Banki podchodzą bardzo ostrożnie do finansowania tzw. dziur w ziemi, gdyż nie mają pewności, czy firma, która rozpoczyna inwestycję nazbiera wystarczającą liczbę chętnych na lokale i nie wiedzą ile czasu jej to zajmie. Tymczasem właśnie pula mieszkań sprzedawanych na wstępnym etapie budowy często jest najtańsza, więc najbardziej atrakcyjna dla nabywcy.
– Rozpoczęcie sprzedaży lokali przed startem budowy jest spotykane bardzo często. Deweloper musi bowiem wykazać się przed bankiem kredytującym jego inwestycję odpowiednim poziomem przedsprzedaży, zanim otrzyma pierwszą transzę kredytu – wyjaśnia Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas.
Z badania firmy Home Broker wynika, że co piąty nabywca lokalu wybiera dziurę w ziemi. Największy udział sprzedaży lokali na wstępnym etapie budowy ma Warszawa (31 proc.), a najmniejszy Poznań (5 proc.). – Kupując mieszkanie od dewelopera, klient porównuje oferty banków patrząc tylko na cenę kredytu. A trzeba wiedzieć, że są banki, które nie dadzą pożyczki na lokal na wczesnym etapie budowy – mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus. – I nie ma na to wpływu sytuacja finansowa nabywcy. Chodzi o bezpieczeństwo transakcji – dodaje.
Z danych Notusa wynika, że część instytucji (np. Bank Millennium) przyzna kredyt na przysłowiową dziurę w ziemi tylko w sytuacji, gdy deweloper będzie dysponował rachunkiem powierniczym. Wiele banków – np. BZ WBK, mBank, Multibank czy Nordea – pożyczą na mieszkanie we wstępnej fazie budowy tylko klientom firm ze swoich wewnętrznych list.
– Inną cechą, którą muszą mieć deweloperzy, aby ich klienci mogli otrzymać kredyt na dziurę w ziemi, jest doświadczenie. Np. Getin Noble Bank oraz Raiffeisen Polbank wymagają, by deweloper posiadał określone doświadczenie, a realizowana inwestycja nie może być pierwszą dla przedsiębiorcy – dodaje główny analityk Notusa. – Zdarzyło się, że jeden z banków miał bardzo dobrą cenowo ofertę kredytu, ale nie finansował mieszkań, gdy budowa nie osiągnęła stanu surowego zamkniętego. Wtedy klienci mieli wybór: albo wybrać inny, droższy bank i zostać przy upatrzonym lokalu, albo poczekać aż budowa dojdzie do stanu wymaganego przez bank.
