Czy można nie płacić więcej za użytkowanie

Czy kupno domu albo mieszkania znajdującego się na działce oddanej w użytkowanie wieczyste jest bezpieczne?

Katarzyna Barańska:

Prawo użytkowania wieczystego jest to rodzaj prawa pośredniego pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi, czyli prawami, które mogą nam przysługiwać do rzeczy cudzych. Konstrukcja użytkowania wieczystego nie budzi w praktyce już większych wątpliwości, także pośród zagranicznych inwestorów, którzy uznają ją za stabilny i bezpieczny tytuł do gruntu, na którym np. planują wybudować osiedle mieszkaniowe.

Samo istnienie użytkowania wieczystego, jako formy władania gruntem, jest wynikiem pewnych historycznych zaszłości i obecnie coraz częściej padają propozycje dotyczące ostatecznego przekształcenia tego prawa we własność.

Użytkownik wieczysty ma podobne prawa jak właściciel nieruchomości.

W praktyce polskiego rynku nieruchomości taka forma władania gruntem niezbyt różni się od uprawnień związanych z prawem własności. Przykładowo: użytkownik wieczysty, tak jak właściciel, ma prawo nie tylko korzystać z działki oddanej mu w takie użytkowanie, ale może także swoje prawo dalej sprzedać albo w przypadku jego naruszania dochodzić ochrony jego posiadania przed sądem.

Podobnie jak prawo własności, prawo użytkowania wieczystego podlega także dziedziczeniu. Oczywiście, pomimo licznych podobieństw, istnieje kilka zasadniczych odrębności pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego, z którymi wiązać się mogą ewentualnie dodatkowe rodzaje ryzyka dla użytkowników wieczystych.

Na jakie ryzyko naraża się zatem nabywca nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym?

Do najpoważniejszych rodzajów ryzyka należy możliwość przedwczesnego rozwiązania użytkowania wieczystego, w sytuacji gdy użytkownik korzysta z gruntu niezgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie lub wydanej na jego rzecz decyzji administracyjnej. Np. zobowiązał się do zabudowania działki w określonym czasie, termin zabudowy dawno minął, a budynków dalej nie ma. Nie każde jednak przekroczenie terminu powodować będzie próbę rozwiązania użytkowania wieczystego.

Na przykład kiedy do tego nie dojdzie?

W przypadku niezbyt dużego przekroczenia terminów do zagospodarowania działki organ może być bowiem bardziej skory do przedłużenia użytkownikowi wieczystemu terminu do odpowiedniego zagospodarowania działki. Proszę pamiętać, że organ może tego dokonać bez wniosku i z urzędu. Ponadto, do tego czasu organ może nałożyć na użytkownika wieczystego obowiązek zapłaty dodatkowej i rosnącej co roku opłaty rocznej wynoszącej początkowo ok. 10 proc. wartości nieruchomości.

Warto dodać, że powodem do wymierzenia opłaty dodatkowej może być każdy przypadek niedotrzymania terminu zagospodarowania działki (pierwotnego, przedłużonego czy dodatkowego) i bez względu na to, czy taki brak działania jest przez użytkownika wieczystego zawiniony.

Kiedy użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązane?

Gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, użytkowanie wieczyste może zostać nie tylko rozwiązane, ale dodatkowo przeciwko użytkownikowi wieczystemu może zostać skierowane roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z takiego nieprawidłowego korzystania z gruntu.

Do rozstrzygnięcia pozostaje także kwestia skomplikowanych dość rozliczeń finansowych pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym, np. w zakresie pobudowanych już na gruncie budynków czy urządzeń.

Na marginesie, zgodnie z jednym z orzeczeń WSA, możliwość rozwiązania użytkowania wieczystego z powodu korzystania z działki niezgodnie z jego przeznaczeniem może nie mieć zastosowania do prawa użytkowania wieczystego, które powstało z mocy prawa. Nie jest to kwestia marginalna, skoro takich użytkowań wieczystych jest w obrocie cały czas bardzo dużo. W mojej ocenie takie podejście w orzecznictwie prowadzić może do uprzywilejowania grupy podmiotów, które nabyły użytkowanie wieczyste ustanowione z mocy prawa, a także ewentualnie zwiększać cenę nabywczą tego prawa, ponieważ w takim wypadku należałoby je traktować jako de facto nierozwiązywalne.

Ryzykowny dla  nabywcy ziemi w użytkowaniu wieczystym jest też wzrost opłat za to użytkowanie...

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w ostatnich latach rosły lawinowo, nawet o kilkaset procent. Takie podwyżki oczywiście z reguły najbardziej odczują właściciele domków jednorodzinnych wybudowanych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, w mniejszym zaś stopniu osoby, które kupiły mieszkania w budynkach wielorodzinnych.

Wzrost opłat mogą także odczuć najemcy lokali w centrach handlowych, jeżeli opłata za użytkowanie wieczyste stanowi część płaconych przez nich tzw. opłat eksploatacyjnych.

Jak często powinny lub mogą być aktualizowane stawki za użytkowanie wieczyste?

Od mniej więcej połowy 2011 roku, a zatem wejścia w życie powyższej nowelizacji, jakakolwiek aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego może być dokonywana nie częściej niż raz na trzy lata lub gdy działkę oddano w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, np. pod budowę domu, osiedla, nie częściej niż raz na pięć lat.

Tzw. aktualizacja opłaty z reguły sprowadza się do jej podwyżki. Proszę jednak pamiętać, że o aktualizację wnosić może zarówno organ, jak i użytkownik wieczysty na podstawie informacji o zmianie wartości gruntu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W takiej sytuacji użytkownik wieczysty – jeżeli twierdzi, że wartość gruntu znacznie spadła – może wnioskować także o przeprowadzenie aktualizacji prowadzącej do zmniejszenia opłaty rocznej.

Co robić, gdy rosną opłaty za użytkowanie wieczyste?

Podstawowa zasada to nie przegapić terminu do kwestionowania podwyżki. Proszę pamiętać, że zgodnie z ustawą użytkownik wieczysty w ciągu 30 dni od dnia otrzymania na piśmie wypowiedzenia dotychczasowej opłaty może złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego  wniosek o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona (albo w całości, albo w części). W takiej sytuacji to nie my, ale organ, który chce opłatę podwyższyć, musi przedstawić dowody na zasadność takiej podwyżki. Do czasu rozpatrzenia naszego wniosku opłatę będziemy płacić w dotychczasowej wysokości.

Czy podwyżka opłaty za użytkowanie wieczyste może być rozłożona w czasie?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami taka możliwość istnieje wtedy, gdy nowa podwyższona kwota opłaty za użytkowanie wieczyste przewyższać ma co najmniej dwukrotnie dotychczas uiszczaną opłatę.

W takim wypadku obowiązek zapłaty części podwyżki – ponaddwukrotność dotychczasowej opłaty – rozkładany jest na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Dopiero w trzecim roku po podwyżce płacić będziemy podwyższoną opłatę roczną w zaktualizowanej wysokości.