Z zaliczek członków wspólnoty wynagrodzenie prawnika

Właściciel mieszkania wystąpił do sądu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowe. Dotyczyła ona pokrycia z funduszu remontowego kosztów zastępstwa procesowego w sprawie sądowej oraz kosztów kuratora sądowego.

Jego zdaniem uchwała została podjęta z rażącym naruszeniem prawa, a konkretnie art. 14 ustawy o własności lokali. Twierdził, że zgodnie z tym przepisem, środki pieniężne na rachunku funduszu remontowego należą do właścicieli poszczególnych lokali, a nie do wspólnoty mieszkaniowej i przeznaczane są wyłącznie na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Dodatkowo podnosił, że uchwała nie określa kwot przeznaczonych do pokrycia z funduszu remontowego, co pozbawia właścicieli lokali możliwości właściwego wykonania uchwały oraz wskazał na brak celowości ustanowienia pełnomocnika.

Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa. Według niej, koszty wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego wspólnotę w procesie oraz koszty wynagrodzenia kuratora powołanego przez sąd w celu przeprowadzenia wyborów członka zarządu wspólnoty, mieszczą się w pojęciu „kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej" w rozumieniu art. 14 ustawy o własności lokali.

Wskazała też, że we wspólnocie nie doszło do podjęcia uchwały w przedmiocie utworzenia funduszu remontowego.

Wyrokiem z dnia 9 listopada 2012 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie oddalił powództwo. Powołując się treść art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali doszedł do przekonania, że brak było podstaw do uchylenia uchwały.. Wskazał, że wbrew twierdzeniom właściciela lokalu nie narusza ona przepisu art. 14 ustawy o własności lokali, gdyż nie dotyczy rozdysponowania środków funduszu remontowego.

W pozwanej wspólnocie nie podjęto bowiem uchwały o utworzeniu funduszu remontowego. Jedynie w 2004 r. podjęto uchwałę o uiszczaniu zaliczek na fundusz remontowy, jednak była to sytuacja doraźna, a zaliczki były gromadzone na odrębnych książeczkach i zostały przeznaczone na remont budynku przeprowadzony w 2006 r.

Sąd stwierdził też, że wprawdzie wspólnota posiada rachunek bankowy nazwany funduszem remontowym, to jednak sama nazwa rachunku nie tworzy funduszu remontowego, gdyż do tego wymagana jest uchwała wspólnoty. Na rachunku tym znajdują się pożytki, jakie wspólnota uzyskuje z tytułu najmu lokalu, stanowiącego część wspólną właścicieli poszczególnych lokali.

Sąd uznał, że nawet, gdyby wspólnota utworzyła fundusz remontowy, to mogłaby dysponować zgromadzonymi tam środkami. Wskazał, że z treść art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Do wydatków tych można zaliczyć także koszty pełnomocnika reprezentującego wspólnotę w sprawie sądowej oraz koszty kuratora sądowego, działającego na rzecz wspólnoty i powołanego w celu przeprowadzenia i wyborów członków jej zarządu.

Właściciel lokalu wniósł apelację. W wyroku z 15 marca 2013 r. Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn. akt I A Ca 915/12) uznał, że nie zasługuje na uwzględnienie a ustalenia poczynione przez sąd okręgowy przyjął za własne.

Jak wyjaśnił, obecnie w judykaturze i literaturze przedmiotu nie budzi wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej jest podmiotem praw i obowiązków, posiada zdolność prawną i sądową i winna być traktowana, jak ułomna osoba prawna w rozumieniu art. 33 1 k.c. W konsekwencji może ona samodzielnie występować przed sądem, pozywać i być pozywaną.

Ze zdolnością sądową związana jest nierozerwalnie, a uregulowania ustawy o własności lokali w żaden sposób tego nie modyfikują, zdolność postulacyjna, a zatem zdolność do występowania w sprawie osobiście lub przez pełnomocnika.

Zgodnie zaś z art. 21 ustawy o własności lokali, zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz, również w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Oznacza to, że zarząd może pozywać i być pozywany we wszystkich sprawach, związanych z czynnościami zarządu nieruchomością wspólną. Skoro pozwana wspólnota miała możliwość samodzielnego występowania w sprawie sądowej, to miała również prawo ustanowienia pełnomocnika procesowego do prowadzenia tej sprawy.

Skoro zaś ustanowienie pełnomocnika procesowego mieściło się w zakresie kompetencji zarządu, to jego wynagrodzenie za reprezentowanie wspólnoty. w procesie sądowym, słusznie zostało potraktowane za koszt zarządu nieruchomością. Podobnie zresztą ma się rzecz odnośnie kosztów związanych z wynagrodzeniem kuratora sądowego. Właściciele lokali mają obowiązek płacenia zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zobowiązanie z tytułu tych zaliczek ma charakter okresowy i bezwzględnie obowiązujący, także wówczas, gdy wnoszone są po upływie roku kalendarzowego, na który je uchwalono i po ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu, poniesionych w tym roku, na poziomie niższym od wysokości zaliczek.

Celem jego realizacji jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej możliwości prowadzenia płynnej, bieżącej gospodarki i zarządu nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub kredytów. Daje to podstawą do przyjęcia, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

W związku z powyższym, nie zasługuje na podzielenie pogląd właściciela lokalu , że środki znajdujące się na rachunku nazywanym Fundusz remontowy", a pochodzące z pożytków pochodzących z wynajmu części nieruchomości wspólnej, pozwana miała obowiązek zwrócić właścicielom.