Czy deweloper może dostarczać ciepło wspólnocie

Wspólnota Mieszkaniowa wystąpiła do Sądu Okręgowego przeciwko deweloperowi. W pozwie domagała się ustalenia, że współwłaścicielom budynku przysługuje własność sieci wodociągowo- kanalizacyjnej oraz sieci centralnego ogrzewania, znajdującej się w budynku.

Natomiast deweloper wniósł o oddalenie powództwa podnosząc, że w umowy sprzedaży mieszkań jasno przewidują, że sieć doprowadzająca energię cieplną na potrzeby ogrzewania całego budynku i poszczególnych lokali oraz ciepłej wody użytkowej, wchodzi w skład prowadzonych przez niego przedsiębiorstwa.

Wyrokiem z dnia 19 czerwca 2012 r. Sąd Okręgowy w Słupsku oddalił powództwo. Sąd ustalił, że deweloper chciał dostarczać ciepło właścicielom lokali w wybudowanym przez siebie budynku. W tym celu ustanowił na swoją rzecz własność sieci centralnego ogrzewania oraz pomieszczenia z kotłownią.

Z aktów notarialnych jasno zaś wynika, że klienci dewelopera zgodzili się na to, że będzie dostarczał im energię cieplną. Ponadto oświadczyli, że znana jest treść art. 49 ustawy kodeks cywilny.

Później jednak część właścicieli lokali mieszkalnych nie podpisała z deweloperem umowy na dostawę ciepła. Nie podobała się im wysokość stawek  oraz 24 miesięczny okres wypowiedzenia tej umowy.

Od tego czasu istnieje spór pomiędzy właścicielami lokali a dewloperem. Doprowadził on do tego, że deweloper odciął dopływ ciepła do mieszkań których właściciele nie podpisali z nim umowy na dostawę ciepła.

Obecnie część właścicieli lokali mieszkalnych korzysta  z energii cieplnej produkowanej przez kotłownię znajdująca się w budynku, a część właścicieli lokali założyło na własną rękę ogrzewanie elektryczne.

W  ocenie sądu, mając na uwadze jednoznaczne zapisy w kolejnych umowach sporządzonych w formie aktów notarialnych, a dotyczących wyodrębnienia i sprzedaży przez pozwanych kolejnych lokali położonych w budynku , nie może budzić wątpliwości fakt, iż zewnętrzna (kotłownia znajdująca się w tym budynku w odrębnym pomieszczeniu) jak również wewnątrzbudynkowa sieć doprowadzająca energię cieplną na potrzeby ogrzewania całego budynku i poszczególnych lokali oraz ciepłej wody użytkowej wchodzi w skład przedsiębiorstwa

Zarówno w pierwszej jak i w kolejnych umowach nabywcy lokali godzili się z tym, iż sieć do produkcji ciepła u wchodzi w skład przedsiębiorstwa, której właścicielami są pozwani.

Oznacza to, że ta sieć z mocy art. 49 § 1 kodeksu cywilnego została wyłączona z części składowych nieruchomości położonej w i weszła w skład przedsiębiorstwa prowadzonego przez dewelopera.

Sąd podkreślił, że nabywcy kolejnych wyodrębnionych lokali byli informowani o treści art. 49 § 1 kodeksu cywilnego jak również o tym, że z zużytego ciepła będą rozliczali się z deweloperem.

Brak jest więc podstaw, aby te zapisy zawarte w aktach notarialnych stanowiące element umów o ustanowienie odrębnej własności lokali i sprzedaży uznać za nieważne. Strona powodowa w toku procesu nie wykazała, aby kwestionowane przez nią zapisy zawarte w aktach notarialnych były dotknięte nieważnością.

Wspólnota odwołała się a Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 17 stycznia 2013 r. uznał, że apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podzielił dokonane przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne i rozważania w zakresie oceny materiału dowodowego oraz podstawy prawnej rozstrzygnięcia, przyjmując je za podstawę także własnego rozstrzygnięcia.

Wspólnota nie wykazała - twierdzi gdański sąd -  aby współwłasność tej sieci przysługiwała wszystkim współwłaścicielom budynku. Stanowisko Sądu I instancji, że własność wewnętrznej sieci centralnego ogrzewania nie przysługuje wszystkim współwłaścicielom budynku, lecz wchodzi w skład przedsiębiorstwa należącego do pozwanej oparte jest nie tylko na treści aktów notarialnych, ale przede wszystkim znajduje oparcie w treści art. 49 § 1 k. c., który został prawidłowo zastosowany w niniejszej sprawie.

Według Sądu Apelacyjnego, wprawdzie Sąd I instancji nie dokonał pogłębionej analizy treści tego przepisu, jednakże nie stanowi to o braku rozpoznania istoty sprawy. Należy też zważyć, że w świetle art. 386 § 4 kodeksu postępowania cywilnego  w wypadku nierozpoznania istoty sprawy uchylenie wyroku ma charakter fakultatywny i sąd drugiej instancji może orzec merytorycznie w razie nierozpoznania istoty sprawy przez sąd pierwszej instancji.

W świetle regulacji przewidzianej w art. 49 § 1 k. c. urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.