Tanio i z pozwoleniem na budowę

Pogłębiające się problemy deweloperów z uzyskaniem finansowania nowych osiedli, rekordowa liczba nowych mieszkań (ok. 48 tys. lokali do kupienia na głównych rynkach kraju), kolejne spadki cen nieruchomości. To wszystko powoduje, że firmy są dużo bardziej ostrożne w planowaniu nowych inwestycji. W konsekwencji zmniejsza się zainteresowanie działkami budowlanymi.

Zachodni model biznesu

Popyt na ziemię pod inwestycje stymuluje w pewnym stopniu nowa ustawa deweloperska, której przepisy zaczną obowiązywać pod koniec kwietnia br. Nakłada ona na deweloperów m.in. obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych.

– Można zakładać, że do czasu wejścia w życie nowych przepisów deweloperzy będą starali się wprowadzić na rynek jak największą liczbę inwestycji – prognozuje Krzysztof Nowak, analityk z Emmersona, firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami.

W tej sytuacji, jak przekonuje część analityków, alternatywnym rozwiązaniem może być tworzenie spółek typu joint venture między właścicielami gruntów a deweloperami. – Ponieważ właściciele chcą na działce zarobić więcej, niż deweloper jest w stanie na nią wydać, wprowadzają nieruchomość aportem do spółki, a deweloper buduje na niej osiedle mieszkaniowe. Po zakończeniu przedsięwzięcia albo dzielą się zyskiem, albo właściciel gruntu dostaje za niego uzgodnioną wcześniej kwotę – wyjaśnia Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group. – Takie projekty realizowane są już w różnych miastach, np. na warszawskiej Białołęce – podkreśla.

Zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy doradczej ProDevelopment, dzięki takiej formule właściciel nieruchomości może liczyć na większy zysk, a deweloper – na mniejsze ryzyko. – Na bardziej rozwiniętych rynkach jest to popularny model biznesu – zapewnia Madej.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, zauważa, że więksi deweloperzy mają jednak własne banki ziemi, z których będą korzystać przez co najmniej dwa lata.

– Szukają więc tylko okazji. Nierzadko sami chcą się pozbyć własnych działek – zauważa Tomasz Błeszyński.

Według niego tworzenie spółek deweloperów z właścicielami gruntów niesie ze sobą spore ryzyko. – Nie sztuka wnieść do spółki ziemię i budować. Całe powodzenie inwestycji opiera się na sprzedaży mieszkań czy domów, a to nie jest dziś łatwe. Jeszcze trudniej będzie w 2012 r. Banki nie będą już tak przychylne ani deweloperom, ani kupującym. Program „Rodzina na swoim" wygasa, brakuje innej realnej koncepcji wpierania budownictwa, szczególnie mieszkaniowego – ocenia Błeszyński.

Częściej stosowanym rozwiązaniem, jak twierdzi Maciej Kossowski, prezes Wealth Solutions, jest finansowanie nowych inwestycji poprzez emisje obligacji. – Skupowanie ziemi „pod" deweloperów mieszkaniowych nie jest szczególnie atrakcyjnym pomysłem na biznes. Według GUS w pierwszych dziesięciu miesiącach 2011 r.inwestorzy indywidualni oddali do użytku o 2,3 proc. więcej domów jednorodzinnych niż w analogicznym okresie 2010 r. Natomiast w branży deweloperskiej doszło w tym czasie do spadku liczby oddawanych mieszkań i domów rzędu 11,1 proc. Znacznie większy sens ma zatem kupowanie ziemi w okolicach aglomeracji, którą po podziale i odrolnieniu będziemy mogli sprzedać indywidualnym nabywcom pod budowę domów – twierdzi  Maciej Kossowski.

Kuszenie okazjami

Jak szacuje Paweł Grząbka, w Polsce ziemię na sprzedaż ma kilkadziesiąt spółek i kilka tysięcy osób fizycznych. – Właściciele działek skupiają się na podwyższaniu ich wartości np. poprzez przekształcenie w grunt budowlany albo uzyskanie pozwolenia na budowę. I dopiero taka oferta trafia na rynek – tłumaczy Paweł Grząbka. Dewelopera może dziś jednak skusić tylko prawdziwa okazja.

Działki na obrzeżach Warszawy, jak podają analitycy CEE Property Group, kosztują ok. 500 – 700 zł za mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań, w której zawarty jest koszt gruntu. Deweloperom zależy, by z danej działki „wycisnąć" jak najwięcej PUM, bo wtedy zarobią więcej). W centrum stolicy stawki te wzrastają do 1 – 2 tys. zł za mkw. PUM.