- W Warszawie za najem przeciętnego dwupokojowego lokalu o powierzchni ok. 45 mkw., trzeba zapłacić niespełna 2,1 tys. zł miesięcznie. Gdyby taką samą nieruchomość kupić na kredyt, to w pierwszym roku część odsetkowa raty wyniosłaby niecałe 1,4 tys. zł miesięcznie - wylicza Bartosz Turek, ekspert firmy Lion's House. - Aby jednak obliczyć łączny koszt zakupu mieszkania, trzeba jeszcze uwzględnić koszt utrzymania nieruchomości, co łącznie z odsetkami od kredytu dałoby w pierwszym roku posiadania nieruchomości przeciętny miesięczny koszt na poziomie niespełna 1,7 tys. zł, a więc o 293 zł mniej niż korzystając z najmu. Przy takim porównaniu zakup można więc uznać za bardziej opłacalny niż najem. Podobna sytuacja do stołecznej ma też miejsce we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Szczecinie, Lublinie, Katowicach i Łodzi. Szacunki Home Broker i Lion's House pokazują, że w 8 z 15 badanych miast kupno lokalu jest rozwiązaniem bardziej opłacalnym niż najem. Inaczej jest w Gdyni, Poznaniu, Białymstoku, Olsztynie, Toruniu, Bydgoszczy czy Zielonej Górze.
Kapitał i odsetki
- Należy jednak podkreślić, że w kolejnych latach część odsetkowa raty kredytowej maleje, a więc w zaproponowanym podejściu wraz z postępem czasu zakup staje się coraz bardziej opłacalny - dodaje Bartosz Turek. Gdyby uwzględnić w comiesięcznych wydatkach też część kapitałową raty kredytowej, to w każdym z badanych miast więcej wydać muszą osoby, które zdecydowały się zostać właścicielem swojego „M", a nie najemcą. - Biorąc pod uwagę wartości uśrednione dla wszystkich miast, najem pochłonąłby miesięcznie 1245 zł, a zakup wraz z utrzymaniem - o 318 zł więcej 1563 zł miesięcznie. Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność. Trzeba bowiem zauważyć, że część spłacanych co miesiąc rat kredytowych stanowi spłatę pożyczonego kapitału i obniża saldo zadłużenia wobec banku, więc w tym sensie nie jest kosztem - mówi Bartosz Turek.
Raty spadną?
Analitycy podkreślają że jeśli RPP w dalszym ciągu będzie obniżać stopy procentowe, to z miesiąca na miesiąc coraz tańszy będzie zakup lokalu w porównaniu z najmem. - Weźmy pod uwagę przykład Warszawy. Zgodnie z notowaniami kontraktów terminowych, WIBOR 3M może w perspektywie 9 miesięcy spaść z obecnego poziomu 4,13 do 3,03 proc. W efekcie założone dziś oprocentowanie na poziomie 5,7 proc. może spaść do 4,6 proc. Przy realizacji takiego scenariusza, za 9 miesięcy rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w Warszawie wyniosłaby już nie 1830 zł jak dziś, ale 1640 zł miesięcznie, w tym 530 zł część kapitałowa - wylicza Bartosz Turek. Nawet więc dodając do tej kwoty koszty utrzymania nieruchomości, może się okazać, że za 9 miesięcy najem modelowego mieszkania w Warszawie będzie pochłaniał o 50 zł więcej niż zakup. - Gdyby jeszcze po stronie kosztów policzyć tylko odsetki od kredytu i koszty utrzymania, to najem będzie rozwiązaniem droższym o około 550 zł miesięcznie niż zakup - dodaje Bartosz Turek. Wyjaśnia, że potencjalny koszt najmu został oszacowany dla mieszkań dwupokojowych o powierzchni 40 50 m kw. poprzez obniżenie o 10 proc. stawek ofertowych. Natomiast potencjalny koszt zakupu został oszacowany w dwóch wariantach. Jeden uwzględnia w miesięcznym koszcie koszt średni utrzymania nieruchomości oraz koszty odsetkowe kredytu zaciągniętego na zakup lokalu o powierzchni 45 m kw. (mediana cen transakcyjnych). Drugi wariant uwzględnia też część kapitałową raty kredytowej. - Pod uwagę wzięliśmy jedynie raty płacone w pierwszym roku. W kolejnych okresach kosztem raty odsetkowej powiększać się będzie część kapitałowa raty. Do obliczeń przyjęliśmy również, że kredytobiorca nie ma wkładu własnego, zadłuża się w złotych na 25 lat przy oprocentowaniu 5,7 proc. w skali roku - dodaje analityk.
