Umowa o kupno mieszkania po zmianach

Czy aby de­we­lo­per nie mu­siał sto­so­wać po 29 kwiet­nia br. ra­chun­ku po­wier­ni­cze­go, wy­star­czy­ło, że fir­ma ogło­si­ła sprze­daż miesz­ka­nia w środ­kach ma­so­we­go prze­ka­zu do te­go cza­su? Czy też ko­niecz­ne by­ło po­sia­da­nie po­zwo­le­nia na bu­do­wę i przy­go­to­wa­nie pro­spek­tu osie­dla?

Re­na­ta Ro­ba­szew­ska

: Prze­pi­sy w tym za­kre­sie są nie­pre­cy­zyj­ne. Ar­ty­kuł 37 usta­wy z dnia 16 wrze­śnia 2011 r. o ochro­nie praw na­byw­cy lo­ka­lu miesz­kal­ne­go lub do­mu jed­no­ro­dzin­ne­go prze­wi­du­je, że za­pi­sy usta­wy w za­kre­sie ochro­ny w po­sta­ci ra­chun­ków po­wier­ni­czych sto­su­je się do przed­się­wzięć de­we­lo­per­skich, gdy roz­po­czę­cie sprze­da­ży lo­ka­li na­stą­pi­ło po dniu wej­ścia w ży­cie usta­wy – czy­li 29 kwiet­nia br.

Do zapisów ustawy deweloperskiej w kwestii zawierania umów muszą się stosować wszyscy deweloperzy

Wie­lu de­we­lo­pe­rów przy­go­to­wu­jąc się do re­ali­za­cji in­we­sty­cji zgod­nie z wy­mo­ga­mi usta­wy przyj­mo­wa­ło, że pu­bli­ka­cja o ofer­cie sprze­da­ży in­we­sty­cji przed dniem wej­ścia w ży­cie usta­wy uchro­ni ich przed ko­niecz­no­ścią za­kła­da­nia ra­chun­ków po­wier­ni­czych. Zgod­nie z art. 3 pkt 10 usta­wy de­we­lo­per­skiej przez roz­po­czę­cie sprze­da­ży uwa­ża się „po­da­nie do pu­blicz­nej wia­do­mo­ści in­for­ma­cji na te­mat pro­ce­su ofe­ro­wa­nia lo­ka­li miesz­kal­nych i do­mów jed­no­ro­dzin­nych w ra­mach okre­ślo­ne­go przed­się­wzię­cia de­we­lo­per­skie­go".

Ten spo­sób my­śle­nia wy­da­je się jed­nak błęd­ny przede wszyst­kim z punk­tu wi­dze­nia ce­lu usta­wy de­we­lo­per­skiej, ja­kim jest ochro­na na­byw­ców. Ochro­na ta re­ali­zo­wa­na jest m.in. przez ra­chun­ki po­wier­ni­cze, na któ­rych są za­mra­ża­ne środ­ki po­cho­dzą­ce od na­byw­ców. Przy­ję­cie za pra­wi­dło­wą in­ter­pre­ta­cję, do któ­rej pró­bo­wa­li prze­ko­nać de­we­lo­pe­rzy, da­wa­ło­by mo­żli­wość „za­ofe­ro­wa­nia" przed­się­wzięć, któ­re są w bar­dzo od­le­głych pla­nach. To pro­wa­dzi­ło­by do nie­ob­ję­cia ich peł­ną ochro­ną wpro­wa­dzo­ną przez usta­wę. W efek­cie zni­we­czy­ło­by to za­bez­pie­cze­nie w po­sta­ci ra­chun­ków po­wier­ni­czych.

Rów­nież UOKiK jest prze­ciw­ny ta­kie­mu ro­zu­mie­niu za­pi­sów o roz­po­czę­ciu sprze­da­ży. Fak­tem jest jed­nak, że usta­wo­daw­ca po­słu­żył się bar­dzo nie­traf­nym i wie­lo­znacz­nym sfor­mu­ło­wa­niem. Nie na­da­jąc mu de­fi­ni­cji usta­wo­wej. Zresz­tą do­ty­czy to wie­lu roz­wią­zań usta­wy de­we­lo­per­skiej.

Nie mo­żna w tej sy­tu­acji dzi­wić się de­we­lo­pe­rom, któ­rzy dba­jąc o swój in­te­res chcie­li­by sto­so­wać in­ter­pre­ta­cję naj­bar­dziej ko­rzyst­ną z ich punk­tu wi­dze­nia.

Obiek­tyw­nie od­wo­łu­jąc się do de­fi­ni­cji przed­się­wzię­cia de­we­lo­per­skie­go (art. 3 pkt 6 usta­wy de­we­lo­per­skiej) należy uznać, że do roz­po­czę­cia sprze­da­ży de­we­lo­per jest go­to­wy w mo­men­cie, kie­dy po­sia­da wszyst­kie da­ne nie­zbęd­ne do przy­go­to­wa­nia pro­spek­tu in­for­ma­cyj­ne­go.

Za­wie­ra­nie umo­wy o bu­do­wę miesz­ka­nia z de­we­lo­pe­rem ak­tem no­ta­rial­nym mia­ło zwięk­szać bez­pie­czeń­stwo trans­ak­cji. W prak­ty­ce sta­no­wi to pro­blem. Dla­cze­go?

Cho­dzi o czas i koszt. Za­rów­no po stro­nie de­we­lo­pe­ra, jak i klien­ta. Kosz­ty ak­tu no­ta­rial­ne­go dzie­lą się po po­ło­wie mię­dzy stro­ny. Nie­mniej są one zna­czą­co wy­ższe niż przed wej­ściem w ży­cie usta­wy de­we­lo­per­skiej. Dia­beł tkwi w szcze­gó­łach, a więc w ob­ję­to­ści tych ak­tów. Obec­nie do umo­wy de­we­lo­per­skiej na­le­ży do­łą­czyć pro­spekt in­for­ma­cyj­ny. W czę­ści ogól­nej pro­spek­tu po­win­ny się zna­leźć  ta­kie in­for­ma­cje, jak: do­kład­ny opis in­we­sty­cji, jej stan praw­ny oraz in­for­ma­cje zwią­za­ne z fi­nan­so­wa­niem i za­bez­pie­cze­niem. Na­to­miast w czę­ści in­dy­wi­du­al­nej szcze­gó­ły do­ty­czą­ce kon­kret­ne­go lo­ka­lu, a więc m.in. opis tech­no­lo­gii wy­ko­na­nia, spo­so­bu wy­koń­cze­nia oraz ce­nę za metr kwa­dra­to­wy.

W pro­spek­cie de­we­lo­per po­wi­nien umie­ścić in­for­ma­cje o wszel­kich in­nych pla­no­wa­nych in­we­sty­cjach bu­dow­la­nych, ko­mu­ni­ka­cyj­nych i ko­mu­nal­nych w po­bli­żu ku­po­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści (w pro­mie­niu 1 km). Ozna­cza to, że w od­nie­sie­niu do in­we­sty­cji pro­wa­dzo­nych na ob­sza­rach sil­nie roz­wi­ja­ją­cych się, pro­spekt in­for­ma­cyj­ny mo­że mieć wie­le dzie­sią­tek stron.

Ma to prze­ło­że­nie na ce­nę od­pi­sów ak­tu. Przy tak­sie w wy­so­ko­ści 6 zło­tych za stro­nę, kwo­ta ta w prak­ty­ce by­wa znacz­na.

Czy zgod­nie z usta­wą de­we­lo­per­ską mo­żna za­wie­rać umo­wy re­zer­wa­cyj­ne? By­ły wy­god­ne, ale nie­bez­piecz­ne z punk­tu wi­dze­nia ku­pu­ją­ce­go.

Umo­wa re­zer­wa­cyj­na nie jest for­mą za­bro­nio­ną i mo­żna ją sto­so­wać zgod­nie z za­sa­dą au­to­no­mii wo­li stron. Nie mo­że ona jed­nak za­stą­pić umo­wy de­we­lo­per­skiej. Ma ona cha­rak­ter cy­wil­ne­go zo­bo­wią­za­nia stron. De­we­lo­per wska­zu­je, że po­sia­da w ofer­cie miesz­ka­nie in­te­re­su­ją­ce na­byw­cę i zo­bo­wią­zu­je się do cza­so­we­go wy­co­fa­nia da­ne­go lo­ka­lu z ofer­ty, a po­ten­cjal­ny na­byw­ca de­kla­ru­je swo­je za­in­te­re­so­wa­nie lo­ka­lem. Na­byw­cy są za­in­te­re­so­wa­ni tą for­mą, gdyż du­ża część ban­ków do­pusz­cza skła­da­nie wnio­sków o kre­dyt hi­po­tecz­ny w opar­ciu o umo­wę re­zer­wa­cyj­ną. War­to rów­nież pod­kre­ślić, że na­byw­ca mo­że w ten spo­sób zwe­ry­fi­ko­wać swo­ją zdol­ność kre­dy­to­wą, bez ko­niecz­no­ści po­no­sze­nia kosz­tów umo­wy de­we­lo­per­skiej.

W mo­im prze­ko­na­niu nie na­le­ży kwe­stio­no­wać umów re­zer­wa­cyj­nych, gdyż ich sto­so­wa­nie le­ży w in­te­re­sie eko­no­micz­nym klien­tów. Waż­ne jest jed­nak, aby umo­wy te nie do­pro­wa­dza­ły do omi­ja­nia za­wie­ra­nia umów de­we­lo­per­skich.

Co gro­zi de­we­lo­pe­ro­wi, je­śli oka­że się, że nie po­dał w pro­spek­cie in­for­ma­cyj­nym, że obok blo­ku, w któ­rym sprze­da­je miesz­ka­nie, po­wsta­nie wy­so­ko­ścio­wiec al­bo za­jezd­nia au­to­bu­sów, czy­li obiek­ty, któ­re zmie­nią cha­rak­ter oko­li­cy.

Skut­ki są bar­dzo po­wa­żne. Nie­do­peł­nie­nie przez de­we­lo­pe­rów obo­wiąz­ków zwią­za­nych z pro­spek­tem in­for­ma­cyj­nym lub po­da­nie w nim fał­szy­wych in­for­ma­cji bądź za­ta­je­nie istot­nych fak­tów, zgod­nie z art. 33 usta­wy de­we­lo­per­skiej pod­le­ga od­po­wie­dzial­no­ści kar­nej. Uchy­bie­nia w tym wzglę­dzie mo­gą rów­nież być pod­sta­wą do od­stą­pie­nia na­by­wa­ją­ce­go od umo­wy de­we­lo­per- ­skiej – je­śli więc de­we­lo­per za­nie­dba kwe­stię pro­spek­tu in­for­ma­cyj­ne­go, na­byw­ca bę­dzie mógł zre­zy­gno­wać z za­ku­pu da­nej nie­ru­cho­mo­ści.

Czy je­śli po­wierzch­nia miesz­ka­nia bę­dzie in­na po za­koń­cze­niu bu­do­wy niż ta w ak­cie no­ta­rial­nym, klient mo­że od­stą­pić od umo­wy i żą­dać zwro­tu pie­nię­dzy za miesz­ka­nie?

Wy­bu­do­wa­ny lo­kal miesz­kal­ny lub dom jed­no­ro­dzin- ­ny po­wi­nien po­sia­dać wła­ści­wo­ści wska­za­ne w umo­wie de­we­lo­per­skiej i pro­spek­cie. Ta­ką wła­ści­wo­ścią jest m.in. po­wierzch­nia lo­ka­lu.

Zda­niem UOKiK każ­da róż­ni­ca w me­tra­żu (za­rów­no na plus, jak i na mi­nus) da­je klien­to­wi pra­wo do od­stą­pie­nia od umo­wy, i to z przy­czyn le­żą­cych po stro­nie in­we­sto­ra.

Wszy­scy de­we­lo­pe­rzy, a nie tyl­ko ci, któ­rzy roz­po­czę­li bu­do­wę miesz­kań po 29 kwiet­nia, mu­szą się sto­so­wać  do za­pi­sów usta­wy de­we­lo­per­skiej?