Przez grunt sąsiada

Zasada w prawie jest taka: jeśli chcesz wybudować dom, to musi być zapewniony dostęp drogi publicznej. Inaczej nie uda się załatwić niezbędnych formalności budowlanych.

Od każdej zasady są jednak wyjątki. Można więc postawić dom na gruncie, który dostępu nie ma. Warunek jest jeden: trzeba ustanowić służebność drogi koniecznej.

[srodtytul]Przejazd przez cudzą ziemię [/srodtytul]

Właściciel działki (lub użytkownik wieczysty) bez dostępu do drogi może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli drogi koniecznej. Reguluje to art. 145 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link].

Są na to dwa sposoby. Jeśli sąsiad nie ma nic przeciwko temu, że przez jego działkę będzie się przejeżdżało do sąsiedniej posesji, to można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeśli jednak się nie zgodzi, to wówczas pozostaje jedynie udanie się do sądu. Ten, jeżeli uzna to za słuszne, może wytyczyć drogę, nawet gdy sąsiad stanowczo się sprzeciwia.

[b]Pamiętaj! Sprawę ustanowienia tej drogi rozpoznaje sąd właściwy dla położenia nieruchomości, a gdy jest położona w kilku okręgach sądowych – wybór sądu pozostawiony jest wnioskodawcy. [/b]

Trzeba jednak pamiętać, że [b]sąd nie jest związany treścią wniosku i może przeprowadzić drogę w inny sposób, niż chce tego właściciel działki (użytkownik) nieposiadający dojazdu do swojej posesji.[/b] I co najważniejsze – nawet gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzi droga (tzw. nieruchomość służebna), sprzeda ją, to i tak osoba, na rzecz której ustanowiono drogę, będzie mogła z przejazdu korzystać.

[srodtytul]Obciążenie za wynagrodzeniem [/srodtytul]

Jednak nic za darmo. Właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo żądać wynagrodzenia od sąsiada, nawet gdy ustanowienie służebności nie wiąże się z uciążliwościami i nie powoduje szkód (postanowienie Sądu Najwyższego z 8 maja 2000 r., sygn. V CKN 43/00). Strony ustalają jego wysokość najczęściej w umowie ustalającej tę drogę. W sytuacji, gdy służebność ustanawia sąd, to on decyduje, ile trzeba płacić za korzystanie z drogi koniecznej.

W obu wypadkach wynagrodzenie może być wyrażone w pieniądzu lub być w formie niepieniężnej. Trzeba również pamiętać, że ustanowienie drogi koniecznej powinno być jak najmniej uciążliwe dla właściciela nieruchomości, przez którą ma ona przebiegać.

[b]Czasami można nabyć prawo do służebności drogi koniecznej poprzez zasiedzenie[/b], ale tylko w wypadku, gdy polega ono na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, np. mostka wybudowanego przez właściciela nieruchomości, a nie przez sąsiada. Nie jest zaś takim trwałym urządzeniem zwykła polna droga.

[srodtytul]Koniec służebności [/srodtytul]

Tego typu służebności nie ustala się raz na zawsze. Może dojść do jej zniesienia lub wygaśnięcia. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo żądać jej zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą albo gdy stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (dla której ustalono drogę).

Może się on też domagać zniesienia służebności bez rekompensaty, jeśli straciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znacznie, bo np. jej właściciel dokupił grunt dający inny, odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Służebność ta wygasa automatycznie, gdy przez dziesięć lat nie korzystano z drogi koniecznej.

[ramka][srodtytul]Kto może wystąpić o drogę[/srodtytul]

>> właściciel nieruchomości bez dostępu do drogi;