Nie dostaniesz pieniędzy na mieszkanie

Michał Krajkowski, główny analityk, Domu Kredytowego Notus

Rz: W jaki sposób, w jakich bazach, w jakich instytucjach banki sprawdzają klientów, którym chcą udzielić kredytów hipotecznych?

Michał Krajkowski: Podstawową bazą wykorzystywaną przez banki do sprawdzania historii finansowej klientów jest rejestr prowadzony przez Biuro Informacji Kredytowej, tzw. BIK. Dodatkowo wykorzystywanym źródłem informacji jest także Bankowy Rejestr oraz system Dokumenty Zastrzeżone.

W celu weryfikacji faktu, czy klient nie prowadzi działalności gospodarczej i z tego tytułu nie zalega z płatnościami, banki mogą korzystać także z ogólnodostępnych ewidencji podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Każdy urząd gminy czy miasta prowadzi taką ewidencję i większości z nich udostępnia wgląd do niej online. Ponadto działa Centralna Ewidencja i Informacja o działalności gospodarczej (https://prod.ceidg.gov.pl/ceidg.cms.engine). Banki mogą też korzystać z danych Głównego Urzędu Statystycznego. Ze sposobów nieformalnych warto także wymienić informacje pozyskiwane na temat klienta w portalach społecznościowych i ogólnie w Internecie.

Czego np. bank może dowiedzieć się o kimś z portalu społecznościowego? Jak wpis w Intrenecie może zniweczyć plany kredytowe?

To nie jest formalnie potwierdzone, ale wiemy, że analitycy czasami zaglądają np. na Naszą-Klasę. Jeśli ktoś oświadcza, że nie ma dzieci albo ma tylko jedno, to czasami analitycy mogą sprawdzić, co klient pisze na portalach społecznościowych, a tam często mogą być wpisy sugerujące posiadanie większej liczby dzieci.

Kilka lat temu jedna z osób publicznie znanych otrzymała negatywną decyzję o przyznaniu kredytu. Jako uzasadnienie bank podał, że na podstawie informacji medialnych uzyskał potwierdzenie, że sytuacja zawodowa klienta jest niestabilna, więc ryzyko banku jest zbyt wysokie. Dostarczone dokumenty tego nie potwierdzały, ale informacje w prasie, w ocenie banku, ten fakt stwierdzały i kredyt nie został przyznany.

Co bank wyczyta w BIK, gdy prześwietla potencjalnego kredytobiorcę? Jak stare, jak wrażliwe dane tam się znajdują?

W rejestrach Biura Informacji Kredytowej znajdziemy informację o jakości obsługi bieżących i dotychczasowych zobowiązań. Są tam wpisy o rodzaju zobowiązania, wysokości aktualnego zadłużenia, wysokości raty, terminowości jej opłacania, ewentualnie ilości dni opóźnienia w spłacie. Dodatkowo raport zawiera także historię zapytań z innych banków. Na tej podstawie można ustalić, gdzie i kiedy klient ubiegał się o kredyt.

Informacja o spłaconych już zobowiązaniach jest dostępna dla innych banków w zależności od decyzji klienta. Po spłacie zobowiązania, na wniosek kredytobiorcy, informacja może zostać przeniesiona do sekcji niewidocznej dla innych instytucji.

Jak to załatwić formalnie, czy w banku, czy w BIK?

Na etapie ubiegania się o kredyt należy we wniosku zaznaczyć odpowiednią dyspozycję zgody odnośnie do przetwarzania danych osobowych po spłacie zobowiązania. Ewentualnie taką dyspozycję można wydać także już po spłacie zobowiązania. Jednak zgodę lub brak zgody na przetwarzanie danych przez BIK po spłacie zobowiązania można złożyć tylko w banku. BIK nie przyjmie od klienta żadnego wniosku, gdyż opiera się ona na informacjach otrzymanych od banków, a nie od klientów.

Informacje w BIK są aktualizowane raz w miesiącu – banki raz na 30 dni przekazują aktualne dane na temat swoich klientów. Natomiast BIK informacje archiwizuje przez kilka lat. Jednak na potrzeby kredytu banki sprawdzają klientów wstecz do dwóch, trzech lat, w zależności od instytucji.

Co zrobić, gdy raport BIK mówi: niespłacona rata starego kredytu, a to pomyłka. Jak zmienić taki zapis w bazie?

Dane w raportach BIK może zaktualizować tylko bank, który dokonał wpisu. Jeżeli na etapie ubiegania się o kredyt w innym banku pojawią się problemy z niewłaściwą lub nieaktualną historią w BIK, wówczas sytuację może zmienić tylko oświadczenie z banku wyjaśniające całą sytuację. Klient nie ma możliwości dokonywania wpisów czy aktualizowania żadnych danych w BIK.

Czy o zaległościach czynszowych osoby starającej się o kredyt bank też się dowie?

Oprócz rejestrów typowo bankowych każda instytucja może weryfikować także dane w innych komercyjnych bazach danych, rejestrach dłużników. Zatem jeśli w takim rejestrze znajdą się informacje na temat naszych długów za mieszkanie, telefon i innych nieuregulowanych rachunkach, może stać się to podstawą do odmowy udzielenia kredytu. Na pewno jednak należy się spodziewać konieczności wyjaśnienia tych długów i opóźnień.

Czego nie lubią banki u swoich potencjalnych klientów?

Negatywnie oceniane jest zatajenie przed bankiem wszelkich informacji, które powinny znaleźć się we wniosku, w szczególności brak informacji o obsługiwanych zobowiązaniach (np. limitach w rachunku osobistym czy na karcie kredytowej).

Często klienci pomijają także fakt prowadzenia działalności gospodarczej, w sytuacji gdy zdolność kredytowa wyliczana jest na podstawie równolegle uzyskiwanych dochodów z innego źródła.

Nie powinno się także ukrywać przed bankiem opóźnień w spłacie dotychczasowych zobowiązań. Lepiej na etapie składania wniosku opisać przyczyny opóźnień, niż tłumaczyć się później, po decyzji kredytowej. Korzystniej oceniany będzie klient, który jest świadomy popełnionych wcześniej nieprawidłowości i sam się do tego przyzna oraz wszystko wyjaśni, niż ten, który liczy, że bank się o niczym nie dowie i tłumaczy się dopiero na wezwanie banku.

Czy bank wie, że np. o ten sam kredyt klient stara się w kilku bankach jednocześnie, szukając najlepszej oferty?

Każde zapytanie o kredyt jest odnotowywane w BIK i ten zapis w tzw. bazie zapytań pojawia się praktycznie natychmiast. Dlatego banki wiedzą, o jaki rodzaj produktu się ubiegaliśmy, jaka była decyzja banku i jaka była kwota wnioskowana. W związku z tym część banków może wymagać przed podpisaniem umowy kredytowej oświadczenia klienta, że z innych produktów nie skorzystał.

Dodatkowo każde zapytanie o kredyt obniża ocenę punktową w BIK (tzw. scoring). A niski scoring może uniemożliwić przyznanie kredytu. W skrajnym wypadku klient z bardzo dobrymi dochodami, nienaganną historią kredytową może nie otrzymać kredytu tylko z uwagi na zbyt niski scoring spowodowany wieloma zapytaniami w bankach w ostatnich miesiącach. Dlatego starając się o kredyt, nie można składać wniosków do zbyt wielu banków.

W jakich sytuacjach banki odmawiają kredytów na mieszkanie?

W wielu instytucjach są pewne formalne ograniczenia i sytuacje, w których bank na pewno nie przyzna kredytu. Część z nich nie udzieli kredytu, jeśli dochody są uzyskiwane poza granicami Unii Europejskiej. Inne instytucje nie skredytują cudzoziemców, którzy w żaden sposób nie są związani z Polską. Również w przypadku niektórych zawodów czy też w zależności od uzyskiwanych dochodów często bank może wymagać większego wkładu własnego. Podobnie stan zaawansowania inwestycji na rynku pierwotnym. Część banków nie skredytuje zakupu nieruchomości na etapie tzw. dziury w ziemi.

Dodatkowo wiele banków korzysta z systemów scoringowych, gdzie za każdą cechę klienta czy transakcji klient uzyskuje określoną liczbę punktów. Dopiero pozytywne „zaliczenie" scoringu pozwala na dalsze procesowanie wniosku.

Żaden bank nie ujawnia konstrukcji swoich scoringów, jednak można zauważyć, że lepiej oceniane są osoby z umową o pracę niż osoby zatrudnione na umowę o dzieło. Podobnie sytuacja wygląda ze stanem cywilnym kredytobiorców. Na lepsze traktowanie może liczyć małżeństwo niż osoba samotna.

Czy bank musi wiedzieć, że jego klientka jest w ciąży, że kredytobiorcy spodziewają się dziecka?

Banki pytają tylko o liczbę osób w gospodarstwie domowym na dzień ubiegania się o kredyt, a nie o planowaną liczbę osób, więc ciąża nie powinna tu nic zmienić. Czasami, w przypadku gdy klientka jest na zwolnieniu lekarskim spowodowanym ciążą lub na urlopie macierzyńskim, bank może zapytać o jej plany związane z powrotem do pracy lub urlopem wychowawczym, gdyż od tego zależy, czy dochód uzyskiwany przez kobietę w ciąży czy na urlopie macierzyńskim zostanie wzięty pod uwagę. Jeśli planuje korzystać z urlopu wychowawczego, wówczas aktualnie uzyskiwany dochód nie będzie liczony, gdyż za kilka miesięcy tego dochodu nie będzie.

Czy banki mają w zwyczaju pytać klientów o posiadany majątek, jakiej marki mają auto, ile jest samochodów w rodzinie?

We wnioskach kredytowych banki pytają o nieruchomości, samochody oraz ich koszty utrzymania. Jednak wykazywanie posiadanych aktywów często działa na korzyść klienta, budując jego obraz jako osoby zaradnej, która potrafi dorobić się pewnego majątku, więc może być dobrym i rzetelnym kredytobiorcą.

cv