Czy warto kupić mieszkanie na wynajem

W największych miastach średnia rentowność wynajmu kawalerki to 7,2 proc. podczas gdy w przypadku mieszkania trzypokojowego jest to tylko 6,2 proc. w skali roku - wynika z analiz Lion's Banku.

- Rynek wynajmu mieszkań w miastach akademickich wkroczył w fazę cyklicznego ożywienia. Chcą z tego skorzystać inwestorzy, których kusi możliwość osiągania nawet dwukrotnie wyższych rentowności, niż w przypadku trzymania pieniędzy na lokatach - mówi Bartosz Turek z Lions's Banku.

Analityk podkreśla, że za rosnąca popularnością rynku mieszkaniowego wśród inwestorów przemawiają rekordowo niskie stopy procentowe. - Na tle zniżkujących rentowności lokat kusić może zyskowność wynajmu połączona z potencjałem wzrostu wartości nieruchomości w długim okresie. Trzeba bowiem pamiętać, że chcąc dziś założyć lokatę na 12 miesięcy niełatwo znaleźć produkt z oprocentowaniem przewyższającym 3,5 proc., a jeszcze rok temu górna granica przekraczała 6 proc. - przypomina Bartosz Turek.

Jaka rentowność

Dodaje, że zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem potęguje rekordowo niski koszt kredytów, który skłania do zadłużania się na zakup nieruchomości. - W wielu przypadkach czynsz wynajmu mieszkania jest w stanie pokryć koszt kredytu oraz wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości - mówi Turek.

Z danych Lion's Banku wynika, że przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego nie przekracza 4,3 proc. Dane Lion's House i Home Broker sugerują z kolei, że średnia rentowność wynajmu najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych w dużych miastach wynosi obecnie 6,4 proc. (w ujęciu brutto). - W przypadku lokalu wartego 300 tys. zł oznacza to potencjalny roczny przychód z wynajmu na poziomie 19,2 tys. zł. Wynik ten jest trochę niższy od zeszłorocznego. Wtedy średnią rentowność brutto wynajmu mieszkania dwupokojowego można było szacować na ponad 6,5 proc. - podają przedstawiciele Lion's Banku.

Bartosz Turek podkreśla, że do tej niewielkiej zmiany doszło w czasie, kiedy stopy procentowe na rynku zostały obcięte prawie o połowę. - Niższa rentowność wynajmu jest pokłosiem niewielkiej obniżki ofertowych stawek najmu. W przypadku mieszkań dwupokojowych dane Home Broker i Lion's House pokazują kosmetyczną obniżkę o 1,4 proc. względem poziomu z analogicznego okresu przed rokiem - mówi analityk. - Doszło także do skromnych podwyżek cen ofertowych sprzedawanych mieszkań. Uśrednione dane dla rynku pierwotnego i wtórnego największych miast sugerują niespełna 1-proc. wzrost.

Brutto czy netto

Analitycy tłumaczą, że chcąc pokazać potencjalną zyskowność inwestycji w nieruchomości najczęściej mówi się o rentowności w ujęciu brutto. - O prawdziwie osiąganych dochodach można jednak mówić przy założeniu okresu, w którym lokal pozostaje bez najemcy i do tego na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego, który uwzględnia nie tylko dochody, ale i wszystkie koszty - tłumaczy Bartosz Turek.

A koszty tworzą: czynsz na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni,podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od przychodów z wynajmu, ubezpieczenie nieruchomości. - Nie można też zapomnieć o założeniu realistycznego okresu w roku, kiedy to nieruchomość nie będzie generowała przychodów, bo właściciel będzie szukał dla niej najemcy. W zależności od atrakcyjności oferty zasadne jest ustalenie nawet kilkumiesięcznych przestojów, choć przy najlepszych lokalizacjach nie jest to konieczne - mówi analityk Lion's Banku. -Dopiero uwzględnienie tych wszystkich elementów pozwala oszacować, jakie faktycznie dochody właściciel nieruchomości będzie czerpał z jej wynajmu.

Jaka powierzchnia

Z analiz wynika, że najemcy dużą wagę przykładają do atrakcyjności lokalizacji. - Patrząc na nią w większej skali można wyznaczyć grono miast, w których statystyczna rentowność jest wyższa niż w innych. Warto tu zwrócić uwagę na Łódź, Lublin i Szczecin. W miastach tych oszacowana na podstawie danych ofertowych rentowność wynajmu lokalu dwupokojowego zawiera się w przedziale 7–8 proc. rocznie (brutto) - wylicza Bartosz Turek. - Z drugiej strony w Poznaniu, Krakowie, Trójmieście i Toruniu jest to nie więcej niż 6 proc.

Najemcy cenią sobie osiedla blisko centrum albo w dzielnicach dobrze skomunikowanych ze śródmieściem. Statystyczny najemca w mniejszym stopniu niż nabywca przykłada wagę do powierzchni mieszkania, a większą do liczby pokoi. - Warto zaznaczyć, że potencjalna rentowność wynajmu jest tym mniejsza, im większy lokal wynajmujemy.

Na kredyt czy za gotówkę

- Inwestując dziś na rynku nieruchomości można skorzystać z rekordowo niskich stóp procentowych finansując zakup w mniejszym lub większym stopniu kredytem - mówi Turek. - W konkretnych warunkach pozwala to skorzystać z dobrodziejstw dźwigni finansowej. Warunkiem niezbędnym jest jednak to, żeby dochód generowany przez nieruchomość (przed opodatkowaniem i uwzględnieniem odsetek) był wyższy niż koszt pożyczonego kapitału. Korzystanie z kredytu w trakcie budowania portfela inwestycyjnego pozwala ponadto na zakup większej liczby nieruchomości, czyli dywersyfikację - dodaje.

I podkreśla, że korzystając z kredytu na zakup nieruchomości inwestycyjnej można korzystać z tzw. tarczy podatkowej. - Odsetki od kredytu można bowiem zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Upraszczając, można przyjąć, że każda złotówka odsetek od kredytu obniża podatek dochodowy o 19 groszy (w przypadku podatku liniowego). Należy jednak zauważyć, że korzystanie z dźwigni finansowej ma także negatywne efekty w postaci dodatkowego ryzyka. Jeśli inwestycja okaże się nietrafiona i nie będzie generowała zysków, inwestor i tak musi opłacać co miesiąc raty kredytu - przestrzega Bartosz Turek.

Jaki najem

Analitycy przypominają, że w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań prawo dopuszcza podpisywanie umów najmu w formule najmu okazjonalnego.

- W umowie lokator zobowiązuje się przed notariuszem do wyprowadzki pod konkretny adres, jeżeli rozwiązana zostanie umowa najmu, np. ze względu na niepłacenie czynszu. Odpowiedni dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200 zł - tłumaczą.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

W największych miastach średnia rentowność wynajmu kawalerki to 7,2 proc. podczas gdy w przypadku mieszkania trzypokojowego jest to tylko 6,2 proc. w skali roku - wynika z analiz Lion's Banku.

Pozostało 93% artykułu