O zachęty najemcom coraz trudniej

– Obserwujemy zdecydowany wzrost pewności działania i optymizmu odnośnie do przyszłych warunków rozwoju biznesu ze strony firm poszukujących powierzchni biurowej. Porównujemy obecną sytuację do bardzo słabego pod tym względem 2009 roku, w którym dominowały niepewność, rozwiązania tymczasowe, strategie przeczekania – mówi Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w firmie Jones Lang LaSalle.

[srodtytul]Jest całkiem nieźle[/srodtytul]

Zdaniem Katarzyny Opalskiej, analityka z działu doradztwa w firmie Cushman & Wakefield, popyt na powierzchnię biurową ustabilizował się w Warszawie na poziomie ok. 100 tys. mkw. kwartalnie.

– W porównaniu z rokiem 2009 taki wynik należy uznać za satysfakcjonujący, gdyż np. w 2009 r. średnio kwartalnie wynajmowano zaledwie ok.

70 tys. mkw. biur. – wyjaśnia Katarzyna Opalska. – Z drugiej jednak strony poziom 100 tys. mkw. powierzchni wynajętej kwartalnie jest zbliżony do poziomu najmu z 2006 r. Bo w latach bardzo dobrej koniunktury, czyli w 2007 i 2008 r., kwartalnie wynajmowano 120 – 130 tys. mkw.

Także w innych dużych miastach po znaczącym spadku popytu na początku 2009 r. teraz sytuacja się poprawia.

– Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że rynki biurowe poza Warszawą charakteryzuje wyraźnie mniejsza skala, co najlepiej pokazuje dysproporcja w podaży biur. Na przykład Warszawa posiada 3,38 mln mkw. biur, a drugi największy rynek biurowy w Polsce, Kraków, 420 tys. mkw. – zwraca uwagę Anna Bartoszewicz-Wnuk.

– Stąd duże różnice między stolicą a pozostałymi głównymi miastami, jeśli chodzi o kwartalne wyniki najmu. Na przykład w I poł. 2010 r. wynajęto w Krakowie 32 tys. mkw. biur, łącznie z przedłużeniami już zawartych, co można uznać za dobry wynik.

O stabilizacji na rynku najmu biur mówi też Berenika Witan z działu doradztwa i badań rynku firmy Colliers International, choć trudno dziś marzyć o powtórzeniu najwyższego jak dotąd kwartalnego wyniku wynajmu biur: 143 tys. mkw. w IV kwartale 2008 r.

[srodtytul]Istotne renegocjacje[/srodtytul]

Katarzyna Opalska podkreśla, że wiele transakcji wynajmu biur dotyczy renegocjacji już zawartych umów.

– Stanowią one prawie 40 proc. wśród zawartych ostatnio umów. Dwie największe transakcje minionego kwartału były właśnie przedłużeniem już zawartych umów: Deutsche Bank w budynku Focus w Warszawie wynajął 10 tys. mkw. oraz firma G-Tech w Bramie Zachodniej w Warszawie – 4,7 tys. mkw. – wylicza Katarzyna Opalska.

Natomiast umowy typu pre-let (tzw. przednajmu, zawierane na wczesnym etapie realizacji projektu) stanowią zaledwie 2 proc. popytu, podczas gdy w 2008 r. – ok. 20 proc. – W tym kontekście być może przełomową transakcją jest przednajem ok. 13 tys. mkw. biur w budynku Platinum Business Park IV w Warszawie przez firmę Aviva – dodaje Katarzyna Opalska. A biurowiec ten ma być gotowy na koniec maja 2011 r.

Według Anny Szymańskiej z działu powierzchni biurowych firmy Colliers International fakt, że dziś więcej jest transakcji najmu niż renegocjacji umów, to dobry sygnał dla rynku.

– Widać, że najemcy oswoili się z tym, że gospodarka światowa weszła w spowolnienie gospodarcze, i nie boją się już podejmować decyzji, choć potrzebują na to dużo więcej czasu niż w latach boomu – komentuje Szymańska.

Nadal chcą też, powołując się na kryzys, mocno negocjować stawki czynszowe. Liczą też na bonusy, np. w postaci urządzenia biura przez właściciela budynku. O te jednak, wraz z rosnącym popytem, coraz trudniej.

– Na obrzeżach miast można negocjować niższe stawki efektywniej niż w zagłębiach biurowych, w centrum. Wszystko zależy od umiejętności negocjacyjnych najemcy lub jego agenta oraz od elastyczności właściciela – twierdzi Berenika Witan.