Co daje umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna zawierana jest z reguły w przypadku, gdy z jakiegoś powodu strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej. Związanie się taką umową daje niejako gwarancję zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Problem pojawia się, gdy jedna ze stron wbrew wcześniej podjętemu zobowiązaniu uchyla się od tego.

Warto zauważyć, że nie każda odmowa wykonania umowy przedwstępnej rodzi odpowiedzialność zobowiązanego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej powinno być rozumiane jako świadome działanie lub zaniechanie zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy.

[srodtytul]Ujemny interes umowy[/srodtytul]

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]Kodeks cywiln[/link]y rozróżnia dwa rodzaje skutków wypływających z uchylania się od wykonania umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 1 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej.

Tak rozumiany rozmiar odszkodowania nazywany jest odszkodowaniem w ramach tzw. ujemnego interesu umowy, z uwagi na to, że stanowi ograniczenie przepisów ogólnych ustanawiających zasadę pełnego odszkodowania.

Odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umowy ma na celu pokrycie szkody poniesionej przez stronę będącą w przekonaniu, że zawarta zostanie umowa przyrzeczona. Odszkodowanie to obejmuje również koszty, które strona poniosła przed zawarciem umowy przedwstępnej; strony zawierają ją bowiem z myślą o tym, że w przyszłości zawarta będzie umowa definitywna.

Zgodnie z art. 390 § 1 zd. 2 k.c. strony mogą odmiennie określić zakres odszkodowania. Wykazanie szkody i udowodnienie, że powstała ona w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może niekiedy w praktyce stanowić pewien problem. Dlatego też warto się przed tym zabezpieczyć i ustalić rozmiar odszkodowania już w samej w umowie przedwstępnej. W razie skorzystania z takiej możliwości należy nawet odpowiednio zwiększyć zakres odpowiedzialności do pełnej szkody, jaką mogą ponieść strony w wypadku niewykonania umowy przedwstępnej.

Najlepszym rozwiązaniem wydaje się ustanowienie kar umownych w wypadku, gdyby którakolwiek ze stron wbrew postanowieniom umowy przed- wstępnej odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim razie, gdy kontrahent uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej i wytoczone zostanie mu powództwo cywilne, strona uprawniona nie będzie musiała udowadniać poniesionej szkody. Wystarczy jedynie dowieść, że strona była zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz że nie dopełniła tego obowiązku. Takie rozwiązanie zdecydowanie upraszcza postępowanie dowodowe, a tym samym przyspiesza cały proces.

[srodtytul]Można zmusić drugą stronę[/srodtytul]

Roszczenie odszkodowawcze nie jest jedynym przysługującym uprawnionemu z umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c., jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej). W analizowanym przypadku sprzedaży nieruchomości właśnie kwestia formy, w jakiej zawarta została umowa przedwstępna, jest decydująca.

Umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z tym strona będzie uprawniona do dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości jedynie w wypadku, gdy umowa przedwstępna również była zawarta w formie aktu notarialnego.

Różnica polega więc na tym, że strona uprawniona z umowy przedwstępnej o skutku słabszym może dochodzić sądownie jedynie zapłaty należnego odszkodowania, natomiast strona uprawniona z umowy przedwstępnej o skutku silniejszym może dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.

[srodtytul]Wyrok zastąpi oświadczenie woli[/srodtytul]

W razie uznania powództwa sąd wyda wyrok, który zastąpi oświadczenie woli, które miało być złożone przez zobowiązanego. Jeżeli więc umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, uprawniony może, w wypadku bezzasadnej odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez kontrahenta, doprowadzić do zawarcia umowy bez współdziałania zobowiązanego.

Oczywiście jest to jedynie uprawnienie, a nie obowiązek, w związku z czym strona uprawniona z umowy przedwstępnej o skutku silniejszym może nie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz ograniczyć się jedynie do żądania odszkodowania.

[ramka][b]Kiedy przedawniają się roszczenia[/b]

Co do zasady roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli strony nie ustaliły w umowie przedwstępnej daty zawarcia umowy przyrzeczonej, taki termin powinien zostać wyznaczony w ciągu roku od dnia zawarcia umowy, w przeciwnym razie nie można żądać jej zawarcia.

Jeżeli strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej wystąpiła ze stosownym powództwem do sądu, lecz żądanie zostało oddalone, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. [/ramka]

[i]Autorka jest aplikantką radcowską w kancelarii e|n|w|c[/i]

[ramka] [b]Czytaj więcej [link=http://www.rp.pl/temat/232371.html]o umowach z deweloperem[/link][/b]

[b]Zobacz też nasze poradniki[/b]

[ul]