Czy aby deweloper nie musiał stosować po 29 kwietnia br. rachunku powierniczego, wystarczyło, że firma ogłosiła sprzedaż mieszkania w środkach masowego przekazu do tego czasu? Czy też konieczne było posiadanie pozwolenia na budowę i przygotowanie prospektu osiedla?
Renata Robaszewska
: Przepisy w tym zakresie są nieprecyzyjne. Artykuł 37 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przewiduje, że zapisy ustawy w zakresie ochrony w postaci rachunków powierniczych stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, gdy rozpoczęcie sprzedaży lokali nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy – czyli 29 kwietnia br.
Do zapisów ustawy deweloperskiej w kwestii zawierania umów muszą się stosować wszyscy deweloperzy
Wielu deweloperów przygotowując się do realizacji inwestycji zgodnie z wymogami ustawy przyjmowało, że publikacja o ofercie sprzedaży inwestycji przed dniem wejścia w życie ustawy uchroni ich przed koniecznością zakładania rachunków powierniczych. Zgodnie z art. 3 pkt 10 ustawy deweloperskiej przez rozpoczęcie sprzedaży uważa się „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat procesu oferowania lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego".
Ten sposób myślenia wydaje się jednak błędny przede wszystkim z punktu widzenia celu ustawy deweloperskiej, jakim jest ochrona nabywców. Ochrona ta realizowana jest m.in. przez rachunki powiernicze, na których są zamrażane środki pochodzące od nabywców. Przyjęcie za prawidłową interpretację, do której próbowali przekonać deweloperzy, dawałoby możliwość „zaoferowania" przedsięwzięć, które są w bardzo odległych planach. To prowadziłoby do nieobjęcia ich pełną ochroną wprowadzoną przez ustawę. W efekcie zniweczyłoby to zabezpieczenie w postaci rachunków powierniczych.
Również UOKiK jest przeciwny takiemu rozumieniu zapisów o rozpoczęciu sprzedaży. Faktem jest jednak, że ustawodawca posłużył się bardzo nietrafnym i wieloznacznym sformułowaniem. Nie nadając mu definicji ustawowej. Zresztą dotyczy to wielu rozwiązań ustawy deweloperskiej.
Nie można w tej sytuacji dziwić się deweloperom, którzy dbając o swój interes chcieliby stosować interpretację najbardziej korzystną z ich punktu widzenia.
Obiektywnie odwołując się do definicji przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 3 pkt 6 ustawy deweloperskiej) należy uznać, że do rozpoczęcia sprzedaży deweloper jest gotowy w momencie, kiedy posiada wszystkie dane niezbędne do przygotowania prospektu informacyjnego.
Zawieranie umowy o budowę mieszkania z deweloperem aktem notarialnym miało zwiększać bezpieczeństwo transakcji. W praktyce stanowi to problem. Dlaczego?
Chodzi o czas i koszt. Zarówno po stronie dewelopera, jak i klienta. Koszty aktu notarialnego dzielą się po połowie między strony. Niemniej są one znacząco wyższe niż przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Diabeł tkwi w szczegółach, a więc w objętości tych aktów. Obecnie do umowy deweloperskiej należy dołączyć prospekt informacyjny. W części ogólnej prospektu powinny się znaleźć takie informacje, jak: dokładny opis inwestycji, jej stan prawny oraz informacje związane z finansowaniem i zabezpieczeniem. Natomiast w części indywidualnej szczegóły dotyczące konkretnego lokalu, a więc m.in. opis technologii wykonania, sposobu wykończenia oraz cenę za metr kwadratowy.
W prospekcie deweloper powinien umieścić informacje o wszelkich innych planowanych inwestycjach budowlanych, komunikacyjnych i komunalnych w pobliżu kupowanej nieruchomości (w promieniu 1 km). Oznacza to, że w odniesieniu do inwestycji prowadzonych na obszarach silnie rozwijających się, prospekt informacyjny może mieć wiele dziesiątek stron.
Ma to przełożenie na cenę odpisów aktu. Przy taksie w wysokości 6 złotych za stronę, kwota ta w praktyce bywa znaczna.
Czy zgodnie z ustawą deweloperską można zawierać umowy rezerwacyjne? Były wygodne, ale niebezpieczne z punktu widzenia kupującego.
Umowa rezerwacyjna nie jest formą zabronioną i można ją stosować zgodnie z zasadą autonomii woli stron. Nie może ona jednak zastąpić umowy deweloperskiej. Ma ona charakter cywilnego zobowiązania stron. Deweloper wskazuje, że posiada w ofercie mieszkanie interesujące nabywcę i zobowiązuje się do czasowego wycofania danego lokalu z oferty, a potencjalny nabywca deklaruje swoje zainteresowanie lokalem. Nabywcy są zainteresowani tą formą, gdyż duża część banków dopuszcza składanie wniosków o kredyt hipoteczny w oparciu o umowę rezerwacyjną. Warto również podkreślić, że nabywca może w ten sposób zweryfikować swoją zdolność kredytową, bez konieczności ponoszenia kosztów umowy deweloperskiej.
W moim przekonaniu nie należy kwestionować umów rezerwacyjnych, gdyż ich stosowanie leży w interesie ekonomicznym klientów. Ważne jest jednak, aby umowy te nie doprowadzały do omijania zawierania umów deweloperskich.
Co grozi deweloperowi, jeśli okaże się, że nie podał w prospekcie informacyjnym, że obok bloku, w którym sprzedaje mieszkanie, powstanie wysokościowiec albo zajezdnia autobusów, czyli obiekty, które zmienią charakter okolicy.
Skutki są bardzo poważne. Niedopełnienie przez deweloperów obowiązków związanych z prospektem informacyjnym lub podanie w nim fałszywych informacji bądź zatajenie istotnych faktów, zgodnie z art. 33 ustawy deweloperskiej podlega odpowiedzialności karnej. Uchybienia w tym względzie mogą również być podstawą do odstąpienia nabywającego od umowy deweloper- skiej – jeśli więc deweloper zaniedba kwestię prospektu informacyjnego, nabywca będzie mógł zrezygnować z zakupu danej nieruchomości.
Czy jeśli powierzchnia mieszkania będzie inna po zakończeniu budowy niż ta w akcie notarialnym, klient może odstąpić od umowy i żądać zwrotu pieniędzy za mieszkanie?
Wybudowany lokal mieszkalny lub dom jednorodzin- ny powinien posiadać właściwości wskazane w umowie deweloperskiej i prospekcie. Taką właściwością jest m.in. powierzchnia lokalu.
Zdaniem UOKiK każda różnica w metrażu (zarówno na plus, jak i na minus) daje klientowi prawo do odstąpienia od umowy, i to z przyczyn leżących po stronie inwestora.
Wszyscy deweloperzy, a nie tylko ci, którzy rozpoczęli budowę mieszkań po 29 kwietnia, muszą się stosować do zapisów ustawy deweloperskiej?
Do zapisów ustawy deweloperskiej muszą się stosować wszyscy deweloperzy bez wyjątku w zakresie zawierania umów deweloperskich. Pojawiają się głosy, że ustawa deweloperska nie ma zastosowania do inwestycji, które posiadają pozwolenie na użytkowanie. Niektórzy deweloperzy sięgają w takich wypadkach po model umowy przedwstępnej bez formy aktu notarialnego. Opierają oni swoje opinie na twierdzeniu, że przy inwestycjach tak zaawansowanych, ryzyko pokrzywdzenia klienta jest wyłączone.
Ustawa nie daje jednak, w moim przekonaniu, prawa do takich interpretacji. Jedyne wyłączenie, o którym mowa w ustawie, dotyczy zwolnienia z obowiązkowych zabezpieczeń w przypadku inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. —gb
