg granic jest inny, w rzeczywistości inny, bo sąsiad zajął ok. 30 cm więcej na całej długości granicy. Nie odsunie płotu, bo „zawsze tak było”. Jak postąpić w takiej sytuacji?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka:[/b] Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według tzw. ostatniego spokojnego stanu posiadania, czyli sprzed sporu.

Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między sąsiadami, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

[b]Co należy zrobić, zanim spór trafi do sądu?[/b]

Nim o przebiegu granic działki rozstrzygnie sąd, obligatoryjny jest etap postępowania administracyjnego, dla którego podstawowe regulacje znajdują się w ustawie o prawie geodezyjnym i kartograficznym oraz w ministerialnym rozporządzeniu w sprawie rozgraniczenia nieruchomości.

[wyimek] ZOBACZ TEŻ PORADNIK: [link=http://www.rp.pl/temat/441742_Na_granicy_dzialek.html] Prawa właścicieli na granicy działek[/link][/wyimek]

Sprawy o rozgraniczenie załatwiane są przez wójta (burmistrza bądź prezydenta miasta), do którego należy złożyć stosowny wniosek. Same czynności ustalenia przebiegu granic wykonuje upoważniony geodeta. Ustalając przebieg spornej granicy, geodeta weźmie oczywiście pod uwagę mapy i inne dokumenty (np. odpisy z ksiąg wieczystych lub odpisy dokumentów znajdujących się w zbiorze dokumentów, wypisy aktów notarialnych, prawomocne orzeczenia sądu i ugody sądowe, ostateczne decyzje administracyjne, dokumenty pomiarowe, obliczeniowe i opisowe pozwalające na ustalenie przebiegu granic), ale także znaki i ślady graniczne oraz punkty osnowy geodezyjnej.

[b]A jeśli danych brakuje albo są sprzeczne?[/b]

To ustala się przebieg granic na podstawie zgodnego oświadczenia stron, co w opisanym przypadku czytelnika jest raczej mało prawdopodobne, lub jednej strony, gdy druga strona nie bierze czynnego udziału w postępowaniu.

W przypadku sporu geodeta będzie nakłaniał strony do zawarcia ugody, która miałaby wówczas moc ugody sądowej. Jeśli do tego nie dojdzie, organ administracyjny wyda stosowną decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości.

[b]A co w sytuacji, gdy jeden z sąsiadów będzie niezadowolony z ustalenia przebiegu granicy?[/b]

Będzie mógł żądać, w ciągu 14 dni od dnia doręczenia decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi. O ile postępowanie przed organem administracyjnym jest nieodpłatne, choć oczywiście strony będą zobowiązane po połowie ponieść ustalone z geodetą koszty, o tyle wniosek do sądu o rozgraniczenie podlega już opłacie sądowej w wysokości 200 złotych. De facto należy się liczyć z jeszcze większymi kosztami, gdy w toku sprawy będą składane opinie przez biegłych.

[b]Czy sąsiad musi partycypować w kosztach ogrodzenia budowanego na granicy działki przez drugiego sąsiada?[/b]

Artykuł 154 § 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]Kodeksu cywilnego[/link] stwierdza jedynie, iż korzystający z murów, płotów, rowów i innych urządzeń podobnych, znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących, obowiązani są ponosić wspólne koszty ich utrzymania. Przepis ten daje szerokie pole do interpretacji. Przede wszystkim rodzi się pytanie: kto jest korzystającym?

Jeśli płot nie stoi na granicy sąsiednich gruntów, oczywiste jest, że korzystającym jest ten, na czyjej działce płot stoi. Dla urządzeń znajdujących się na granicy działek kodeks cywilny ustanawia domniemanie, iż są graniczne, więc służą do wspólnego użytku sąsiadów. To domniemanie prawne nie przesądza jeszcze tej kwestii ostatecznie, gdyż jest to tzw. domniemanie obalalne, a więc przy sporze sądowym może być kwestionowane. Jeśli więc sąsiad nie korzysta z naszego urządzenia, nie ma obowiązku ponosić jego kosztów. To oczywiście tworzy pole do sporów, bo co w zasadzie oznacza korzystanie z płotu?

Sąd Najwyższy w wyroku z 24 stycznia 2002 roku, [b]sygn. akt III CZP 75/01[/b], stwierdził, iż obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia. Rozważania Sądu Najwyższego koncentrują się wokół wykładni językowej słowa „utrzymanie”. Na tej podstawie można wnioskować, iż rzeczywiście utrzymaniem nie jest budowa nowego urządzenia, ale np. załatanie dziur w płocie. Nie przesądza to jednak ostatecznie, kto ma ponieść koszty wymiany słupków na nowe, gdy poprzednie nie nadają się już do użytku. Zawsze problemem będzie wówczas ocena, czy mamy ciągle do czynienia z „utrzymaniem” urządzeń granicznych czy już z budową nowego urządzenia.

[b]Kto jest właścicielem płotu? Czy mogą stanąć dwa ogrodzenia obok siebie?[/b]

Art. 154 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] regulujący kwestię korzystania i utrzymywania urządzeń granicznych nie przesądza własności urządzenia i wynikających z tego praw. Jeśli płot nie stoi na osi granicy działek sąsiadujących, staje się częścią składową działki, na której jest zbudowany, i jako taki razem z nieruchomością jest własnością właściciela danej działki.

W przypadku płotu wzniesionego dokładnie na granicy działek sytuacja może być różna. Jeśli wznieśli go razem sąsiedzi, to stanowi ich współwłasność, jeżeli tylko jeden z nich – jest jego własnością.

[b]Czy sąsiedzi mogą bez swojej wiedzy zmieniać płot? W jakiej sytuacji?[/b]

Jeśli ogrodzenie spełnia przepisy administracyjne, ale nie podoba się drugiemu sąsiadowi, może on tylko wystąpić na drogę sądową o tyle, o ile ogrodzenie „zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”, a więc np. powoduje nadmierne zacienienie.

Zatem niezadowolony z ogrodzenia sąsiad nie może go po prostu zniszczyć, gdyż niszczy wówczas cudzą własność i może się liczyć z konsekwencjami w zakresie odpowiedzialności odszkodowawczej, a nawet odpowiedzialności karnej. Może jednak się tak wydarzyć, że sąsiedzi postawią obok siebie dwa równoległe ogrodzenia. W praktyce jednak przynajmniej jeden z tych płotów będzie umieszczony już na czyjejś działce, a nie w osi granicy.

[b]Czy sąsiad może przyłączyć swoją siatkę do zastanego ogrodzenia sąsiada bez jego zgody?[/b]

Najpierw powinien stwierdzić, na czyjej działce został wzniesiony przez sąsiada płot. Jeśli na terenie sąsiada, korzystanie z ogrodzenia będzie wymagało uzyskania jego zgody.

[ramka]

[srodtytul]Przepisy o rozgraniczeniach[/srodtytul]

>> Ogólne reguły dotyczące rozgraniczania nieruchomości, kosztów, a także rozstrzygania sporów między sąsiadującymi ze sobą właścicielami ziemi znajdują się w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksie cywilnym[/link] w art. 152, 153 oraz 154.

>> Zgodnie z nimi właściciele sąsiadujących gruntów zobowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu tak zwanych stałych znaków granicznych.

>> Koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych sąsiedzi ponoszą po połowie.[/ramka]

[ramka] WARTO WIEDZIEĆ

[b] Co zrobić, gdy na granicy działki rosną drzewa i krzewy, a jedna strona chce się ich pozbyć?[/b]

>> Nie możesz podjąć decyzji samodzielnie.